【龙虎网讯】南京的房价现在究竟是个什么状况，是降还是涨？现在购买划不划算？

　　自10月29日央行突然提高0.27％存款利率以来，各种关于南京房价走势分析性的报道频频见诸报端，有说影响很大有说没有影响。尤其是在目前传言央行还会继续加息的“潜在压力”下，搞得广大市民不知道孰是孰非，就连一些房产经营者也被“弄糊涂了”。

　　的确，去年央行发布了121文件，提高了贷款利率，劈头盖脸地“挫伤”了南京房地产的开发势头。今年年初国家又提出了紧缩土地的政策，造成了房源供给青黄不接，导致了那段时期房价大幅飙升。而最近的央行这次“突袭”，业内对房价走势总体产生两种观点，一种观点认为，住贷款利率的提高，会减少需求从而拖下房价；另一种观点则担心，房地产企业会把融资增加的成本转嫁给购房者，从而抬升房价。在这种背下，南京的开发商大多也开始忐忑不安，多数打算购房的市民缩回准备掏钱的手。

　　正是在这种多重因素作用下，现阶段南京房价走势以及购房、投资地产、炒房是利是弊，成为市民关注的热点话题。为此，商报记者兵分几路，对南京各区域楼市当前价格和销售现状分区分片进行地毯式调查，同时请相关权威专家针对南京房价走势进行剖析，以期给市民一个真实、全面的南京楼市。

　　主城区

　　范围：中山门、太平门、光华门以西，长乐路以北，建宁路以南，内秦淮河以东地区

　　可购房指数：★★★★

　　房价：短期内不会下调

　　主城区的房价一向处于南京楼市的风口浪尖，霸主地位丝毫没有因其高房价而受到影响。虽说该区域高价房吓跑了八成以上的购房市民，每每有哪里开盘，总是畅销、脱销，市场表现坚挺，由此也招来市民的“口水仗”，“南京有钱人真多。”不绝于耳。

　　今年以来，主城区的房价更是全线突破了8000元／平方米。未开盘的朗诗熙园据透露原计划的起售价7500元／平方米，发展商看到周边兄弟的盘子都“呼八唤九”，心里总有些抹不平，已铁定将起步价向8000元／平方米挪挪。金陵王府小高层的房价一锤定在10000元／平方米起售，老百姓看不懂归看不懂，开发商我行我素，乐此不疲。

　　珠江路一处楼盘负责人周经理表示，目前还没有看出加息对该楼盘的影响，且目前相对于几年前，整个南京楼市是处于一种比较理性的状态。预计半年至一年内南京楼市的格局不会有太大的变化，而远期则需要看政府宏观政策导向和力度。对于未来房价的走势，周经理认为，一些综合环境好的楼盘具有升值的潜力，但从总体来看南京楼市还是会出现阶段性下滑的可能，但幅度不会大，可能只是几百块钱的跌幅，理由是主城区的地皮毕竟金贵，用一块少一块。

　　售楼：买房人少了

　　水西门附近一处高层住宅的均价是8200元／平方米，其售楼处负责人称，加息之后对楼盘销售的影响不可避免，这些天看房的人一下子蒸发了不少，买房的人更是凤毛麟角，不过价格在短期内还没有下调的打算。

　　据太平南路一楼盘的工作人员说，想在主城区买房住的，多半是有一定经济实力的；对于这个层次的消费者而言，利息微调不痛不痒，不会对他们的买房计划构成影响。对经济较弱的家庭要么捂住钱袋观望，要么把目光投向稍远的地段。

　　炒房：回报率仍然可观

　　朱强从宁波来南京投资置业，这两天正准备在珠江路买一套大点的商住两用房。他认为，珠江路电子商业一条街小有名气，但地产开发才刚刚开始，商业前景理想，蕴涵着很大的商机，商品房价格高是很自然的。当记者问他是否会因为价格问题而选择其他地段时，他笑着表示已经考察过珠江路商家们的经营状况，很看好此块地段的利润回报，“不能因为价格就放弃投资机会”。

　　二手房：价格波动不大

　　市房产部门发布9月份南京二手房市场报告分析显示，9月份南京二手房市场成交量开始回暖，但成交均价明显滞涨，其中江南八区的二手房价格将陷入长期的盘整期。据了解，主城区的二手房交易量在全区一直名列前茅，有关人士认为二手房价在短期内也不会有下调的迹象。采访时“房虫们”都有根有据地咬定主城区的二手房价在短期内也不会下降。

　　江苏省海宇置业有限公司一位郭姓负责人介绍，他们公司代理的二手房买卖市场形势看好，并没有因加息而“感冒”。他认为主城区地块的稀缺性和不可替代性决定了价格高高在上，像鼓楼区的一些二手房价已经达到了7000多元／平方米，特别是学区房更是物以稀为贵，价格高得离谱。郭称，是地段优势支撑了高房价，近期主城区二手房价不会出现太大的波动。在一家置业公司看二手房的市民何先生表示，自己已有一套住房，但面积只有50多平方米，目前祖孙三代人挤在一起住，但孙女越来越大了，挤在一起实在是不方便，想买房改善居住环境。对于加息，何先生坚定自己的观点，房价还会上涨，尽管加息也未必抑制得住，自己一家早想买房了，一直在攒钱，可是越攒越买不起。还是狠狠心，早早下手弄一套放心。

　　专家：房价稳交易减少

　　南京地产抉策中心有关专家认为，目前虽有一些投资者将投资房转到二手市场上出售，也是迫于加息的压力。总的来说，加息对房地产投资者带来的影响远远大于购房者。虽然未来一定时期内，主城区房源的成交量必将随着挂牌量的增加而增加，但价格下调的空间并不大。地产挟策中心有关专家认为，“短期内加息的作用并不能影响到南京主城区房价平稳攀升的势头，因此未来一段时期的实际成交价不会往下走，但交易量会呈现下滑趋势”。

　　有关专家指出，从二手房交易的一般情况来看，主要有以下两个方面的影响。

　　以房养房、靠租金还贷款的投资性房屋的比例会下降。现在抱有投资目的买房的人看好的都是地段好条件好的房子，这类房屋的投资回报率高，价格相比其他居住区域亦要高很多，但这些投资者的贷款金额往往与自身的还贷能力有差距。仅靠投资回报偿还贷款，将来一旦市场有大的变动，银行将会承担很大的风险。因此银行方面通过提高门槛，特别是对首付款比例的调整，对这些投资者予以限制。考虑到将来投资回报率的变现时间，以及银行加息造成机会成本的提高，均会使投资者进行慎重决策。

