【龙虎网报道】不得对囤地囤房开放商发放贷款！第二套住房贷款首付提高！利率不低于基准利率的１．１倍！央行银监会前夜联手打出“重拳”，直击局部过热的房地产市场。对于准备买房的人来说，新政会不会压低房价？二手房市场因此观望气氛浓厚；对于想贷款买房的人来说，门槛的提高、负担的加重，要不要放弃房产投资计划？需多加盘算；房贷是银行最优质的资产，房贷新政执行力度会有多大、坚持多久？银行的态度成为关键。

　　整个房地产市场昨天对房产新政的关注度急剧升温，本报记者四处出击，看市场、访专家、听民声，让您了解个透彻。

　　更多房源将被“挤”向市场

　　通知重点调整和细化了房地产开发贷款的管理政策。严格发放开发贷款，旨在利用信贷手段进一步促使开发企业加快住房开发速度，增加市场供应，缓解需求矛盾。南京网尚房地产研究机构副总经理史东认为，该政策将促使开发商快推房源，但是否有效，关键在于“囤地、囤房”的概念如何限定。

　　对于“囤房”，目前缺乏一个明晰的标准。有的开发商以“现房销售”为名，就是捂着不卖。所以，银行只有在操作细则中进一步明确相关标准，才能确保政策落实到位。河西一开发公司副总也表达了同样的观点。他认为，确定“囤地、囤房”的概念是关键，并且还需要明确，停止发放贷款如何执行，停止发放开发贷款，是针对开发商当前开发的项目，还是下一个项目，或是永久性的。

　　促使更多房源推出，国土部门也在加紧行动。记者从市国土局获悉，今年以来加大了对已出让土地的后期跟踪管理力度，１年内动工面积不超过三分之一或投资额不足２５％的地块，被视为闲置土地，可依法收回。对未按规定开发建设的，严格按出让合同约定进行处理，收取违约金、土地闲置费直至收回土地使用权。而在过去，房地产商在手土地，两年内不按规定开发才被视为闲置土地。开发商开工以后慢慢建，有的地块一年时间连个地槽都没建好。这种打“擦边球”变相囤积土地的行为，很容易导致大量已出让的土地无法尽快形成现实的商品房供应量，造成房地产市场供不应求。

　　加按揭叫停，炒房人断“财路”

　　“不得发放‘随房价上涨追加贷款’的住房贷款”，在此次央行和银监会的联合通知中，这一条新规也在其中。加按揭贷款正式叫停了，一些想从升值的老房中获取银行贷款的市民，愿望就此落空。

　　什么是个人住房加按揭贷款？房产升值了，已有的房产抵押给银行，重新评估后，可以给房主最高７０％，最长３０年的信贷资金，这笔钱可以用来购车、装修、购买家电家具、旅游、教育等。但是不少人利用银行的这种业务，套出钱来，作为新买住房的首付资金。市民张先生２００２年买了一套１２０平方米的房子，总价６０万元，当时申请七成贷款４２万元，今年上半年贷款余额还有２０万元，但房子已升值到１５０万元。他后来重新购置一套学区房，６０平方米总价７８万元。于是申请了加按揭，按照房子现值１５０万元的七成，获得１０５万元的贷款额度，在还完原２０万元的贷款后，还有８５万元的剩余额度可以使用。

　　据了解，个人住房加按揭贷款、个人住房抵押循环授信——利用房子进行融资今年上半年大行其道。比如有人买第二套房，用加按揭的贷款付首付，再用新房抵押作贷款，实际上就变成了监管部门严令禁止的“零首付”，即买房资金全部来自银行，把风险全扔给了银行，炒房变得容易了。叫停加按揭，将断了部分借此炒房人的财路，可以遏制投机房地产的行为。

　　二手房市场观望气氛浓厚

　　“以往楼市的调控政策多集中在税收领域，增加的成本，却多数被直接转嫁到了买房人头上，客观上反倒造成了房价上涨。这一次相关部门对房产市场实行新的金融调控政策，从源头上提高了买房的资金成本，颇有釜底抽薪的意味。”昨天，南京实德房地产公司房产经理郑继延说，这两天，我市二手房市场一改往日成交旺盛的势头，多数买房人选择暂时观望，期待新的调控政策会对二手房市场产生影响。

　　这一次政策的出台，将抑制投资性购房需求。“我爱我家”市场部经理舒莉莉说，从她这两天和客户接触的情况来看，大多数市民对这项新的政策没有太大的心理负担。她解释说，现在买二手房的市民，即便是购买第一套住房的市民，多数选择贷款五成甚至五成以下的份额，贷款额占到房价总额６０％以上的不到三成。因此，提高购买第二套房屋首付比例，对大多数市民不会有影响。

　　但对选择购房作为投资的市民，需求可能受到抑制。舒莉莉说，毕竟新政出台之后，粗略估算，投资性买二手房一般需要多支付利息５到１０万元。

　　投资性购房族争搭“末班车”

　　一石激起千层浪。昨天“通知”一经披露，迅速在刚刚关上第二套住房公积金贷款“闸门”的南京引起反响，人们对此消息的关注比以往任何一次新政出台都要强烈。

　　“我一直想买套门面房投资，本来还想再比较一下，现在看来一刻也不能等了！”昨天，在南京一家知名外企上班的吕小姐心急如焚，猜想可能还有几天时间“缓冲”，她得赶在新政实行前先下手为强，把门面房搞定。新政一旦实行，首付比例５０％、期限不得超过１０年、贷款利率不得低于同期同档次利率的１．１倍，要“扛”这套门面房就太吃力了。

