【龙虎网报道】城中房源一向弥足珍贵，自今年南京楼市回暖以来，城中房价一直不断上涨，有直逼万元趋势，现在甚至传出有“房荒”趋势。这究竟是一种炒作还是真实状况的反应呢?

　　现状：城中住宅用地越来越少

　　早在2002年，南京政府机构就已发出禁令：明城墙范围内的主城区将不再批准住宅建设用地，已批准的非住宅项目不得转为住宅项目。这一纸禁令使得老城区在售或在建楼盘因为“后继无人”而一下成为“绝版”城中住宅用地资源日益稀缺，这就预示着房价的日渐高涨。正如五岳地产副总包天雷所说，“土地越稀少，我们租用土地开发住宅的成本也就越高。而且现在的购房者对产品本身的需求也日益精致化，不仅只要一幢单单的楼，产品本身的品质、功能以及整个小区和周边的配备设施都是消费者关注的重点。所以，开发商也就更倾向于高档住宅的开发，因而在房价上也就越来越高。”

　　而今年4月份又发出了一份有关老城规划条款的文件《南京老城控制性详细规划》：严格控制老城住宅开发总量；严格控制主要干道沿线、中心区、城市窗口等地区新建住宅；严格控制零星用地开发住宅。这份文件的出动，更是一石激起千层浪。住宅用地更是越来越少。

　　进入2006年春季，城中住宅可售房源更屈指可数。据统计，今年一季度上市的住宅仅有2．35万平方米，单季度的供需比是0．28：1，累计供需比是0．8：1，供不应求的状况非常明显。就整个上半年来讲，城中新增房源加起来也不过三四百套，肯定不能够满足需要。

　　城中会不会出现“房荒”?

　　城中土地资源的稀缺，房屋上市量又如此之少，再加上各种政策的限定，使得城中的住宅处于一种供不应求的关系中。这种供不应求会不会最终导致“房荒”呢?为此，记者采访了几位开发商和专家。面对这一问题，几位专业人士表现出一致的反应：虽然城中住宅处于供不应求的状态，但是绝不会出现“房荒”!究其原因，有这么几点：

　　1)有一定的“囤房”现象存在

　　南京大学房地产信息研究中心秘书长、南大商学院教授葛扬表示，虽然城中住宅上市量少，供求关系的确有些紧张，但是并不能成为“房荒”理由，这种紧张关系中不排除人为的因素。有些开发商有计划、有目的地通过分阶段、分时期的销售手段，通过囤积一定的房源，造成市场的房源紧缺。比如有些开发商一次就推出一幢楼，利用楼盘的稀少性来吸引消费者购买，强化消费者恐惧买不到房的心理。其实，这幢楼没了，并不是就真正没有房屋了，一段时间后，开发商又会推出另一幢少量套数的房子来，再来刺激消费者迫切的购买欲。

　　葛教授表示，开发商通过这种手段来提高房屋价格，也可能会带来一定的负面影响。过快的上涨趋势将不利于房地产市场价格的持续走势，因为这种价格不是根据市场得来的，而是虚假的，是人为控制下的价格炒作。

　　2)住宅向周边地区及新城辐射

　　城中的房价一涨再涨，总价很高，很大一部分人就将目光转向周边地区或是新城区。毕竟，城中买一平米的价格在河西能买到两平米还多。再加上如今新城区域不论是产品的品质、交通还是配备设施，都已经达到一流的水平，与城中相比，也不会有太大的差异。

　　3)城中土地的再发掘

　　虽说城中土地资源严重紧张，但是还有一些地块尚未开发上市，这也是一笔可以利用的资源。比如，中华门东、门西就可以有一些住宅上市，凯润金城、浙江广厦地块以及一些零星的地块，将使城中土地的供应量不断释放。宏图地产营销总监周霞还提到，运用政府部门的规划力量，将一些工厂、老旧住宅进行改造，政府部门大规模宏观调控，拆旧迎新。

　　建邺开发集团副总周海宁则认为，老城区有很多上世纪七八十年代建的房屋，当时的规划已经与如今城市的风格不太吻合，而且功能、品质、环境等也不能再满足人们的需求了。可以将这部分房子进行拆迁整合，进一步释放土地量，缓解城中住宅的供求压力。

　　4)二手房源的弥补

　　作为一个老城区，它原先的住宅楼应该挺多的。消费者在关注新的楼盘的同时不要忘了还有旧的房子可以使用，二手房市场也是城中住宅交易的一个领地，二手房市场在整个城中住宅交易中也占着一块较大的份额，弥补了城中新楼盘的供应不足。