　　对自住型客户的影响不是很大。对于普通老百姓，买二手房是为了改善居住条件，或是作为升级置业的初级消费，不会挑选价格过高的二手房，一般选择的二手房总房价在30万～40万元左右，即使调整首付款，也只相差三四万元钱，因此对于真正买房用于改善住房条件的家庭影响不是很大。

　　总之，房地产金融政策对南京市房地产市场的影响可以概括为：土地的交易量减少，政府土地收益减少；扭转了供不应求的局面，房地产价格平稳增长；二手房供大于求，交易规模萎缩；银行房地产开发贷款规模缩减；开发商资金短缺，开创新的融资渠道，采取合作开发方式；购房者持谨慎观望态度。

　　南京市抉策地产研究中心的统计资料表明，主城区楼盘供需比为0．8，供给力量稍显不足。与城东供给情况有些相似，在商品房供给不足的情况下，购房者的需求却呈上升趋势。因为主城区虽然楼盘数目较多，供给量很大，同时由于物业类型以写字楼为主，市场消化周期较长，商铺供给量增多的情况下，相对而言，商品房住宅的供给反而出现了一定的空缺。市场供给力量有限以及开盘价高，供应量较大的商铺价格的拉升作用，使得新近开盘项目起价较高，城中商品房均价一直走高，达到了8200元／平方米。由于城中集中了大量的商住、写字楼，对城中房价的上涨起了不可忽视的助推作用。

　　(注：购房指数划分5级，★数越多，代表购房合适度越强，投资风险性越小。下同)

　　城东板块

　　范围：中山门、太平门、光华门以东，宁镇公路以南，光华路以北地区

　　可购房指数：★★★★

　　房价：芝麻开花节节高

　　城东板块一向凭借其良好的自然环境、优越的地理位置而深受市民的青睐，其房价则更是“芝麻开花节节高”。今年以来虽然销售速度有所减缓，但价格依然是稳中有升。楼市新开盘的价格普遍高于6500元／平方米。像御道家园，去年普通商品房开盘时是5500元／平方米，今年余盘时达到了6700元／平方米以上。城东一些楼盘的跃层现在卖到了7800元／平方米，公寓则高达9500元／平方米。而银城东苑的开发商不甘示弱，把手头小高层的起步价不假思索直截了当定在7000元／平方米。

　　与南京市其他区的楼市上市量和供给量相比，城东楼市的供应量还是比较少的。据房产局公布的数据，目前城东片区供需比为0．61，购房者对城东片区的需求却呈上升趋势，第三季度供不应求的情况较一季度与二季度有所加剧。但城东楼市商品房价格却没有明显的变化。这是由于城东卫岗、南农大及理工大等周边板块供应量逐渐放大，“冲淡”了一部分需求量，使得商品房均价涨幅不明显。但由于市民对城东片区的偏爱，所以在第三季度该区域市场需求比例有小幅提升。

　　据介绍，政府规划重点保护钟山风景区和玄武湖风景区，为城东楼市的发展营造了良好的自然氛围，逐渐加大的公共设施配套建设的投入，将会为这里的楼市插上高飞的翅膀。

　　售楼：门庭冷落鞍马稀

　　在城东不少售楼现场，记者发现前来咨询的潜在购房者寥寥无几。一些楼盘的负责人大都表示加息后对该地段房产的影响不大，但也有发商一把手以“这个问题不太好说!”来掩盖内心的焦虑。

　　在城东一家置业公司的客户接待室，记者明显感觉到冷清，远没有七八月份来走访时如织的人流。该公司一位负责人说：“加息后人气肯定受到影响。”不过他表示，目前加息的幅度并不大，对于大多数人，每个月也就是多付几十块钱，主要是对购房者产生的心理影响较大。但城东地区的地理位置有先天优势，所以“观望只是暂时的”“等大家冷静些后可能会好起来”。

　　记者采访了几位看房人，他们的反应普遍比较低调，都表示，近期内不会买房，过来只是看看而已。他们认为，现在的房价太高了，自己目前有房子住，过来只是了解一下行情，“看看自己的房子现在值多少”。

　　二手房：价格再高不易

　　城东二手房价格一直高高挂着，任尔东西南北风就是不动声色。但也应该看到，城东地区二手房价差异比较大，从4000～6000元／平方米，不一而足。在社区环境比较好的苜蓿园附近要5000～6000元／平方米，而社区建设相对滞后的马群地区则在4000元／平方米以上，一般不会于5000元／平方米。尤以梅花山庄、钟山花园城为最，城东二手房的喊价与新商品房价钱不相上下，动辄每平方米七千大几。

　　顺驰房地产经纪公司城东片一头目说，目前炒城东二手房肯定赚不了大钱。从去年八九月份到现在，城东二手房每平方米涨了1500元左右，想再往上冲一台阶不太容易。即使这样，一些小区的房源在一年不到的时间炒过四轮，虽抢手，但利薄。

　　专家：对购房者没影响

　　栖霞建设集团一位高层介绍，目前城东的房价基本与加息前持平。加息对炒房者会有较大的影响，而对一般购房者几乎没有影响。加息压缩了投资的利润空间，可能会让投资者慎重选择投资方向避开高价又高尚的城东各楼盘。而真正相中城东的购房者都是具备一定经济实力的群，不会因为加息而不买房。

　　“大的房地产公司服务的主要是主流客户群，这是个刚性需求。客户必须要有这个消费，所以影响不大。影响最大的是那些投资客户群和小公司。”范小冲说，“升息实际上增加了成本，可看作是个涨价过程，这会影响原来的供需平衡，是一个在价格基础上的动态平衡，房价最终还是看需求影响有多大。但如果再加息的话，对客户的影响就大了”。

　　记者采访的相关开发商对城东楼市的发展充满了信心，并没有因为加息改变投资目的。一位发展商对记者说：“加息对发展商来说不一定就是坏消息。”他认为可以辩证地看加息带来的问题。“一方面加息迫使购房者提高首付和一次性付款，可以提高发展商的资金流转速度和减少资金回转成本，可以说，降低了发展商与购房者一方的风险；另一方面也给发展商造成了一定的融资压力，提高了发展商与银行一方的风险。”他表示，最终的影响还要看这次加息是央行投石问路的行为还是加息周期的开始。一旦进入加息周期，那么对发展商的影响将远远超过对消费者的影响。

