【龙虎网报道】1月10日,负责南京鼓楼区金陵世纪花园物管的“为民”物业公司突然不辞而别,这是在半个月不到的时间里,继“裕清”之后南京第二家“出逃”的物业公司。而记者在采访中发现,此前从栖霞区燕子矶街道晓庄小区“撤出”的也是这个“为民”。现在,物业管理作为一个朝阳产业,越来越为社会所需要和接受,为何会有物管公司频频“出逃”?记者就此采访了业内人士、物管协会专家和政府主管部门的官员,对此进行了深入的探究。

　　“为民”悄悄提前“撤离”

　　记者获悉这一情况后来到金陵世纪花园小区,实地了解情况。业主代表孙女士介绍说,金陵世纪花园约有700多户业主,负责物管的南京为民物业公司是2001年入驻的。到了2004年3月份,合同到期,为民物业与小区业主委员会沟通后,续签了3年的合同。这段时间,为民物业与小区居民相处得比较融洽,基本上没发生过什么冲突,没想到在合同尚未到期的情况下,物管就擅自“撤出”了。而按照合同规定,小区停车收费收益、物业租赁用房收益以及广告收益的70%都要用于小区的专项维修,现在这一块还没有统计结算出来,为民物业的经理张某就不见了,他们希望张经理能够出来协商解决此事。

　　孙女士还说,在“为民”撤离后,一个名叫“浩瀚”的物业管理公司“不请自到”,开始管理起小区来。而另一位业主张先生则表示,前任物管撤离后,新任物管应由业主委员会向社会公开招标来选定,不知“浩瀚”是怎么进来的。

　　物管“失踪”各方意外

　　记者在采访中了解到,为民物业曾属于南京市基础设施开发总公司,后于2003年6月改制脱离出去,成为一个独立的法人单位。记者就此联系上了南京市基础设施开发总公司的浩总,他表示自己也是刚刚听说这事,也觉得很意外。浩总说,为民物业自从脱离出去后,他们每年还无偿资助100万元,到目前为止,总额达到了300多万元,此外,一些属于基础设施开发有限公司的门面房,他们也转给为民物业对外出租,应该说扶持得很到位了。浩总告诉记者,为民物业的张经理曾流露过想撤离的念头,他对此还进行了善意提醒,让张经理和街道以及管理部门进行沟通,没想到最后还是“不辞而别”。

　　南京市鼓楼区房产局房产物业科的周科长面对记者的询问,称知道了这件事,现在还为此感到头痛。据周科长介绍,为民物业的张经理曾在他面前大倒苦水,称一直处于亏损状态,很难继续运转。周科长为此还与张经理及街道社区协调过,建议张经理按照合同履行约定,不要单方面违约,以免引发不良后果,可为民物业还是执意退出了。周科长告诉记者,金陵世纪花园本身还存在一些问题,2005年9月26日,该小区业主委员会任期就到了,当时还出了一个通知,称全体卸任,可到现在为止,还没有进行换届选举,更谈不上在他们这里备案了。考虑到马上就要过年了,小区的稳定显得异常重要,周科长对此给出了两点建议:一是先成立业主委员会筹备小组,召开业主大会;二是针对有业主提出的专项维修资金一说,可以邀请审计部门审核,如果真的有问题,再通过法院来解决。至于浩瀚物业的入驻,周科长认为从物业管理条例来说,是不正常的,可从小区目前的状况来讲,这可能是为民物业采取的补救措施,即委托另一个物业来帮其履行完合约。

　　物管费用难收公司“突然死亡”

　　由于小区业主无法找到“为民”物管,记者就于17日下午将这一情况向南京市物业办作了通报。该办对此非常重视,随即通过房产系统的相关部门查找“为民”的下落,并于当天下班前与“为民”取得了联系。该办一位负责人表示,无论有什么原因,物业公司在合同没到期的情况下中途“撂挑子”肯定是错误的,他们将会按规定对其进行处理,并责成其做好账目清算及物管资料的交接工作。

　　18日下午,南京市物业办物业科副科长张先生向本报通报了他们对此事的初步调查,结果发现“为民”公司是因为收不到物业费而倒闭的,这样的个案具有一定的典型性,值得业主、业委会、物管企业与政府主管部门共同关注。

　　据张先生介绍说,该小区的面积有8万平方米,共有三个大门,“为民”物业公司是受开发商南京市基础设施开发总公司委托进行物管的,公司有30多人。2004年6月,公司又与小区业委会签订了三年的协议,当时的物管费是每平方米每月0.3元,而河西地区同样的楼盘一般是每平方米0.5元至0.6元。“为民”当时就提出这样的收费水平太低了,而业委会则表示,公司先这样收,他们在说服业主后再提高。但直到那一届业委会任期届满,物管费也没能提上去,虽然业委会到期曾经组织过改选,但因没有人愿意出面,新的业委会没能成立起来,至此小区就没有了业委会,“为民”一直是单方面履行合约,但由于有开发商的补贴,“为民”也能维持。但是,2006年开发商改制成民营企业后,停止了对“为民”的补贴,“断奶”的“为民”就撑不下去了。无奈之下,“为民”于2006年11月向当地街道打了报告,对方虽然帮助从小区中找了几位热心业主出面,但业委会的筹备与成立仍无着落。随后,“为民”就在报纸上刊登公告,表示公司要退出小区管理并要把公司注销掉。今年1月10日,“为民”在无力支撑的情况下“突然死亡”,公司就地解散,原有的9名正式员工合同不再续签,其余人员自找出路。目前,公司正在履行注销手续和从事清算方面的工作。

　　有些项目公司难过市场“门槛”

