【龙虎网讯】房债已经加息，接着又要开征房地产税．昨天记者从南京市地税局获悉他们今年年初已经着手“房地产税模拟征收方案设计”，预计最迟一到两年南京就会开征这项税种。国家相关部门负责人均公开表示，政策是冲着遏制投机炒房而来，连出两道金牌。被称为房虫的炒房人无疑再次成为人们关注的焦点。到底政策出台对对房虫有什么遏制作用。怎样在打击房虫的同时又保护我们普通购房者的权益．这一切都成为悬念。
　　
　　房地产税南京正在调研
　　
　　南京地税有关负责人透露，省财政厅年前就委托税务局进行方案研究，被命名为“房地产税模拟征收方案设计”的这项调研目前还在进行之中。
　　
　　据了解。房地产税又称物业税或财产税，主要针对土地、房屋等不动产。要求其承租人或所有者每年都要缴付一定税款，而应缴纳的税值会随着市值的升高而提高。简单来说，就是把开发商造房子时缴的税，包括房产税、城市房地产税、土地增值税以及土地出让金等税费，改由购房者以后每年来缴。
　　
　　这位负责人表示，现有针对房地产的税费如土地出让金、土地增值税、营业税、企业所得税等都以开发商为征税对象，而买房人通常只有契税一项。实行房地产税后。纳税人整个都变了，这将牵涉到整体税制的调整，估计一两年内才会实施。参与“房地产税模拟诬收方案设计”的房产专家李启明则透露，房地产税作为地方政府财政收入中最重要的一部分，方案设计在征税基础、税率测算等方面都十分谨慎。
　　
　　新房新政策，老房老政策
　　
　　对于“开征房地产税已成定局”最关心的莫过于目前已经买房的人。家住清凉门华阳佳园的王小姐告诉记者，她三年前花48万元购得此处120平米左右的套房，至今尚有18万元房贷没有付清。她表示，开发商都是将土地出让金、土地增值税等各项税费打在房价里转嫁给买房人。事实上她三年前买房时就全盘吃下了开发商的成本。她担心开征房地产税后，除了还贷。每年还必须支付数额不菲的房地产税。这样不是平白无故为开发商买了两次单吗?
　　
　　南京已购房者普遍都像王小姐这样担心重复征税。对此。东南大学建设与房地产研究所所长李启明透露说，房地产税将实行“新房新政策、老房老政策”。对于已购房，很可能会将房价“打折”后再确定税率；对于新房，具体的征收对象、适用税率、递进还是累进都没有确定。李启明强调。如同个人所得税的征收一样。房地产税的征收同样对某些特定房地产设定优惠办法，不是对每一个有房子的人都要征收．也会列出减免税对象。
　　
　　购房自住者负担有望减轻

　　东南大学建设与房地产研究所所长李启明表示，房地产税实行后，将一次性大笔支出的土地出让金分割成50年或70年缴纳，买房人首次置业成本就会降低很多。业内人士测算，由于地价和相关税费分70年交，那么也就意味着占住宅成本50％以上的地价和相关税费在销售时只需先交纳1／70。其余在剩余的69年中分别交纳。下降了(70-1)／70=98．57％，表现在房价中，成本就下降了50％x98．57％=49．29％。考虑到开发商在经营中的其他因素，将其中的10％份额占据为己有，也有39％以上的降低幅度。李启明表示，他没有具体测算过开征房地产税后南京房价会降多少，但买房自住者的购房压力肯定要比现在小得多，而那些拥有两三套房子的炒房者则会受到很大影响。他认为，炒房人不仅要负担两三套房子的税费。转手交易时也比较麻烦。因为开征房地产税后，房子将出现汽车“买车容易养车难”的问题，接手者会掂量使用年限。

　　在心理上打击房虫

　　资深房产专家朱锡生认为房贷加息至少O．21％，估计个人持有的房产要交大约0．5％到1％的财产税，对房虫来说增加的成本并不多，不是致命性的打击，他表示对房虫的影响更多的是一种心理层面的影响，主要是对政府可能采取的后手为重视，去年10月份，房贷0．27％的加息，当月南京二手房价在5383元，今年3月份5304元，下跌了约1．5％，估计今年上半年房价会有一个稳中徘徊的走势。