　　房地产方面专家贺强也表达了相似的观点，他认为，加息后房产抵押贷款比存贷款利率小一些。影响比较大的还是对房产商。其中对房产商有一点好处，就是提高了他们使用资金效率及结构调整。水平不高，质量不好的，可以提高他们使用资金的效率。对于贷款来讲，房产信贷总体利率比较高，加息小一点，对消费影响不会太大。

　　当谈到城东楼市发展的希望时，他反问“城东是以后河西的替代供给区域，能没有发展前景吗?”根据南京抉策地产研究中心的调查显示，城东，作为老城市中心的地住在消费者心中的地位依然稳固。消费者在城东的购房偏好占21．3％，仅次于河西，拥有巨大的潜在消费群体，这对城东的发展商及投机、投资者都是一个好消息，在有强大购房群体的拉动下，房价下跌的可能性不大。

　　城南板块

　　范围：长乐路、光华路以南，凤台南路以东地区

　　可购房指数：★★★

　　房价：升值空间已很小

　　由于新城区的划定，城南地区范围也扩大了不少，所以城南地区的房价参差不齐，差异性较大。整体上城南地区房价都在5000元／平方米上，而且尾盘价格比开盘价大多也有800元／平方米以上的升幅。四季阳光多层的均价约5300元／平方米；城南美苑的小高层的均价在5500元／平方米，多层均价是5600元／平方米。宁南南部地区整体房价稍便宜一些，一般在4500元／平方米左右，阅城国际花园均价约在4400元／平方米。

　　记者走访了城南数家楼盘，据该区位一楼盘的营销经理杨舒青介绍，加息对城南楼市肯定有影响，从楼市整体来说升值的空间已很小，不过降价的可能性也不大。她还表示由于此楼盘靠近宁芜线，将来铁路改线，还是有一定升值空间。雨花台区政府附近一家楼盘售楼处王小姐表示，目前加息对他们楼盘的影响尚未显现，“房价的涨跌还得看政府下一步的政策”。她认为，现在南京楼市的总需求量比较大，市政拆迁目前虽然出现停顿，但老城改造是一种趋势，市政拆迁不久也肯定将会继续，只要有需求的存在，楼市就不会有太大的起落。

　　售楼：该买还是得买

　　记者在长乐路附近一售楼处采访了前来看房的市民王先生。他分析说，“现在房价的确很高，但是房价高的一个很重要的原因是由于土地价格高而导致开发商成本的提高，现在南京区位好一点的土地都被开发掉了，包括河西、江宁，土地越来越少，地价越来越高，城南可开发利用的土地资源更是少之又少。今年年初又对土地出售进行了种种限制，土地越来越成为一种稀缺资源。在这种情况下，仅仅靠一两次加息能对房价产生实质性的影响吗?房子该买还是得买。”

　　不是所用市民都像王先生那样的理性。一位邓姓市民向记者抱怨，南京房价太高了，涨幅远远超过了一般工薪阶层的承受能力。对于加息，他认为对像他那样的购房者受到的冲击是最大的。他称，原来还想首付少一点，以后通过分付可以周转资金，但现在必须要尽量增加首付。他认为加息不会促使房价的下跌，是开发商操纵了房价。有关部门若拿开发商说事，城南房价还有下降的可能性。

　　二手房：房价已被平抑

　　记者了解到，城南二手房情况与城东有些相似，从4500-6000元／平方米价位差距也比较大，并且有些二手房价已经超过了新楼盘价格。例如，开发时间较早、配套设施比较全面的雨花西路一些小区，较新的房子在6000元／平方米，年代较老且环境较差的每平方米也得花4500元才能搞定。宁南地区最便宜的在4500元／平方米；最贵的在5200元／平方米。

　　凤台南路一家置业公司负责人认为，城南许多二手房使用年限都不长，和新房差距不大，南京市的南扩战略将为楼市发展提供很大的机遇。他认为目前城南二手房的价格还有很大的上涨空间，现在由于城南新楼盘供应量比较大，在很大程度上平抑了二手房的价格。

　　专家：房价很难下跌

　　有关专家表示，房价抬升和利率调高会影响到购买力，这种情况可能会导致发展商降价。进一步升息的话，开发商会把成本加到房价上去，但房价不一定会涨。因为目前对城南开发商来说，还有一定的利润空间，不是一个简单的成本趋动问题，还要取决于市场供需，这要考虑到综合因素影响。专家认为，在利率调高的情况下，即使城南发展商降价了，客户也许承受到的还是利率未调时的价格。

　　央行加息引起了许多人对城南一向较为平和房地产的关注。《南京楼市》杂志一位顾问表示：央行加了0．27％的息不见得对地产过热降温。如连续加息并在浮动利率加大的情况下，才能给房地产过热降温。即使加息，能给房地产降温，降的也是房地产利润的温。对“没有脾气”的城南房价没有太大的影响。

　　从南京房地产网公布的数据来看，目前城南片区楼市的供需比已经大于1，属于供求失衡情况比较严重的片区之一。但城南价格却没有受到供求失衡的影响，依然走高。有些楼盘目前的售价比开盘价已经高了500～1000元／平方米。在南京市的规划中，城南将是一个重要的城市副中心，直接连接了江宁和主城区，进一步将是城市向南扩展的前沿。鉴于城南以后的发展地位，还是吸引了众多的投资者，现在看来，升值空间还存在，降价的可能性不大。

　　城东南板块

　　范围：光华路以南、龙蟠南路以东、绕城公路以北地区

　　可购房指数：★★★★

　　房价：保持稳定

　　从下半年的情况来看，城东南楼市正处于稳步上升时期，楼盘供应也呈现一定的规模。对于正在抬升中的楼市，加息是否会给该区域楼盘的销售带来负面影响呢?

