【龙虎网讯】一石激起千层浪！日前，万科公布了《2004年半年度报告》，相关报表数据显示，其在南京地区的毛利水平达到38.25%。由于近两年房地产业爆发式的发展，房价节节攀升，在不少人看来，房地产就是一个暴利行业。那么，房地产业的这种暴利空间究竟有多大？金陵晚报记者把目光投向了国内的十几家房地产公司……

　　南京开发商的利润有多高？记者从相关渠道获得城东某楼盘的项目盈利分析报告。该份报告囊括了该项目的建设背景及概况、地块价值及商业潜力分析、项目营销策略、价格策略、投资估算与资金筹措、项目盈亏平衡点分析等等。记者从该报告的盈利分析表上看到，该项目全部结束后，税前毛利可达56．3％，税后净利润总计高达9．82亿元！

　　■1平米住宅毛利高达1173元

　　记者从这份去年初房地产商所作的报告上看到，地处城东边缘地带的该项目土地规模大，属房地产综合开发项目，土地成本低，容积率也较低，以多层住宅为主，辅以部分别墅住宅。该项目可销售面积为125万平方米，其中多层住宅面积达到102．1万平方米。项目分六期开发，多层住宅售价以2400元／平方米起，每期以200元／平方米递加，六期开盘价将达3400元／平方米。报告认为，该项目有较为可观的经济效益。

　　记者在该楼盘成本构成表上看到，该项目预计销售均价为3253元／平方米，而楼盘单价成本为2080元／平方米，可见税前毛利润高达56．3％左右！其中建安成本为752元／平方米；地价为23万元／亩，容积率按1．041计，加上勘察设计费，土地成本划到每平方米385元；配套费用为552元／平方米；推广销售费为262元／平方米；间接及不可预见费为129元／平方米。

　　■年净利润高达1亿多元

　　记者从该份盈利分析报告上看到，该楼盘的发展总成本为26．01亿元，根据比较乐观的市场预测，总销售收入可高达40．66亿元，开发商经营所得税为4．84亿元，总净利润为9．82亿元！净利润率达到37．75％！

　　即便以每平米价格降低200元出售，该楼盘的净利润依然相当可观。记者从该份报告的盈利核算表上看到，根据3050元／平方米的销售单价计算，该项目一期可盈利6913万元，二期盈利9546万元，三期盈利1．27亿元，四期盈利1．56亿元，五期盈利1．78亿元，六期盈利2．01亿元，开发商可累计赚取净利润8．26亿元！

　　记者还发现，该项目从去年开始开发，预计到8年后开发完毕，年净利润可达1亿多元！

　　房价过高，开发商的利润空间自然成为市民关注的热点。那么南京开发商是否存在暴利，利润空间究竟能达到多少？昨天金陵晚报记者分别调查了城中、城东、江北、江宁和城东北片区15家开发商。其中，有一半的开发商向记者坦承，业内平均净利润维持在25％－35％。

　　南京开发商比广州同行多赚1倍

　　昨天，据曾在城北开发过楼盘的某开发企业的工作人员向记者透露，一般情况下，开发企业的正常净利润应该维持在10％－15％，如在广州等城市的开发企业的净利润就是这个水平。但是南京开发商的利润要比广州等其他城市高，平均净利润达到了25％－35％！

　　该业内人士以其开发的多层楼盘为例：其开发所涉及的成本为800元左右建安成本＋750元左右土地成本＋100元左右销售成本＝1650元／平方米，而其开发楼盘的销售均价约为2800元／平方米，计算后发现城中多层楼盘的税前利润约为69．7％！而据该业内人士介绍，其公司交纳的经营所得税划到每个平方米约为470元左右，这样，其公司开发该楼盘所得净利润为32．1％！

　　10％开发商净利润高达50％

　　据曾在城中开发过楼盘的该业内人士透露，目前开发商30％左右的净利润与去年和前年相比已经下降了两成，也就是说去年和前年开发楼盘的企业的净利润一般高达50％。该业内人士介绍，利润降低的最主要原因是土地价格飙升造成的成本骤然攀升。但该业内人士也坦承，今年南京也有开发商获取暴利的，净利润高达40％－50％！据其估计，今年南京净利润能达到50％左右的开发商约计有10％左右。但也有近10％的开发商由于项目操作有问题，净利润低于10％。

　　究竟是哪些开发商的净利润达到了50％呢？据该业内人士分析，一般是规模不大的开发商和早几年就拿到土地的开发商，还有就是开发别墅项目的开发商。他解释说，规模不大的开发企业往往建安成本较低，也存在一些偷税、漏税情况。而别墅项目由于地处偏远，楼层不高，所以建安及土地成本都较低，而别墅的销售价格却较高，所以，别墅项目的净利润往往高达50％以上。

“排队买房”给涨价壮胆，专家称供需失衡是“元凶”

    开发商的高利润是否也是造成房价高开高走的“元凶”呢？昨天，记者专访了江苏省房地产协会理事、省社科院经济研究所研究员徐惠蓉。她认为，南京房价持续走高，最主要的原因是市场供求关系失衡。

　　徐惠蓉说，房地产行业比其他传统行业的利润高是不争的事实。开发房地产利润率高，说明市场有需求，因此，开发商在满足这种需求的过程中以追求利润最大化为目标。但是，从长远而言，它仅仅是在某一个阶段的一种经济现象。随着供求关系的改善，开发商的利润会在市场调节中不断缩水，直至某个合理区间（国家规定商品房的利润范围是5％－8％）。

　　对一些人提出的“希望政府通过行政手段干预房价”的提议，徐惠蓉认为不可取：“这是明显不尊重市场规律的举动，政府唯一能做的是运用经济杠杆对其进行适当的调控。比如建设经济适用住房、中低价商品房，长远规划某一片区土地使用性质等等。”

　　“尽管我们不知道是否有其他企业比万科的毛利润更高，但绝不可以简单地从开发商的利润率来理解目前的房价现状。当我们试着从市场供求的层面，来寻找房价走高的答案时，就会发现，一开始的‘排队买房子’，其实已经给开发商发出了某种信号，也给开发商步步紧逼地提升房价做了铺垫。”徐惠蓉意味深长地说。

城东某楼盘项目盈利分析表