【龙虎网报道】城中板块的土地市场供应量一直都比较小，且用地性质多为综合用地。南京网尚研究机构分析认为，城中普通商品住宅供不应求状况的短期内仍难以得到有效改观。

　　从近期相关统计来看，城中北片商品房上市相对集中。如，去年11月城中刚刚上市的14．76万平方米商品房，其中商品住宅上市5．72万平方米，上市量全部集中在北片。专家认为，城中北片商品住宅的集中增量上市，并不会根本性改变板块·的供需结构，由于市场潜在的消费需求较大，只会在一段时间内改变北片市场的供需状况。

　　与商品住宅供不应求相对应的是，非住宅类商品房所占比例较大。从去年底开始，城中北片商业纷纷推向市场。专家认为，目前虽’然鼓北的住宅价格已经普遍达到了万元以上，已经达到了较高的水平，但是基础商业配套方面明显缺乏，和其在城中的地位不符，商业的推出将缓解这种市场不均衡的状况。

　　但是鼓北的商业开发存在明显的难度。首先从位置上看，其夹在湖南路商圈和中央门商圈之间，这两个商圈已经形成了浓厚的商业氛围，而且在定位上有了一定的差距，鼓北再次开发大型商业的市场条件不足，很难培育市场，形成和住宅同等的市场地位；其次，目前鼓北处于住宅刚交付阶段，入住人口不多，小型商铺可以解决日常的生活问题，但是大型商业目前不存在相应酌消费力支撑。

　　而新街口商圈在南京乃至周边城市均有很强的号召力。但由于商业过于密集，相关问题也逐渐暴露出来，如停车、商场内的消防等安全问题。同时，由于中心区域已经没有可开发土地，向周边发展成为必然的趋势。从目前的情况看，长发银座、德基广场已经开始营业，而置地广场、520广场、大发等项目已进入开发阶段，新街口的含义将得到不断扩展。

　　按照政府的规划，新街口将建四条餐饮，街和带状步行街：正洪街商业步行街、太平南路商业街的提档升级、建成东铁管巷“都市休闲步行街”、中山南路地下步行街，成带状步行街区；建设王府大街餐饮一条街、估衣廊、北门桥餐饮一条街、户部街餐饮一条街、洪武北路外国餐饮一条街，建成核心区内的景观休闲带。从中可以看到政府已经扩大了新街口的范围，长江路、户部街、太平北路等区域均纳入到其范围之中，由此必然会形成新的一轮商业开发热潮。

　　中小户型住宅有望成城中主流

　　专家分析认为，南京城中住宅产品高端化趋势明显。现在城中房价普遍过万，随着城中板块价值的不断体现，其价格上涨空间仍然具备，与其他板块价格的差距也存在加大的可能性。

　　此外，通过近期上市土地供应性质的变化与开发商上市节奏掌控的综合分析来看，中小面积户型供应有可能将是未来城中商品住宅供应的主流。

　　一方面，由于开发地块的限制，城中已难有成片大面积住宅开发用地，受规划条件的限制，城中住宅项目多为小高层、高层，考虑容积率、朝向等因素设计标准户型或大面积户型已不大适合。

　　另一方面，由于城中板块商品住宅的销售单价较高，而总价控制就显得十分必要，控制户型面积的同时控制总价，可以使城中板块的住宅产品在面对河西、城南等板块住宅产品的时候保持一定的竞争力。

　　此外，由于城中地段上的绝对优势，中小面积户型租住皆宜，具有较强的投资功能，特别是小户型酒店式公寓产品，具有商住复合功能，已经并继续在城中板块住宅产品供应中占有很大的比例。