　　有资料显示，城东南楼盘最近一段时间的均价已达到5000元／平方米，多个楼盘的销售量也超过了70％。对于加息，销售商并没有表现出特别的忧虑。城东南多家楼盘销售部门负责人均表示，加息并没有对城东南楼市产生明显的影响，房价保持了一贯的稳定性。

　　售楼：加息影响显现

　　记者在南京部分银行了解到，加息后唯一发生变化的是：购房者一次性付款明显增多。虽然加息幅度不大，每月分期付款额只增加了几十元，还是对购房者产生了一定的心理震动。加息的预期效果在消费者身上得到了体现。在良城美景现场看房的刘先生认为，像他那样年纪的人，购房的主要目的还是为以后早点做打算，以求改善居住环境。—般来说,35万左右的房子还是可以接受的。当问及加息是否会改变他购房的意图时，刘说：“早就准备买了。一直没有理想一点的房子，现在快开盘的(良城美景)还不错，就决定订下一套。虽说不巧碰上了加息，不管以后房子是升值还是贬值，现在先拿到手再说吧。”记者了解到，现场许多看房人把加息的因素考虑进去。“不过就是每月增加了二三十块，没有什么大问题”—位看房者这样回答记者。

　　商茂新园售楼处负责人周先生介绍道，目前的房价基本与加息前持平。他认为加息对炒房者会有较大的影响，而对一般购房者几乎没有影响。周指出，加息对开发商也不会有太大的影响。因开发商融资的渠道已经多元化，不会受制于银行，加息对房地产的影响不会立即显现。

　　二手房：前景依然看好

　　到目前为止，城东南二手房的销售不温不火，房价及销售都没有多大的波动，加息的市场效应还不明显。南京我爱我家房屋租赁置换有限司市场部经理施建军向记者坦言“加息对购房者的心理影响大于实际市场影响”。他认为加息对二手房市场几乎没有产生作用，公司在城东南板块的交易量没有受加息影响而降低。该公司另一位主管舒莉莉向记者介绍道，虽然加息给购房者造成了一定购房心理压力，但由于个人住房公积金贷款额度的放松，又在很大程度上冲淡了个人购房由于加息而带来的负面作用。而且相对租房而言，二手房更能吸引市民的关注。

　　南京市房屋销售置换实业公司市场发展部经理殷晖也表达了相似的观点。他认为加息对城东南二手房市场的影响是很有限的。从这一周多的交易情况来看，该地段二手房价格及销售量均没有明显的变化。最明显的变化是首付增加，购房者尽自己所能增加首付，卖房者也提供一系列的优惠，提高资金回流速度。

　　在新房价格不断上涨的情况下，二手房成了许多看房人的新宠。由于大明路打造成现代化汽车一条街，一批批汽车营销和维护精英的入驻，燃旺了城东南二手房的火焰。再者，南京市的城市规划走向是城东南楼市发展的风向标。根据南京市商业网点的规划，城东南将是南京市又一个副中心，集居住、商用、建材市场于一体，成为一个新兴的商业中心。到时候城东南的跷板作用将会显现，必然会带动城东南楼市的发展。再加上大校场机场搬迁，宁芜铁路改线的利好消息，制约城东南发展的交通瓶颈将被打破，市民选择城东南的理由将更充足，随之人气指数肯定会上升。需求动力使得房价在加息的背景下保持了稳定性，二手房销售依然看好。

　　专家：对开发商影响大

　　交行南京分行信贷部有关负责人认为，加息后，房产抵押贷款比存贷款利率小一些，影响比较大的还是房产商。其中对房产商有一点好处，就是提高了他们使用资金效率及结构调整。对于贷款来讲，房产信贷总体利率比较高，加息小一点，对消费影响不会太大。

　　交行这位金融行家认为，加息0.27％对房地产行业成本的影响完全可以忽略，对购房者来说，目前这次加息，每月购房成本仅增加百来元没有关系，但从长期看，加息增加了国内民众对金融市场与利率的风险意识，影响最大的可能是潜在购房者。据了解，南京各家银行很是看好城东南板块的发展前景，这些区位的贷款银行较感兴趣。

　　记者求证了诸多专家和业内人士，关于进入加息周期的看法高度一致。本次小幅升息有很强的投石问路性质，这是央行在进行加息时间和加息幅度等具体步骤上对市场承受能力的试探。有业内人士指出，“中国已经连续9年降息，而利率长期保持在负利率的水平并不合理，有很大的理由相信中国经济已经进入加息周期。”

　　而我爱我家市场部经理施建军却表达了相反的观点，他对央行加息进入加息周期的说法持谨慎的态度。他认为南京房地产虽然有些冒进，但总体上并没有泡沫的危险。他称加息并不会给商品房和二手房市场带来多大冲击，因为加息对买卖双方的影响都是相对的。一方面要求卖房尽快出售以求保值，另一方面也让买房人提高一次性付款率或加大首付。

　　河西板块

　　范围：内秦淮河以西地区

　　可购房指数：★★★

　　房价：高档楼盘震荡大

　　河西楼市一直吸引市民的眼球。政府投资力度的加大，开发商拼命的宣传，为河西楼市赚足了知名度，也刺激了河西房价一步步走高。目前河西房价冲高的征途虽坎坎坷坷，但个别大盘也敢与主城区房价较量。由此，河西也是被市民质疑最多的地块之一，过高的房价与其配套设施不符。

　　河西近期几家开盘的房价，总能抛出个把重磅炸弹，让人目瞪口呆。目前河西房价出现了很有趣的现象：一边是纬八路南侧的万科光明城花园售价冲到了7000元／平方米左右，金马郦城均价也在6300元／平方米左右，滨江奥城也冲到了6000元／平方米……另一边一些楼盘屡创新低：万达华府开盘时的起价5200元／平方米、月安花园售价4850元／平方米、奥体韵动汇售价4600元／平方米，加息后让开发商不得不举起了降价的大旗。

　　可见加息对一些中高档楼盘的销售震荡较大。本次央行加息，主要目的就是要抑制经济过热，对房地产业而言，就是要阻止房价过高，房地产泡沫问题。河西楼市被人认为是“泡沫最严重的地区”，首当其冲。

　　售楼：担心再次加息

　　近日，记者走访河西数家售楼处，都感觉很冷清。在河西一家楼盘的售楼大厅里只有一位售楼小姐，还在那里打瞌睡。记者采访中了解到，河西楼盘销售并没有因为加息而有所缓解。万达华俯、龙凤花园、滨江奥城等多个楼盘的价格和销售进度都受到了一些影响。

　　相关销售人士告诉记者，本次加息是大家都可以想到的，只是时间上有点突然，开发商和购房者都有心理准备。由于加息幅度不大，并没有对楼盘的销售产生实质性的作用。一旦以后还有第二、第三次的加息，那么可以预见，之后的影响肯定是深远的。河西楼市的销售略显疲态，销售进度远不如以前。销售商使尽花招大力促销，以折扣为主要手段，一些楼盘利用节假日大幅度优惠酬宾。