　　税率要照顾到普通购房者

　　对于房产税，市民基本上都还不熟悉。听完记者的解释后，他们大多表示，这基本不会影响自住型购房需求。但是具体的税率是一个很值得研究的问题。

　　准备近期买房的谢小姐表示，不管政策如何，房子作为生活的必需品。肯定是要买的。是否开征房产税。对自己的决定影响不大。

　　市民黄先生表示，这对于有预期收入的市民而言，是个利好消息，因为首付少了，可以提前多年享受到住房，到时候纳税算不上多大的负担。不过还是要具体算算，是贷款买房合算还是这种方式合算，因此具体的税率很重要。

　　在某旅行社工作的张先生同样对房产税的税率很关注。他说，如果税率低了，那炒房成本有限，根本抑制不了炒房；如果税率高了，那无形中加大了购房人的总体支出，这对购房满足居住需求的市民来说，则是个伤害。国家抑制炒房的初衷是很好的，但具体操作时还是要核算准确。
　　
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　　去年房价上涨大多罪在房虫

　　资深专家朱锡生表示其实南京房价的上涨，是新房价跟着二手房走，因为二手房往往是公共设施齐备，区位层次高以及交通便利地区的房源，本来供应量就偏少，这样成熟地区二手房价的抬高会产生递延效应。

　　而二手房价上涨主要是源于房虫的炒房，我们可以算一下房虫的一次买卖的交易成本构成：2％的契税，3％的资金(机会)成本(按购买债券或贷款年利息率／2计算)，再加上O．5％的交易费用(业务员费用)和0．5％的炒房机构管理费用。成本大概在6％左右，再加上至少获利的5％，因此房虫需要将房价拉抬10个点才能达到他的心理预期，比如去年南京二手房价涨了31％，除去物价上涨带来货币贬值因素占5％，需求因素5％，其余20％的上涨是由房虫炒作造成的。

　　散落民间的炒房资金很难统计，但南京目前至少有5个大机构在炒房，平均每个在5000万到一个亿之间，总共有3个亿的炒房资金。

　　新政出台五天，除几家小银行明确利率外不少大银行房贷利率还未定

　　至少五家银行利率已明确

　　截至昨日，南京至少有五家银行的房贷利率已有了明确的做法。浦发银行和招商银行、中信实业银行对第一套住房原则上将执行5．51％的优惠利率，对第二套和投资性的住房取消优惠。将要执行6．12%的商业贷款利率，首付一般是30%，如果是资信特别好的客户或是银行的VIP客户将会是20%的首付，当然这些都还要根据楼盘、市场和开发商的情况来综合定夺。中信银行零售业务部个人信贷科人士说：如果是二手房，那要根据房子、借款人情况差别化对待。如果情况好的话，利率也可打九折。房贷首付一手房是2成，期限最长30年，二手房3成，期限最长20年。

　　交通银行和华夏银行原则上将执行6．12％的基准利率。如果贷款人对银行有综合贡献利率才会下浮。

　　多数银行仍在埋头“研究”

　　记者在近日采访中听到最多、的一句话就是：“要等总行通知”。经记者多方了解到江苏的工行总行文件已下达，原则上由各行根据当地情况提供基准利率0．9倍的优惠利率，江苏到底是什么利率还要再研究。中国银行的情况也是差不多，也是在埋头研究，这几天只接受贷款人的申请，合同暂时不签，等到有明确的细则再恢复正常。

　　大银行利率政策为何难产?

　　据了解目前有很多银行都处于一种观望状态，看看其他银行是怎么做的，然后再根据自己的资金和市场状况进行定夺。昨日工行和中行的有关人士都不约而同地透露，个人住房贷款可以说是银行的优质资产，不良率很低，为了发展这个市场估计不会采取太高的利率。目前江苏工行的房贷存量占据了市场半壁江山，其他几家银行如果执行基准利率。市场是否会失去?大银行相对于小银行来说占的市场份额大，因此大家要深思熟虑。

　　但也有业内人士估计变化不会太大，不管各行执行的利率是否一致，以后各家银行“看人下菜碟”却是大趋势，尤其是“首付比例”将成为遏制房贷风险的有力武器。