【龙虎网报道】【案情回放】买房时承诺的一楼花园不见了

　　2006年3月，周女士购买了某小区一套底楼商品房，总房价为45万元，与其他楼盘不同的是，她的底楼商品房反而比同一单元的二楼、三楼等楼层贵了2万元，当时开发商解释说，因为一楼有私家花园，一楼住户可以在花园里种花、种菜、乘凉，所以卖价比其他楼层高出将近2万元。双方在预售合同补充条款中对此也作了约定。

　　2006年9月交房时，周女士发现她家并没有花园，由于当时就是因为买底楼带花园才决定买房的，于是，周女士在与开发商多次交涉未果的情况下，起诉到法院要求开发商赔偿。

　　【法院判决】开发商违约，赔偿3万元

　　法院审理后认为，周女士和开发商签订的预售合同及补充条款真实有效。开发商交付的房屋没有院子，与合同约定不符，属于违约。

　　对开发商辩称院子是赠送性质，周女士不得强行要求其履行的抗辩理由，法院认为，院子是房屋向外延伸的组成部分，有无院子对房屋的整体品质、价格均有一定影响，且开发商无权随意取消已承诺的赠送行为。基于以上考虑，法院判决开发商赔偿周女士3万元。对此判决，双方均未上诉。

　　【律师点评】补偿标准参考周边小区

　　江苏南京天煦律师事务所主任田宏律师认为，本案的争议焦点在于开发商是否违约以及如何确定赔偿标准。本案中，由于开发商已经在合同中写明了赠送院子，其有义务履行自己的承诺。而且在底楼商品

　　房的买卖中，该项承诺的有无对购房者的选择以及房屋价格都有一定影响。所以，本案开发商违约是毫无疑问的。

　　开发商既已违约，那么如何确定赔偿标准呢？这其实也是本案最大的争议之处。院子单价是按预售合同中的房价推算，还是按市值评估计算？在性质上，院子是按照所有权，还是使用权对待？院子的面积如何确定？目前法律对此并没有明文规定。法院应参考房屋所在地块土地的前期开发费用，参照周边小区最相类似的院子标准，并依据房屋总价等其他因素，综合考虑赔偿标准。

　　法院最后判决开发商赔偿周女士3万元，对此判决，双方都没有上诉，表明双方对此数额是认可的，该赔偿数额是合理的，这也是法官自由裁量权在审判实践中的体现。

　　【律师提醒】赠送花园的承诺要写进合同

　　其实，上述购房者的遭遇其他购房者也曾碰到。对于购买底层的客户许诺附赠一定面积的花园，即是开发商经常采用的促销手段之一。在现实的购房过程中，一些不良开发商常常将此类“赠送”仅仅限于口头承诺，交房时不认账的情况时有发生。而且购房者即使拥有了一层楼房院子的“使用权”，也不一定拥有其“产权”，一旦发生小区规划变更或其他情况，往往业主所拥有院子的利益不能得到保障。

　　本案中，周女士能胜诉，原因就在于开发商的承诺已经写入合同，白纸黑字，开发商无法逃脱自己的义务。所以，田律师在此提醒各位读者，购房时，开发商一旦做出承诺，一定要将其明确无误地写进合同，以维护自身的合法权利。