　　市民对房价走势看法则各有不同。被访者认为升息后房价会下降，他们认为，百姓会考虑到还贷压力而影响购房的计划，房价就会受到影响而降低。也有的被访者认为房价变动不大，他们认为，此次升息幅度不大，所以影响也就不会很大。但大部分的被访者认为房价会上升，他们认为，升息幅度不大，而百姓住房需求在逐年增加，当升息率低而住房需求旺盛时，升息并不能限制居民的实际住房需求，还有可能因刺激在需求尽快释放而导致房价上涨。

　　二手房：空置率很高

　　记者从一家置业公司了解到，目前河西二手房市场价格已经超过了5000元／平方米。龙江地区每平方米不会低于5500元，而在茶南附近二手房价在5000～5300元／平方米，只有银城花园附近房价较低，大约在4800元／平方米。但记者从另一家置业公司获悉，目前河西二手房市场实际价格低于5000元／平方米，以前上涨受了新楼盘涨价的拉升。他认为，河西目前的新房已经有些供求失衡，二手房市场更是严重供大于求，房屋空置率很高，价格虚高现象比较普遍。有些地段的二手房价已与新盘价格相差无几，这使得很多想购买二手房的市民选择持币观望。虽然房子还有升值潜力，但要等到基础设施建设完善还要很长一段时间。加息以后，河西二手房市场风险就更大了。

　　但也有人认为河西二手房的发展潜力是巨大的。一位发展商认为，河西板块可开发的土地已很有限，由于土地的稀缺，新楼盘的开发将受很大的限制。许多想在河西置业的潜在购房者可能会将目光投向二手房市场，毕竟目前河西二手房与新房相差无几。

　　专家：高价撑不了多久

　　据南京抉策地产研究中心负责人分析，与其他片区相比，潜在购房者对购房区域的偏好主要集中在河西、城东和城中，其中河西的偏好比例达到了27．6％，位居几大片区之首。这主要源于它作为今年来崛起的南京新城区，在消费者心中不论从升值潜力还是从以后的发展前景都在不断上升。

　　借助于奥体中心和“十运会”的拉动，房价一直呈上升趋势，这也是政倾向的结果。但有一个明显的信号，使人不得不怀疑河西房价的泡沫问题。在央行加息以后，河西奥体中心附近的几家楼盘价格不同程度的有了大踏步后退。虽然发展商否定了降价是为了应付加息带来的压力，但这一行为却值得人们思考，河西的高房价能撑多久?之前就有专家表示“南京楼市泡沫最严重的地方是河西”，好像并没有引起人们足够的重视。记者采访的一位房产公司部门负责人也坦言，“河西的高价，不排除有开发商哄抬价格的现象”。部分专家同样看好本次加息能挤出河西楼市的水分。

　　“这次加息是针对国内房产泡沫而来，如果央行能够让国内利率市场化，让市场利率逐渐进入一个上升周期，那么形成的房产泡沫可能会在这个过程中消失。”目前，著名经济学家茅于轼在南京理工大学首届MBA发展论坛上，针对此次央行加息给房地产造成的影响，以及河西的“泡沫论调”，发表了独到的观点。茅于轼认为，人民币加息，贷款利率上调，房地产开发成本随之大幅提高，对于开发商不是利好消息。同样，存款基准率的上调，也会造成购房者持币观望。但从宏观经济角度分析，加息是相当必要的，有助于解决楼市的“泡沫风险”。如果央行加息的目的达到了，房产泡沫破灭，房产缩水将是不可避免的。

　　炒房：新房放二手市场

　　据悉，随着河西开发的力度加大，河西吸引了众多的房产投机者，更有开发商自我炒作。加息对于小型开发商和投资散客的资金钳制作用明显的，因此，散客将手头房源挂牌出售的可能性在增加。

　　这两天从二手房市场传来的信息也显示，已有投资客将手头的河西新房源放入二手房市场，各板块二手房市场也都有新房源增加的迹象。

　　城北板块

　　范围：建宁路、宁镇公路以北地区

　　可购房指数：★★★

　　房价：升值潜力较大

　　在城北楼盘总体价格长期以来一直落后于市区其他区位时，今年也随着南京楼市整体走高得利而出了一丝小阳线。目前，无论是多层还是小高层，价格普遍在4500元／平方米左右。而大多数楼盘的尾盘价都比开盘价高出约500元／平方米。比如墨香山庄的小高层均价在4800元／平米，一部分具有景观概念的房子达到了6200元／平方米。

　　对于加息带来的影响，大多数售楼处的工作人员认为对城北卖房没有影响，对楼盘的售价影响还没显现。墨香山庄的一位工作人员表示，城北的房价和南京市区其他地段相比泡沫少。真正的市区中心房价已近天价，升值空间已很小，而主城区一般区域以及城墙周遍地区尚有升值潜力，而城北地区升值潜力最大。

　　售楼：替代主城二手房

　　有资料显示，城北片区供需比例相对稳定，供需比例一直保持在1：1左右。这里楼盘供给量一直不多，但是由于购房者对城北片区的需求比例变化比较稳定，供给力量也显得比较理性，房价没有大涨大跌的现象。所以当全市房价跑步前进时，城北的房价只是缓步向前。一位销售代理商称，城北的房价很现实，真实的反映了该区的供需情况，不存在楼市泡沫问题。他认为城北楼市目前还未显现出它的性价比。由于城北楼市供、求都比较少，一直比较低调，没有引起市民的关注，但并不代表它没有竞争优势。在主城区新房、二手房价格飞涨的时候，“城北的房子完全可以成为主城区二手房的替代品”。

　　金陵大公馆售楼处的负责人王经理说，目前央行加息的幅度不大，应该不会对买房人产生太大的影响。如果央行持续加息，楼市的前景就不太明朗了，不过关键还是得看楼盘所处区位，河西地区由于一直被各种“概念”抬升的过高，已有“透支”之嫌，未来可能有小幅度下降。

　　而城北部分重污染化工企业的搬迁，以及仙林大学城的辐射力，都能引起潜在购房者的兴趣。

　　在城北的一家售楼处，一位张氏看房人告诉记者，虽然加息对自己买房有影响，但加息幅度毕竟不大，在可以承受的范围之内，该买的还是会买。另一位市民表示，由于拆迁，目前全家租房子住，现在租房价格也很高，而且又不方便，看来还是要买房，远就远一些吧。这也真实的反映了许多市民面对房价的无奈。

　　二手房：成交量下降

　　记者从城北一处我爱我家分店了解到，由于南京二手房价格本来就很高，年底又是房屋交易的淡季，再加上央行加息的影响，目前持币观望的人明显增多。“很多人来仅仅是看一看，问一问，成交量比前月有一定幅度的减少”。我爱我家城北分店一位负责人称，现在附近二手房价每平方米在五六千元，再向上走的可能性已不大，未来一年内很可能在高位盘整，甚至可能出现小幅下探。当谈及炒房者时，该负责人反问：“现在这么高位，还有投资价值空间吗?”