　　“南京买第二套住房已不让贷公积金了，再加上新政策，我必须做好当超级大‘负婆’的准备，才能去买梦寐以求的三室二厅。”昨天，３年前在买了一套８０平方米二手房的市民小倪很是郁闷。本来小倪已有２０多万元积蓄，原指望续存到年底，再加上年终奖，就可以交那套已相中的８０多万的三室两厅，现在没希望了。

　　大学毕业工作还没满３年的南京一家保险公司管理人员徐先生说，明年５月他要结婚，本来想买套大点的婚房，但昨天看到新闻，才知今后像他这样购买首套自住房的，套型建筑面积要在９０平方米以下，首付款比例才可以按２０％计，９０平方米以上的首付款最低要３０％。对于他这种没什么积蓄的年轻人来讲，当然愿意首付越少越好，看来只能委屈新娘，买套小房子了。

　　和徐先生状况相同的南京某企业职员申小姐说，她早就梦想有套大的婚房，如果首付要３０％，她只能厚着脸皮让双方父母赞助借钱给他们，以后慢慢还。

　　房产投资需求将受到抑制

　　东南大学建设与房地产研究所所长李启明：这次贷款政策的大力度调整，肯定会改善楼市的供需现状，尤其是投资需求将受到抑制。今年以来，南京楼市部分区域涨幅过快，和两方面非市场因素密切相关：一是部分开发商囤地囤房，导致供应紧张；二是需求过于旺盛，南京目前投资、投机的需求非常大，很多人都是买第二套、第三套住房。新出台的《通知》是通过金融政策的作用，促使囤积的房源尽快推向市场；同时抑制第二套房以上的投资型购房需求。供需情况改善了，房价也有望得到稳定。

　　银行资产质量可望提高

　　南京大学金融系博导杜亚斌：通知出台是经过深思熟虑的，国家抑制房产过热的意图显而易见。个人房贷是银行业务增量最快的一部分，叫停“随房价上涨追加贷款”，可以限制银行承担更多的金融风险，防范金融危机。短期来说，银行房贷业务会收缩，利润减少，但从长期影响来看，银行收益质量、资产质量都会提高，风险降低。如果相关部门能够严格执行，相信这是个好的政策。

　　总的来说，国家的意图是调控房产投资，而非自住。居民住宅问题是社会稳定最重要的因素。提倡和谐社会，就要尽可能实现“居者有其屋”，不能让房价超过大众的承受力。

　　利率提高到８．６１３％，相当于加息４次

　　“３月份我就付了定金，一直没办贷款，眼睁睁地看着利息加了５次。现在更糟了，不仅首付提高到４成，利率也要变成１．１倍，原先可以下浮１５％现在变成上浮１０％，整整多出２５％，我都要哭了。”市民袁女士昨天听说了第二套住房贷款新政，逢人便抱怨。她年初定下一套大房，而现在的住房已买了好几年，贷款早就还清了。

　　南京银行业的人士解释说，袁女士这种情况，现在贷款必须首付４成，而且利率也要提高，即比基准利率上浮１０％。现在每次加息都是２７个基点，执行１．１倍的基准利率，相当于加了４次利息。９月１５日央行年内第五次加息后，目前的五年期贷款基准利率已达到７．８３％。新规实施后，商业用房和居民“二套房”的五年期房贷利率将提高至８．６１３％。而此前的住房贷款，一般都可以享受基准利率下浮１５％的优惠，即６．６５５５％。

　　贷款买第二套房，压力明显增大。首先是必须凑足４０％的首付金额，而贷款后的利息负担也加重了不少。以总价１００万元的房子，贷款６０万元２０年，采取等额本息还款法计算，利率下浮１５％比基准利率节省利息１０万多元，而利率上浮１０％将比基准利率多付利息７万多元。也就是说，新政前后贷款，二套房借款人的总利息将相差近１８万元！

　　新政要点

　　■对经国土资源部门、建设主管部门查实具有囤积土地、囤积房源行为的房地产开发企业，商业银行不得对其发放贷款。
　　■对空置３年以上的商品房，商业银行不得接受其作为贷款的抵押物。
　　■对购买首套自住房且套型建筑面积在９０平方米以下的，贷款首付款比例（包括本外币贷款，下同）不得低于２０％；对购买首套自住房且套型建筑面积在９０平方米以上的，贷款首付款比例不得低于３０％。
　　■对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套（含）以上住房的，贷款首付款比例不得低于４０％，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的１．１倍。
　　■借款人偿还住房贷款的月支出不得高于其月收入的５０％。
　　■商业用房购房贷款首付款比例不得低于５０％，期限不得超过１０年，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次利率的１．１倍。
　　■对以“商住两用房”名义申请贷款的，首付款比例不得低于４５％，贷款期限和利率水平按照商业性用房贷款管理规定执行。
　　■不得发放“随房价上涨追加贷款”的住房贷款。

　　第二套房如何界定？

　　招行南京分行房贷负责人昨天表示，虽然尚未接到总行的具体文件，但根据对监管部门《通知》的理解，不管此前的住房贷款还清没有，只要曾经申请贷款买过房，现在再次购房就按第二套房贷款的政策执行。目前个人信用信息系统已实现全国联网，与银行打过交道的全部记录在案，一查就知道。

　　新政何时开始实施？

　　二套房新政关系到诸多贷款买房人的“钱袋”大事，银行的态度让大家极为关心。记者昨天了解到，目前南京各家银行还没有接到总行具体的实施细则文件，但也就是这几天的事了。工行、招行、浦发、深发展等银行明确表示，过渡的这几天，他们将按老政策办理贷款，新政可能在国庆节后开始实施。