【龙虎网讯】有消息说南京将是继北京、上海之后，开征房地产税的第二批城市。在房价居高不下的今天，老百姓对房地产税这个陌生的名词怀有渴盼，又抱有一份疑虑。随着央行两次个人房贷利息上调，买房养房成本的悄悄增加，使踏踏实实过日子的老百姓神经为之敏感。那么，当房地产税进入房地产市场之后，普通老百姓买房养房的成本会发生怎样的变化?施行房地产税后，购房者的承受能力如何?记者请专家就此算了一笔精细账，为已购房者和未购房者提供参考与借鉴。

　　理论:安全税率是如何测算的

　　房地户税税率多少比较合适?国土资源部土地勘测规划院曾委托南京大学城市与资源学系以假设开征法进行了测算，该系博士生导师黄贤金教授调查测算房地产税税率为0．8％。其假设前提是：开征房地产税后，为保证政府财政收入不减少，数据以土地出让金及拟与房地产税合并的税费为税基进行测算。

　　税率为0．8％时，虽然政府的利益有了保证，那么老百姓的利益呢?黄贤金教授认为，这需要测算居民家庭税负变化，以家庭为单位，并依据家庭收入房价比进行测算。设房地产税年税率r=O．8％，物业现值为V，根据我国目前的情况，收入房价比(用R表示)在1：6至1：8较为合理，则家庭年收入(I)为V／6-V／8。

　　房地产税税负=(当年不动不财产税征收额／当年家庭纯收入)x 100％=Vx r÷(Vx R)=r／R

　　按照收入房价比1：6-1：8计算，在不动产财产税率为O．8％的情况下，房地产税税负占家庭年收入的4．8％-6．4％时，可见，具有一定的承受能力。黄教授认为，对于居民来讲，实际承受的不动产财产税税负可能更低，这是因为：一是政府可能仍然会有部分来自土地出让金的收入，从而房地产税税率可能低于O．8％，二是除了居民外，企业等部门将是房地产税的主要纳税主体，从而也将可能降低居民的实际税负，使居民税负能够实现低起点运作。

　　实例:买套房子得花多少本钱

　　房地产税开征能否平抑房价?专家学者们对此观点不一，目前主要有两种见解。

　　观点一：房价取决于市场供求关系等许多因素，不能说房地产税开征就能降低房价。但是，如果房地产税征收面广，涉及城市、农村的居住用户、经营性和非经营性房地产等项目时，房地产税税率可以处于0．2%～0．5%(假定维持不变)这样一个低水平之间。

　　观点二：房价从理论上可降低34%，房地产税税率为0.8%（假定70年维持不变）。

　　根据这两种观点，房地产税开征后，人们买房究竟得花多少钱呢?我们以下面一个实例向读者说明。/何先生看上了城中皇册家园一套116平方米三室两厅的房子，该楼盘现在均价7000元／平方米，总价是是116x7000=812000元。

	总价	年税率	70年应征税	合计
观点一	812000	0.20%	113680	925680
观点一	812000	0.5.%	284200	1096200
观点二	535920	0.80%	300115.2	836035.2

　　未决问题

　　悬念之一：谁能等70年?

　　关于房地产税的问题，黄贤金教授告诉记者，至今仍存留诸多有待解开的悬念，实际操作的难度比较大。

　　譬如，从消费者角度看，工薪阶层购房大多采取按揭贷款形式，如果一套房子是100万元，购房者向银行贷款70万元，按照理论上降低34％的思路，这套房子可能价值为66万元，房产价值没有银行抵押款高，这将使得买房人出现经济学上“理性违约”现象，反而加大了金融风险。

　　房地产税开征，将改土地出让制为年租制，土地出让金大都是给失地农户和城市拆迁户的，这是难以减免和推迟支付的，政府也没有财力垫付。一个40岁的农民，谁能让他等70年去拿失地的钱呢?

　　悬念之二：自住房征不征房地产税?

　　据有关媒体报道，目前国际上大多数国家都已开征房地产税，但基本上都是从第二套房产开始征税。针对这个问题，我们可能碰到这样的尴尬局面：某甲拥有两套房子，第一套50平方米，第二套100平方米，按规定对第二套100平方米的房子征税，某乙只有一套房子，但这套房子有300平方米，按规定第一套房子不收税，这样一来可能就会有失公允了。