　　专家：中长期投资为主

　　东南大学建设与房地产系有关专家认为，相当部分地产投资者已经开始关注更具有投资潜力的城北项目。由于房地产属于资金密集型产业，对银行和土地依赖性很强。基于中央政府对银行和土地风险的担忧，将出台一系列政策保证房地产业的健康发展。目前，城北楼市堪称比较规范。之前南京房价普涨的年代可能伴随这次加息而宣告结束，进入以品牌、投资潜力和典型住宅等为主题的有涨有跌的新房地产时代。地产界自身将进入一个洗牌的新阶段，市场反应良好，具有投资潜力的，品牌口碑好的房产将甩开普通房产，在有可比的情况下进一步提升市场，而缺乏主题和品牌效应的将不可避免地遭遇寒流。城北地产经济将会在这次转型中走在最前列。

　　专家同时预言，在政策大背景下，炒房也分化成有实力阶层的俱乐部，他们“赶跌追涨”运作自如。可以预测，今后炒房一族不再是“短平快”阶层的天下，中长期运作将成为主流。

　　江宁板块

　　范围：绕城公路以南，江宁行政区以内的地区

　　可购房指数：★★

　　房价：“奔四”时间会延长

　　下半年以来，江宁不少楼盘的个别套型销售价悄悄冒进4000元／平方米。业内人士乐观地指出，江宁楼市已经在个别“急先锋”4000元／平方米的率领下，全面向“奔四”挺进。在加息的背景下，江宁楼市全面“奔四”的总攻战役是否会有所减弱呢?

　　这几天，水月秦淮、天地新城、明月港湾、名嘉佳园等楼盘的价格大都保持在3500元／平方米左右，几乎不受加息的影响。对于加息影响楼市的话题，明月港湾一位销售负责人认为，“加息对目前的房价几乎没有影响，我们楼盘的价格还是没跌。加息对房地产的影响炒作得过火给购房者造成了心理压力。”

　　但面对加息的洪流，也不是所有江宁楼盘都保持了一贯的平静。记者了解到，翠屏国际城小高层和多层的价格在加息后的这两天都有所上涨，目前达到了3800元／平方米，远远高于江宁3500／平方米的均价。可以说，加息的影响在一定程度上得到了体现。有关专家表示，在加息的背景下，实现江宁楼市全面“奔四”的目标，时间会有所延长。

　　江宁二手房销售表现出了少有的上涨势头，在其他地块价格走低的情况下，销售却不降反升，二手房市场异常活跃，价格盆地优势逐渐显现。记者从有关部门了解到，9月份该区二手住宅成交量已达到623套，成为全市仅次于鼓楼区的第二大成交活跃区域，主要原因就在于江宁“价格盆地”的优势开始显现出来，其二手房具有良好的性价比。

　　目前江宁岔路口、开发区、翠屏山、东山镇四大板块的二手房都十分畅销。旺销的户型多以80-100平方米为主，总价不超过35万元的为宜。

　　记者从二手房中介机构处了解到，江宁地区二手房价并不比新房价格低多少，像百家湖、天地新城这种小区环境比较好的一些二手房，价格在3300～3500元／平方米，小区环境次一些的二手房的价格约在2700元／平方米。目前，80～90平方米的二手房每平方米大概可以卖到3250～3500元左右，比在售的天地新城、明月港湾等几个楼盘的期房要低到200～350元／平方米，其中3400元／平方米是近来最为普遍的成交价。

　　开发区一带翠屏清华、江南青年城的二手房都很受购房者的欢迎，在售的挂牌价都在3500元／平方米左右。而挂牌价3800元／平方米的翠屏国际城其二手房的价格已和在售的新房销售价相差无几，但其一期现房和景观位置较佳的优势依旧没有吓退众多的购房者。

　　值得关注的是，江宁二手房市场上次新房数量明显增加。在上市的二手房中，建筑年代在10年以内的次新房占了总供应量的七成多，且供应的单价也日益接近商品房的价格，二手房的价格优势已经越来越显现不出来了。有关部门预测，未来买卖双方在二手房的交易周期将变得更长，买方将变得更加挑剔，对于短期投资的购房者来说，其获利的空间也将变小。

　　但也有业内人士指出，江宁楼市“绝对的”性价优势造就了江宁板块二手房交易的活跃。由于这里的生活配套逐步成熟，其相对低的价格在全市二手房价不断走高的大背景下，优越的性价比在与其他板块的竞争中赢得了先机。

　　炒房：抛房牟取高回报

　　从三季度以来，国家宏观调控特别是4月1日起实施的“禁炒令”和银行“紧缩银根”对此前已购房的炒房一族的影响似乎不大。从江宁大批量的二手房抛售现状来看，炒房族目前已真正进入了抛房回款的高峰期。

　　从2001年到2004年的这三年间，江宁的房价大幅飞跃，从每平方米1000多元一直涨到了近4000元。连连看涨的房价，高额的差价回报令很多原本不属于炒房族的人也禁不住诱惑开始抛房。一家置业公司资料显示，目前在抛的现房多是2001至2002年间销售的，当时的购房价不会超过2500元／平方米，而目前岔路口地区的房价已涨至3600元／平方米，二手房价通常在3300～3400元／平方米左右；开发区也大致如此；东山房价略为低一点，但二手房的价格也在2800～3100元／平方米之间。按目前二手房的行情看，炒房族只要是2002年底前购得的房子，如今出手，100平方米的套型绝对可以挣得5万～10万元。但是自2003年以来，由于房价涨幅降低，炒房人的收益也在下降。有专家预测，随着江宁炒房族利润的不断减少和风险的加大，未来两年，炒房人数会有所下降。

