【龙虎网讯】加息政策目前是房地产市场最热门话题。包括加息在内的一系列房地产金融政策的变化，究竟会对南京楼市产生多大的影响？昨天，南京市房产局产权市场处处长张定一阐释了自己的观点。

　　开发商资金压力加大

　　张处长认为，房地产金融政策的变化实际上从去年就开始了，如提高银行存款准备金率、增加开发商资本金比例、限制个人消费信贷等，加息则进一步提高了开发商的融资成本。从理论上讲，加息可能使开发商的利润下降。据有关人士测算，加息0．3厘可能使房地产公司净利润整体下降1．16％，如果加息0．45厘，房地产公司净利润将整体下降1．74％。当然，这一推断是以开发商不因成本的提高而抬高房价为前提的。

　　由于资金紧缺，开发企业除了向典当行、民间游资以及国外资金求援外，也有企业通过延迟支付工程款、材料款，利用合作单位垫资或是挪用客户定金及预收款来渡过难关。一些手上有地的企业不得不寻找经济实力雄厚的开发商合作开发。与此同时，一些开发商考虑进入门槛相对较低的三线城市发展，如南京一个知名开发企业已经派出拓展团队去调研苏北的地级市甚至是经济比较发达的县级市市场，且明确要求项目的启动资金必须少，付款节奏比较宽松，能够快速开工开盘以回笼资金。

　　投资性购房利润下降

　　他指出，加息、限制个人消费信贷等一系列金融政策的变化对潜在购房者的影响大致分为三种情况：一种是持币待购者，他们的支付能力下降；一种是投资者，融资成本提高，投资利润下降；还有一种是投机者，融资成本提高，价格预期改变。

　　对于一般以自用为目的的购房者来说，随着银行贷款利率的提高，从长期看会增加抵押贷款购房者的偿还金额，导致购房需求的下降。假设同时市场供应量维持不变的话，则房价必然要下跌。而从南京目前的情况来看，由于需求面比较旺盛，而且供应量不小，这一影响还不明显。而对投资者而言，在其他条件不变的情形下，自有资金的投资回报率下降将是显著的，这就必将导致投资性需求减少，从而在一定程度上引起房价回落。但由于南京对炒房有严格的控制，因此从目前来看，加息不会对南京市场造成大的冲击。

　　以房养房比例可能减少

　　张处长认为，金融政策的变化对二手房交易也有影响，特别是以房养房、靠租金还贷款的投资性购房比例会下降。现在不少抱有投资目的买房人看好的都是地段好、条件好的房子，这类房屋的投资回报率较高，价格与其他居住区域相比也要高很多，但事实上不少投资者的贷款金额往往与自身的还贷能力有一定差距。由于目前二手房交易已经供大于求，价格上涨幅度明显减缓，交易量出现萎缩，考虑到将来投资回报率的变现时间较长，同时银行加息又造成机会成本的提高，一些投资者在决策时会更加慎重。