　　市物业办的张先生分析认为,“裕清”的“出逃”和“为民”的倒闭不是偶然的巧合,折射出的是相当一些物业公司生存状态的艰难,以及这一行业面临的严峻挑战与考验,如果这一现状得不到改观,还会有更多的物业公司相继倒闭或“出逃”。

　　现在,物业管理市场正向专业化、社会化、市场化的方向发展,以建立完善的物业管理市场机制,提高物业服务水平。但由于历史的原因,南京不少小区的物业公司都是开发商指定或委托的,有的就是为了替开发商“接盘”而成立的项目公司,这类公司习惯于背靠开发商这棵“大树”乘凉,在市场化运作的大背景下因没有竞争力而较难适应,有的甚至就过不了市场选择这道“坎”,元旦前夕从名仕嘉园小区撤出的“裕清”和“为民”都是这样。当然,这其中也有运作层面的问题。如“为民”的物管费收费率虽然达到80%左右,但收费水平却非常低,而且采取的是先用后交钱的做法,到现在尚有1.6万元公摊水电费没有收到,加上其他欠费,公司撤出前已亏损5万多元。为了讨要欠费,公司也曾向法院起诉过个别恶意欠费的业主,但打了一年半官司,只讨回几百元钱,这也让物管公司感到无计可施。此外,该小区业委会的缺位,也使“为民”遇到问题时处于无助状态,如同雪上加霜。

　　物管确有难处需要业主理解

　　昨天,南京一家大型物业公司一位不愿透露姓名的人士对记者说,物业是一个新兴行业,但这个行业很难做,有待各方呵护,尤其是要获得业主的理解与支持。现在,在这个行业内有一个现象值得注意,那就是物业公司从业人员的流动性非常大,刚开始时,是收入低、劳动强度大的保洁员不停更换,随后是保安颇颇跳槽。南京有些小区物业公司刚成立时,保安几乎都是复员或转业军人,这些保安的综合素质和身体条件都非常好。后来,由于收入不高等原因,这些人渐渐从小区的保安队伍中“流失”。现在,就连相对轻松的水电维护等专业技术人员也都难以留住,这是需要重视的,因为一个小区或多或少都有些监控等安保技术设施,以及水电、电梯等设备,加之分布于小区各角度的燃气、上下水等管网,无论是掌握还是熟悉,都需要有一个过程,如维护人员频繁更替,肯定不利于小区的管理和服务,严重的甚至会影响业主的正常生活。

　　构建和谐社会需要社区和谐

　　南京市物业协会王利生会长对此表示,随着业主维权意识与维权水平的提高,对物管企业的服务与管理提出了更高的要求。具体的表现就是物管频频被业委会“炒掉”,甚至被业主“赶走”。但是,目前物管服务虽然走的是市场化道路,但实际上却没有做到按市场规律行事。大家都知道,到商店买东西要付钱,但对于许多业主来说,他们就没有要为物管提供的服务付钱的意识。商店可以拒绝将商品交给没付货款的顾客,而物管却不能拒绝为不交物管费的业主服务,一是物业服务不同于有形的商品,而是无形的行为,具有整体性和连贯性,物管往往难以区别对待,二是不想采取这样伤感情的做法。而业主拒交物管费容易引发连锁反应和恶性循环。对于一些业主来说,只要对物管的工作有不满的地方,就有了拒绝交费的“理由”,而其他人一看有人不交,也就随之“跟进”。这样一来,更为严重的后果随之出现,那就是没收到或收不齐物业费后,物管应该提供的服务就会打折扣,更多的业主就会以物管的服务质量下降而拒绝交费,导致物管企业陷入困境,最后不得不退出甚至倒闭,而这样的局面对谁都没有好处。所以,业主和物管企业要相互理解,业主要培养花钱买服务的观点,前提是物业公司做好服务工作,让业主满意。

　　现在,我们的国家正在致力于建设和谐社会,而和谐社区是和谐社会的基础。而要实现这一目标,需要业主、物管企业以及政府主管部门的共同努力。

　　新闻链接

　　前期物管招投标

　　办法草案公布

　　本报讯服务不到位、收费不合理等物业管理纠纷如今已成为困扰都市居民的一大难题，特别是在小区业主大会成立前，由开发企业代为选聘的前期物业管理企业，能否提供让业主满意的服务，更是令不少买房人担忧。针对这一问题，省建设厅正在制定《江苏省前期物业管理招标投标实施办法》，其征求意见稿昨日于建设厅网站上正式发布。

　　征求意见稿规定，住宅小区的开发企业应当通过招标投标方式选聘具有相应资质的企业，负责前期物业管理。但建筑面积不足3万平方米的，或者小区内独立式住宅（别墅）为主的建筑面积不足1万平方米的，以及连续两次招标投标人少于3个的，经物业管理行政主管部门批准，可以采用协议的方式选聘。建设周期较长且较大的住宅区，经批准可以由多个物业公司服务。招投标工作必须在取得《商品房预售许可证》之前完成。

　　开发企业在招标时，必须明确小区的物业服务内容，包括业主入住、建立服务系统和服务网络，房屋共用部位、共用设施设备维修养护，公共绿化养护管理，公共秩序维护、车辆停放管理、消防等安全防范管理，装饰装修管理服务，公共环境卫生保洁，物业资料管理、客户管理、客户服务和便民措施及服务标准等。停车场、会所等相关设施权利归属、服务收费方式等。而投标的物业管理公司必须在标书中明确物业管理方案及其管理服务承诺。

　　评标委员会的专家成员，应当由招标人从物业管理行政主管部门建立的专家名册中，于开标的前1日采取随机抽取的方式确定，以保证招投标的公正性。物业管理公司的诚信评分也将被列为评标内容，权重一般应不高于20％；曾获国家、省、市物业管理示范（优秀）项目并保持称号的投标人，评标时应给予相应优惠分值。