　　专家：规划将带旺地产

　　南京市规划局一位官员分析说，城市化进程加快，带动房价上涨。《南京轨道交通线网规划》中，将有3号线、5号线、7号线进入或穿过东山新市区，同时区内还将建设轻轨环线。从公示的轨道交通控制线路来看，首次在总体规划上“现身”的地铁1号线南延线将从安德门经宁丹路、共青团路至南京南站，然后穿秦淮新河，沿利源路南下，经过天元路向江宁大学城延伸。另外，3号线也将沿城东干道南下，折向西经铁路南站，再沿将军路继续向南。穿过诚信大道后兵分两路，一路继续南下，另一路沿着诚信大道向东，穿过九龙湖、秦淮河后沿竹山路一直向北至纬七路。

　　这位官员称，预计5年南京主城与东山新城区的交通能力将达到现在的5倍。自地铁规划确定以后令其沿线的二手房价格迅速小幅上扬，市政天元城、21世纪园、天印花园、湖滨世纪花园的在抛二手房的价格今年以来持续上涨。一些一两年前已售完的楼盘其二手房价竟然可以和周边在售的新房价格相媲美。不少业内人士指出，未来随着江宁地铁的开通建设，其沿线的二手房价格还会不断上涨，这里房地产的发展空间可观。

　　江北板块

　　范围：长江以北南京行政区

　　可购房指数：★★★

　　房价：有冲出盆底迹象

　　起步较晚的江北楼市在经过了一系列调整以后，凭借明发滨江新城的高层景观房跃过了4000元／平方米大关，最高达到4500元／平方米，江北楼市似乎有冲出盆底处境的迹象。

　　但4500元／平方米的价格并不能代表江北楼市的整体走势。记者了解到，江北多个楼盘的价格都在3000元／平方米以下，即使是明发滨江新城，其低层价格也在3000元／平方米左右。那么加息以后对渐渐走高的房价会产生什么影响呢?业内人士普遍认为有待时间和市场的进一步检验。

　　售楼：需求大销售稳

　　江北明珠广场销售处的主管张爱珍介绍道，明珠广场开盘前的接受预订时的价格是2850元／平方米，在加息后的第二天即10月30日开盘时的价格是2970元／平方米，楼盘的定价几乎没有受到加息的影响。张主管认为，目前加息对房价的影响是很有限的。虽然加息在—定程度上增加了开发商的成本，也给消费者造成了一定经济负担，但由于目前的需求很旺盛，还是保持了销售的稳定，楼盘销售并没有因为加息而回落。

　　位于大桥北路旭日华庭项目的总经理曾水沙表示，来江北看房的人，大多数也没有表现出对加息后经济负担加重的忧虑，只有少数人会仔细询问加息后每月会多付多少钱。总的来说，本次加息幅度不大，还远没有引起购房者足够的担忧和对江北楼盘的信心。

　　二手房：价格走高

　　江北二手房价格基本保持了稳定。尽管9月份以来，江北新楼盘大量上市，新商品房供给量增加很大，但并没有给二手房增加多大的压力，江北二手房价依然坚挺。业内人士分析认为主要是持续的需求动力制止了房价可能的下跌。

　　记者从江北一家开张不久的置业公司了解到，江北二手房价主要在2700～3100元／平方米。其中在华侨城附近的价格普遍在2800～3000元／平方米，一些小高层的价格也已达到3100元／平方米。

　　位于浦珠北路一项目的负责人坦言，江北二手房的价格如此之高，主要是投机者的功劳。他介绍道，江北购房的人，有很大一部分是投机。对于具体投机者占购房者多大比例，他称，“各楼盘的具体情况不一样，数据难以统计，但据我所知人数高达上百人”。加息对投机者来说并不是好消息，无疑会压缩投机者的利润空间，直接迫使投机者将手上的房子提前投入市场，这也使得近期江北二手房供应量与需求量持平。

　　专家：市民认可度最低

　　南京市房地产一位经济专家称，据统计市民对江北的认可度最低，实际上加息影响最大的是房产商，对购房人影响不大。购房群体毕竟有，使得房价难以得到有力的支撑，这是否会影响到江北以后的房价走向呢?

　　但江北楼市振兴只是时间问题。南京市跨江发展战略，将在很大程度上提升江北的副中心地位。随着长江三桥、过江隧道、京沪高速铁路过江隧道的建设，将进一步拉近江北与主城区的距离，对于江北楼市将有极大的促进作用。

　　这位资深房地产经济专家认为，现在还有许多政策是在减少供应量，最后房价是涨是跌还要取决于供应量是减少的多，还是需求量减少的多。

　　别墅：升息给别墅销售带来压力

　　可购房指数：★

　　南京别墅价格一直居于“高处不胜寒”，这两天表现得异常平静。购房者偶尔也会问及加息后的政策变动，却并不影响买单的决心。

　　“不过，政策对于楼市的作用总是滞后的。”汤山一别墅开发公司企划部总监认为，南京市从事房产开发的企业规模不算太大，资本实力也不太雄厚，加息的影响在一段时间后必然显现。

　　加息增加了开发商前期的财务成本和融资难度，这些在高端楼盘市场尤其明显。南京新东郊(马群以东区域)以及去年江宁、城北上马的别，面对突如其来的加息，是否会给它们明后两年上市泼一盆冷水呢?

