【龙虎网讯】新闻索引：日前，国家税务总局、中国人民银行等政府部门的部分高层人士齐聚国务院新闻办，就国务院发展研究中心历时一年完成的《中国房地产税收政策研究》报告展开研讨，希望就即将启动的“中国房地产税费改革”方案达成一致。全国政协委员郭松海提交此提案，此举目的之一是抑制房价猛涨。财税专家章均解释说，目前所谓的物业税，其实就是即将开征的不动产税或称房地产税。
物业税向谁收尚不明确
在刚刚结束的两会上，全国政协委员、山东经济学院房地产经济研究所所长郭松海提交提案建议：“对空置房屋开征不动产税，政府政策引导多建经济适用房、廉租房。”郭委员强调，因为房屋是特殊商品，不能像股票一样作为虚拟资产在不规范的市场里无节制地炒作。对空置房屋开征不动产闲置税，适度限制房地产市场的投资行为。
据国家税务总局有关人士介绍，新的房产税，可能涉及征收不动产闲置税，以及高档豪宅可能要收较高的税等等。模拟运行的新房产税初步方案，其中在二手房交易中，将征收5％的营业税、20％至60％的所得税、20％至60％的增值税以及4％的附加税。换言之，有利润的房子，税可能占到利润的50％。而新房产税是向买房人收，还是向开发商收，还是其他操作方式？该人士表示，目前尚不明确。
可能暂不涉及个人住宅
国务院发展研究中心相关人士表示，2005年将设计新税制，并将于年中选择合适的城市进行模拟运行，为最终出台不动产税提供决策基础。国家财政部有关负责人透露，初始阶段可能不涉及个人住宅，但最终将覆盖城乡所有房地产，包括经营性和非经营性不动产。
财税专家章均解释说，不动产税即房地产税是典型的财产税概念，不是房产交易行为的税收。如果征收不动产税，不仅可以缩小贫富差距，实现房多者多交税，房少者少交税，也可以改变人们对财产的投资分配。但最大的作用应该是遏制炒房行为，因为要多次交税，炒房的成本加大。
针对房地产税制改革问题，昨天，国家税务总局地方税务司有关人士表示，目前新房产税还是处在研究和探索的阶段，尚无实质性措施。但值得关注的是，该人士透露，新房产税可能将于今年年中选择合适的城市进行模拟运行，目前试点城市尚未确定，而真正进行实质性试点还需要一段时间，而此前媒体上广泛流传的政府要选择重庆、深圳、北京等城市做试点，仅仅是传言。
物业税为炒房者敲警钟
业内人士认为，炒房者一般会利用手中的资金再通过银行按揭贷款吃进多套房产，相当一部分房产也没有进入租赁领域而是直接进入了流通市场，在没有房地产税的情况下投资者可以坐等房产升值，而不必去担心成本的消耗。但是房地产税肯定会使手中握有多处房产的投资者感到压力，并且会降低投资者的收益率。
开征房地产税后，增加了保有时间财产的成本，因此在买房投资保值之前，一定会衡量买房投资是否合适，很多人会将买房投资的想法暂时搁置，降低购买欲望，这样可以适当给房地产市场降温。另一部分已经拥有几套房产的人，因为保有财产的成本增加可能会卖房，这样就增加了二手房市场的供应。
房价理论上能降低34％
据估算，在目前的房价构成中，税费及房产商利润占到60％，建筑成本只占40％。如果开征房地产税，开发成本就可以大幅下降，房价也会跟着大降。据某地产研究机构人士分析，由于地价和相关税费分70年交，也就意味着占住宅成本50％多的地价和相关税费在销售时只需先缴纳七十分之一，其余在剩余的69年中分别缴纳，下降了（70－1）／70＝98.57％，表现在房价中，成本就下降了50％×98.57％＝49.29％。考虑到需求提高导致发展商在经营中的其他因素，将其中的10％~15％份额据为己有，因此理论上有34％以上的降低幅度。
业内人士认为，税改对房价下降是个有利因素，但房价能降多少以及在多大程度上起作用，这还要看其他因素的相互配合。因为房价下降，是一个市场行为，与房地产市场是否升温以及百姓对房产的追求趋势是密切相关的。房价取决于许多因素，不能说房地产税开征就会降房价。对于理论降幅，业内人士认为，就目前实际情况来看，房价的下降幅度不可能如此明显，主要原因是房地产市场是区域性市场，房价取决于市场的供需关系。据《北京娱乐信报》
仅靠物业税很难撼动房价
由于开征物业税，国家将对房地产开发、保有、交易环节的税费进行清理，一定程度上降低开发商成本，房价是否会下降呢？国税总局税收科学研究所副所长靳东升认为，仅靠物业税一项很难撼动房价，房价是受多种因素综合影响的。
南京市国际税收研究会理事、注册税务师韩登攀认为，虽然物业税暂不对公民个人自住或非生产经营用房开征，但降低了门面房、写字楼的成本，此外豪宅、高档别墅极有可能列入征收范围，这必然对普通住房产生联动影响，因此开征该税种对计划购房的人来说还是好消息。
江苏省地税局税政三处处长李刚告诉记者，物业税与房价没有直接关系。早在2002年，江苏省得到国家批准，合并了城市房地产税和房产税，对内外资企业统一征收房产税，去年江苏省地税收入约670亿元，其中房产税29亿多元，占总量的不到5％，土地使用税仅4.4亿元，还不到总量的1％，去年地税收入平均增幅达40％，而房产税、土地使用税的增幅只有20％。李刚认为，房地产税收占房价成本比例微乎其微，房价的真正大头是买地费用。税收杠杆的调节作用有限，不能承担降低房价的重任。
老百姓购房不会因此减负
房价能否下降还是个未知数，但参与物业税研究的南京大学城市与资源学系教授黄贤金昨日向记者直言：市民的居住负担并不会因此减少。
以一套40万的住宅为例，假使房价因为税费摊到70年交，房价下跌了30%。28万的房价购房者通过现金或贷款方式一次性付清。看似一开始少交了12万元，如果按黄教授设计的0.8%的税率，70年中购房人共需交纳28×0.8%×70=15.68（万元）。
而按照目前黄贤金教授在内的多个专家设计的另一种方案，物业税负担则更加严重。这套方案是在土地出让金已一次性缴清的基础上再加收物业税。
额外再加收一笔物业税，这样的方案可行吗？黄教授认为：物业税是针对住房“宽裕”、甚至手中有多套住房收租的“富人”收取的，经济能力不足的家庭就应该量力而行、选小房子住，养不起大房子的只能通过换购小房来减压，这样就自然可以节省土地，限制“富人”占据大量土地资源。
黄贤金教授告诉记者：迫切需要开征物业税的肯定是那些城建步伐较快的、土地出让金卖光的城市。政府不参与第一次土地收益分配，能够保证拆迁户的利益。养房阶段，对价值较高的不动产征收财产税是各国通行的做法，这样可以使政府在70年中财政收益不会因为“土地卖光”而锐减。
