【龙虎网报道】看着手中由房产局颁发的房产证，又看看土地局向自己出示的分割转让证，房主张先生“晕”了。原因很简单：房产证上标明他买的是“非住宅”，而土地局出示的分割转让证上载明房子分摊的是“住宅用地”。

　　如此一来，张先生领取土地证成了难事，他只好把卖房子给自己的开发商告上法院。

　　房产证：顺利办妥

　　２００４年５月，张先生买了户部街３３号“天之都”大厦里一套４０多平方米的房子，打算作为办公室。

　　房屋建成后，张先生在今年５月１８日在南京市房产局领取了房产证，并按照房款总价４％交纳了的契税（住宅契税为２％，商用房为４％），根据契税税率，张先生理所当然地认为自己买的是商用办公房。而房产证上确实也写着“非住宅”的设计用途。

　　土地证：办不了

　　拿着房产证，张先生前往土地局办理土地证。可土地局工作人员说，由于张先生所购房屋分摊土地的用途是住宅用地，房产证与此不符，因此土地局依法不能给张先生办理非住宅性质的土地证。土地局提供的依据是一份张先生所购房屋的分割转让证。

　　分割转让证显示，整个大厦的土地用途为：“机关团体用地，城镇单一住宅用地。”张先生分摊土地的实际用途为：“城镇单一住宅用地”。土地局依法告诉张先生：先去房产局将房产证的设计用途改为“住宅”，再来土地局办理住宅性质的土地证。

　　开发商：依法销售

　　用商业楼的价格买了一套住宅，张先生当然不能罢休。近日，白下区法院公开审理了张先生诉开发商的纠纷。庭审中，张先生认为开发商“挂羊头卖狗肉”，用住宅楼冒充商用楼，涉嫌合同欺诈，要求双倍返还购房款。

　　张先生的委屈明摆着，而开发商却理直气壮地向法庭提供了充足证据，包括当初为建楼领取的大土地证，大厦的销售许可证和规划许可证等。

　　开发商称，大土地证由土地局颁发，其中标明该块土地的用途为“综合”。同样，在由房产局颁发的商品房预售许可证上，清楚地标明房屋用途性质为“商住、办公”，土地使用年限与土地局颁发的大土地证一样，都是５０年。在南京市规划局颁发的建设工程规划许可证上，标明建设用途为“商住综合楼”。由此可以证明，公司并未欺骗购房者。

　　究竟是谁出了错？不难看出，针对同一块土地，分割转让证的用途由“综合”变成了“城镇单一住宅”。但究竟是什么原因导致这个变化，开发商的辩护律师在庭上称“不知道”。

　　当张先生在庭前询问土地部门时，相关工作人员解释，开发商领取的大土地证、规划许可证及销售许可证都是针对整块土地及整个大厦而言，至于大厦每一层分摊的土地性质都有具体规划，比如只有１层至５层的土地性质是“非住宅”（即可商用），５层以上则是住宅……

　　而张先生的委托律师、江苏法德永衡律师事务所律师吴明德表示，张先生正是在买房前看到了开发商提供的三项“铁证”，张先生才始终认为自己购买的是商用房，房产证上载明的房屋用途也证明了这一点。但如今，“非住宅”变成了“住宅”，开发商就涉嫌违约。诉讼请求也随之发生变化：张先生要求按照同类地段的住宅楼标准降低房款及赔偿损失，以及继续协助办理合法两证。

　　判决：能要回多缴的契税

　　近日，南京白下区法院作出判决。判决书中载明，法官曾前往房产局商品房管理科调查后查明，张先生所购房屋的设计用途确为“一般住宅”。而张先生与开发商签订的契约中，明确约定房屋使用功能为“其他”，而这个“其他”在契约附件中又约定为“酒店式公寓”。根据房产局提供的政策解释，酒店式公寓的性质属于“一般住宅”。

　　法院据此认为，即便张先生领取房产证上载明的设计用途“非住宅”有误，但这不能证明开发商存在违约行为，张先生因此输了官司。但无论如何，按照判决结果，张先生起码能向房产局要回那多缴的２％的契税。

　　４０００余元诉讼费给张先生带来了这样的启示：所谓“商住两用”，不能只看开发商提供的笼统文件，而是应在看中了哪一套房屋后去土地局详细查明该套房屋分摊土地的规划，才能知晓到底该房的性质属于“商”还是“住”。