　　“加息对供求两方面都有影响，既使开发商盈利减少，也造成了购房者支付能力的下降。如果高端楼盘开发量和需求同时受到抑制，就要看哪方面抑制得更多，不排除需求过于谨慎造成房价下滑。”江宁将军山一别墅发展商分析说。

　　有关地产专家认为，购房者相对理性的心理特质，以及对未来走势不明朗和对信息充分的追求可能会推迟部分购房者的决策时间，从而给别墅的销售带来压力。

　　出租房：托加息的福再次显现兴旺

　　可操作指数：★★★★★

　　本报记者陈勇民报道“你们房租涨了多少?”这是南京的租房一族近来见面打招呼的专用语。对连续加息的狐疑是横在当前商品房市场的一把利剑，许多持币者选择谨慎观望。“租售倒挂”了很久的租赁市场，倒是托加息的福再次显现兴旺。

　　据了解，当前鼓楼、玄武、白下区简装修的两室一厅房源炙手可热。按照时价，一室一厅的出租房月租金多在800元至1200元之间，精装修、设施齐全的两室一厅的房子，没有1800元休想租到。而以前一直都算很便宜的迈皋桥、南湖等地段，由于地铁的眷顾，房租都在一个赛一个往上涨。南京的房东们终于等到了扬眉吐气的一天。

　　虽然有很多资金吃紧的投资客将房源直接放到了二手房市场，但并不能阻止更多人通过上涨租金转嫁风险。“投资客把金融成本的上涨转嫁到租赁客身上是必然的”。相关金融人士认为，这是市场运作的结果。

　　前段时间楼市的繁荣让很多人的天平倒向直接买房，一步到位。加息后，成本的不确定性成为买房者必须考虑的一个问题，租房成了比较保险的选择。

　　但也有业内人士指出，。租赁市场的反弹只是对前期严重的“租售倒挂”现象的矫正，使租与买进入到一个比较平行的阶段，因此短期内金上调的空间虽然存在，但不会太大。长期来看。一旦大局稳定，天平还是会再次向买的方向倾斜。

　　银行观点

　　房价降多了，就会产生一种特殊的“住房资产负债”
　　房产行业投资面临下滑

　　本报记者陈勇民报道记者在南京部分银行了解到，加息后唯一发生变化的是：购房者一次性付款明显增多。虽然加息幅度不大，每月分期付款额只增加了几十元，还是对购房者产生了一定的心理震动。加息的预期效果在消费者身上得到了体现。

　　有人认为房产泡沫已经很大了，应该消除房产泡沫，加息可能抑制房地产价格，这种可能性会有。但对抑制起多大作用，关键还得看是否连续加息。管理层这次推出的政策幅度很小，与以前做法不同，以前都是大幅度提高利率，也说明管理层采取谨慎的态度，仅仅是试探性的。

　　对房地产企业会有较大的影响和冲击，过去房地产企业融资有限，能通过股市融资的必须是上市的房地产企业，通过信托融资风险又大，往往房地产企业的运作都是通过银行融资，加息后，使房地产融资渠道受限。

　　一方面：投资房地产的成本增加，利润空间缩小。房地产投资的融资渠道将受到很大的影响，靠银行贷款融资势必会增加成本，投资者必须寻求其他的融资渠道；另一方面这次加息或许仅仅是传达了一个讯号：国家对利率调整才刚刚开始，可能后面还有第二、第三次加息。这无疑会给房地产带来一定的不确定因素，增加投资风险，无形中会打击投资者的热情，进而是整个行业的投资下滑。

　　浦发银行南京分行信贷部一位负责人的观点是，目前南京已有70％以上的居民拥有自己的住房，如果住房降价，首先是广大有房居民因“住房资产缩水”而受到伤害。特别是用抵押贷款买房还处于还款期的居民，房价降多了，就会产生一种特殊的“住房资产负债”，甚至导致所谓“理性违约”，反而产生新的金融风险。

　　官方说法

　　销售稳中有升，整体健康
　　房价还可能平缓上涨

　　本报记者陈勇民报道加息前，南京房地产“泡沫说”争论正酣，而南京有关房管部门却认为这是“危言耸听”。他们与开发商观点竟出奇地一致：目前南京楼市“整体健康”、“销售量稳中有升”、“房价还可能平缓上涨”等论调不断地出现在这些房地产官员的口中。

　　无疑，南京市房管部门掌握着最权威的第一手楼市合法销售走势的材料。但面对市场杠杆调控的房价走向，官方显得束手无策。这样针对房管部门苦口婆心频频抛出的“南京楼市‘整体健康’、‘销售量稳中有升’、‘房价还可能平缓上涨”’等高论，市民表现得相当理性——将信将疑。

　　“有关房价问题，我不会一惊一乍道听途说就掏腰包买房。”华侨路房产交易所内，一位前来了解有关购房事项的市民讲出心里话。

　　市场反应

　　家庭年收入在5万元以下的人群就是南京目前本地购买力的主要来源
　　能够买得起房是根本

　　本报记者陈勇民报道从根本上讲，房价是由市场供需关系决定的，前—轮宏观调控主要调节的是房地产供应，而本次加息则是从调节购房需求入手。购房需求可以分为居住需求、投资需求、投机需求等，其中用于自住的需求属于刚性需求，也是稳定房价的基石。目前河西潜在的购房群体庞大，需求动力有可能冲淡加息带来的影响，降低泡沫破灭、房产贬值的风险。

　　“不必计算房价收入比，也不必统计住房的空置率，更不要管住房项目发展速度。单看大多数民众，他们的工资及财富能够购买几平方米的商品房，这才是最根本的。”南京地产抉策研究中心有关专家说。

　　根据有关资料，在南京的总人口中，家庭年收入在5万元以上的中高收入人群比例不足10％。考虑到部分人群可能存在的非工资性收入，姑且将其比例向上调整到15％。由于中高收入人群的住房往往率先得到改善，那么余下的85％，即家庭年收入在5万元以下的人群就是南京目前本地购买力的主要来源。

　　假定改善住房只需考虑增量房产(这也是众多南京家庭购房时采取的方式)，假定每人需要新增加15平方米的建筑面积，家庭需求的建筑面积为15×3＝45平方米。以南京市目前的平均房价每平方米5500元计，家庭需要提供24.75万元。对于年收入在5万元以下，存量房产已经被折算的家庭，这新增的24.75万元资产是一笔总量不菲的资金，而获得的途径也只能主要依靠银行信贷。从这一角度来看，持续加息的预期对于本地自住型购房需求的影响显而易见。

　　在市场实际的反应中，可能会有两种结果：或者购房者推迟自住性购房需求实现的周期，至少推后半年到一年；或者持续加息迫使这部分购房者调低总价承受能力，购房需求将集中在中低价房源上，房市的结构化矛盾可能进一步突现。

　　既然来自本地的实际刚性购房需求并不如想象的那样旺盛，那么可以认为投资性需求、投机性需求以及来自外资，在市场上占有绝对的数量。而对房价的心理预期，主力部分就来自于此。租售倒挂导致投资买房客中，希望借租金回报获得买房收益的比例下降，大部分投资客都是希望房价上涨带来房产大幅升值，从而抛出受益。持续加息带来的成本提高和周期增长，会对投资决策带来影响。