【龙虎网报道】建设部、财政部日前联合发布《住宅专项维修资金管理办法》，并称2月1日正式执行。南京市物管办有关人士介绍，为应对新规带来的反应，他们已开始着手修订现行的维修资金管理办法。据悉，南京现行的维修资金管理办法为2000年版《南京市物业维修基金管理办法》，与国家日前出台的新规相比，至少有三大方面需要修改。

　　[比较]

　　对照新规，地方办—法多方面需修改

　　南京市物管办有关人士介绍，他们1月9日召开相关学习研讨会，从维修资金缴存、管理及使用三方面梳理现行办法与国家新规的不同。

　　缴存方面主要是维修资金的缴存范围、缴存标准及缴存环节发生改变。南京现行的办法，将独立的非住宅房屋也纳入缴存范围之中，国家新规此次井未涉及独立的住宅。其次，有关缴存标准及缴存环节，现行办法按照房屋总价款计算缴存额度，并规定购房者在办理房屋产权登记时缴纳；国家新规按照建安成本来计算缴存额度，并规定在房屋交付前就应该缴纳。

　　维修资金管理方面主要是管理原则及资金划转方面发生了改变。现行办法规定维修资金由政府监管并由房管部门、业委会分别设立一、二级账户。国家新规则规定，业主可自管维修资金并在业主大会成立后，维修资金划转到业主大会开设的专有账户下。

　　此外，维修资金使用方面的规定虽大体与目前南京现行办法相同，但由于前两方面规定发生改变，资金使用过程如何监督、谁来组织实施同样面临变动。

　　[分析]

　　如何确定建安成本成难题

　　南京物业管理部门一位相关人士在对比过新旧两个办法后表示，尽管国家新规相比现行规定更为合理、公平，但想落实仍面临诸多难题。

　　“首先是建安成本如何确定问题。”上述人士表示，南京现行的维修资金归集标准为多层按购房价款的2%缴交，高层或设有电梯的多层房屋按购房价款的3%缴交；按照新规按建安成本缴存后，就面临确定房源建安成本的问题。

　　“是一个区域一个数字，还是按照高层、多层分开。”有关人士表示，首先多层与高层的建安成本不一样，多层一般在800-1200元/平方米，高层一般在1200-1800元/平方米；两者本身不同。其次，既然是建安成本，势必涉及人力成本，每个区域的人力成本肯定是有差别的，是不是也应按照区域来划分呢。此外，如果按照全市统一一个标准，那么城区房源缴纳的维修资金与过去相比的确降了；但六合、高淳等地的房源可能缴存的维修资金反而会多。

　　以一套100平方米多层房源为例，在主城总价大约100万，在六合大约为30万。如果按照现行办法，即总价2%算，主城需缴纳2万元维修资金；六合需缴纳6000元维修资金。如果按照新规，即建安成本的5％-8％，那么主城房源需缴纳5000-8000元维修资金(按建安成本1000元/平方米算)，省了一半；而六合的那套房源仍需缴纳5000-8000元的维修资金，相比此前，可能不降反升。

　　物管部门有关人士表示，简单地规定维修资金按建安成本的5%-8%缴交，使得地方面临操作难题，目前他们正在与物价部门联系，以确定维修资金的缴存标准。而为了新旧法规顺利过渡，有专家建议两种标准不宜产生过大的差异。

　　建议将缴存维修资金责任写进合同

　　除了难以确定建安成本，地方面临的另一个难题是如何将维修资金的缴存时间节点提前到房屋交付之时。

　　据悉，南京现行的办法要求“购房人在办理商品房登记过户前一次性向市房产管理部门指定的银行缴存”，即办证时缴存维修资金；但国家新规规定，维修资金首次缴存应放在房屋交付之前，并规定了罚则。

　　物管部门一位专家对此表示，实际上将缴存维修资金作为交付的前提条件之一并不妥当。“购房人与开发商更多是一种合同关系，购房人只要按照合同约定履行了相关义务，开发商就应当交付房屋，否则可视为违反约定。”为此，上述专家建议，如果要将维修资金缴存时间提前至房屋交付前，就应调整现在的房屋买卖合同文本将缴存维修资金责任写进合同，这样可减少新规实施带来的尴尬。

　　维修资金怎么管由2/3以上业主确定

　　与现行办法相比，即将实施的国家新规最为重要的一个变化就是确定了“业主可自主决定维修资金谁来管”的原则。

　　按照建设部、财政部日前下发的办法，“业主大会成立前，商品住宅业主、非住宅业主缴存的住宅专项维修资金，由物业所在地直辖市、市、县人民政府建设(房地产)主管部门代管。”“业主大会成立后，住宅专项维修资金划转后的账目管理单位，由业主大会决定。”

　　南京市物管办有关人士表示，南京的物业维修资金一直都是政府代管，新规确定的原则改变了以往的做法。不过，如果业主大会未经过严格的表决投票就将维修资金划转并不妥。“应该按照《物权法》规定，通过‘2/3同意’原则后再办理划转手续。”专家建议，修改现
　　行的《业主临时公约》，将“决定维修资金划转应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意”写入《业主临时公约》中。这样可避免少数人占用了大多数人的维修资金。

　　[影响]

　　加重购房者观望，暂不办证者增多

　　建设部、财政部下发的新规经媒体披露后在购房者中引起极大反响。近几日，晨报热线已接到数十个咨询电话。一位在江宁天地新城购买新房的卢姓市民表示，他的房子已交付使用，但还没办证、缴纳维修臻金。“要是新政真的2月1日就实行，那我怎么也要拖到那个时候再去办证。”卢先生想弄清楚，像他那样的客户到底能不能依据新规按照建安成本来缴纳维修资金?如果能，那么无疑将少缴很多钱。

　　由于国家新规下发后，地方至今为止未给出明确说法，不少购房者均表示将观望一段时期。对此，有物管专家表示，考虑到同，一物业区域内维修资金收缴标准应基本一致，建议地方新规以楼盘领取房屋销售许可证为时间节点，即2月1日后领取销售许可证的楼盘方可按照新规执行。不过，有关新规执行时间节点是否参照购房合同、房屋交付以及领取销售许可证，目前还不得而知。

　　[动态]

　　地方新规囊校下月明朗

　　南京市物业管理办公室有关人士表示，目前弛们正在加紧研究如何修订老的办法。“南京的现行规定肯定得改，但问题是国家给予地方时间太短，就一个月，并且很多东西都还未明确，所以我们也不知道如何是好。”有关人士透露，南京可能会在2月份左右先出来一个原则性的应对措施，作为指导意见，然后再逐步完善某些细节及操作方式。

　　省有关部门介绍，此前《江苏省住房专项维修资金管理办潦(草案)》在国家新规出台前开过听证会，但与国家新规对照，草案仍有不少需要调整修订的地方。相关人士表示，由于国家新规已较为详细，省里的立法可能就不是那么迫切了，更重要的是各各市根据国家新规落实执行方案，将每平方米缴存多少、以及什么时间节点缴存等细节规定至细。总体而言，在2月份左右，有关维修资金到底怎么缴将会相对明朗。