【龙虎网讯】3月20日，财政部副部长肖捷在出席“中国发展高层论坛”时明确表示，中国目前在房地产保有和交易环节税费偏轻，问题严重，今后一段时期将重点推进房地产税改革。这预示着在中国人民银行频频使用信贷手段干预房地产市场之后，国家财税部门终子要出手运用税收调控手段，对房地产市场进行干预。结合此前财政部官员在不同场合关于开征房地产税的讲话和社会上的传言，肖捷短短的一句话在房地产界一石激起千层浪，有关开征房地产税的话题又重新被人们关注。国家为何要征收房地产税，传言中的房地产税到底是什么样的税种，它跟现行的房地产开发过程中名目繁多的税种有何区别，南京会不会成为首批试点城市呢?
背景：房地产税如何浮出水面
我国现在对房地产的税收制度是开发阶段过重，保有和交易阶段过轻，对于个人保有房产实行免税。开发阶段，我国的土地实行的是“批租制”，即在土地国有的前提下，用地者可向政府购买一定期限内的土地使用权。根据土地的不同用途，批租期限从40年至70年不等，而其大部分税费，用地者须一次性支付。目前土地批租制是各级地方政府丰厚的财源；据统计，2003年政府从市场上获取的土地费用合计132600万元。除此之外，对房地产开发收取的税费种类名目繁多，目前就有6个：土地增值税、城镇土地使用税、耕地占用税、房产税、城市房地产税、契税，而且税费负担也较重，最高的地区达到房地产总投资的60％。
过去10年里，有关开征房地产税的问题不断在学术界和房地产界展开讨论，同时政府对如何征收房地产税在各地进行调研和内部设计。《中共中央关于完善市场经济体制若干问题的决定》中明确提出：“实施城镇建设税费改革，条件具备时对不动产开征统一规范的房地产税，相应取消有关收费”。到今年3月财政部官员在多次谈话中提及房地产税将铁定开征。据了解，政府之所以想征收房地产税是希望达到三大目的：首先，通过抑制需求来控制房地产价格过快增长；其次，调节收入分配；第三，改变目前房地产领域税制不完善的现状。
名词解释：房地产税
房地产税是国际通行的房地产税制，又称财产税或地产税，主要针对不动产，要求其承租人或保有者每年都按物业评估价值缴付一定税款。从最近财政部官员的谈话可以看出，新的房地产税是将现行房产税、城市房地产税、土地增值税以及土地出让金等税费合并，转化为房产保有者每年缴纳的房地产税。
现在所说的房地产税主要是借用中国香港的称呼，但有专家提出要慎用“房地产税”这个名称。原因是首先国际上一般使用不动产税或房地产税的概念；其次，商品住宅物业管理企业收取“物业费”概念已在居民中普及，用“房地产税”的名称，容易引起概念混乱。
目前，我国房地产税具体实施细则措施和税负标准都未确定，但有一个基本原则，就是科学测算现行的房地产税和房地产开发建设环节收费总体规模，令房地产税的总体规模与之基本相当。当前，国外征收的房地产税税率一般在1％-3％之间。
由于土地的价格是个变量，所以国外一般5年内由政府指定的中介机构重新评估土地价格，如果有变化，要按照新的地价作为基数征收。据业内人士估计，房地产税开征后，我国的税率大约占总房款的0．5％-1．2％。
可行性报告：如何征收房地产税
房地产税开征后，目前开发商一次性缴纳的土地出让金将转为缴纳少量土地补偿金，这一补偿金数目将大大低于目前的土地出让金水平。开发商拿到土地后，政府将给予其三年开发周转期，期限过后，售出的房地产部分由购房者逐年缴纳房地产税，未售出部分则由开发商缴纳房地产税(又称地租)。
专家指出，房地产税调节主体的明确是开征房地产税成败的关键，如果房地产税把调节的主体定位在多数工薪族的不动产上，恐怕大多数该阶层都难以承受。反之，如果调节主体定位在房屋炒作者和富裕的人，以抑制房地产的炒作和投机，则可尽快启动。目前我国开征房地产税的条件还不成熟，仍受制于明晰产权、理顺产权关系、整顿评估中介市场、清理房地产税费、确定调整税种的主体、改革土地所有制度等多方因素。仅住宅建设形式，我国就存在着商品房、经济适用房、房改房、集资建房、合作建房等多种形式，由于土地使用形式的多样化，导致房地产价值总量的巨大差异。欲开征房地产税，首先应将这多种住宅建设用地进行归并。而此类归并还包括土地国有与集体所有制的归并、土地出让和划拨的归并等多方面。而房地产税的评估有两个主要因素：土地和房产。土地是稀缺资源，现在的地价比20年前上涨了几倍甚至十几倍。房产不断贬值，以50年的使用期计算，时间越长，房产就越不值钱。因此，如果把房产、土地价格统一核算，税负(费)肯定是年年上涨。但是，这样的核算方式是建立在购房者对土地拥有完全产权基础上的。我国目前实行的是土地批租制度，因此，房地产税肯定不能按照房产、土地统一核算的方式计税。另外，采取每一年或每几年进行一次评估的方法也不现实，不仅耗费人力物力，也没有足够的中介机构。
距离：南京会不会成为首批试点城市
据了解，国家对房地产税正在做模拟测算，估计不久将在部分地区开始试点。首批进入试点地区的城市包括北京、重庆、深圳，采用“真实数据，空转运行”的方式，也就是说，有关部门根据事先设计好的方案采集相关的数据进行测算，但试点区域内的房主现在并不用真的缴纳房地产税。虽然从去年开始有消息说，国家将选择南京作为首批房地产税开征试点城市，但据政府有关部门透露，去年国家有关部门只是到南京进行了相关调研，目前并没有将南京作为试点城市。
