【龙虎网报道】近年来，南京出新了上百个老小区。出新后的小区变漂亮了，可是物管公司因收不到物管费而撒手走人的事件频频发生，使得刚刚出新的老小区又陷入一片混乱。“老小区物管难”在南京非常普遍，物管费收缴率只有20％。今年，南京又有80个小区即将出新。昨天，记者从白下区房产局获悉，他们推出了一种新的“垫资＋考核”模式，并由房产局一个部门直接进行考核，避免了各个部门之间踢皮球。据悉，这种模式已在17个出新小区试行了两年，物管费的收缴率达到了70％以上。今年，白下区将正式在出新的13个老小区推行这种新模式。

　　老小区成了“烫手山芋”

　　去年9月底，来凤小区的物管公司突然撤离，并拖欠保洁员工资。小区内的垃圾堆积了好几天，时值炎炎夏日，居民无法忍受垃圾散发出的恶臭，随即向本报求助。本报进行了追踪报道后，秦淮区政府予以了高度关注，垫付了保洁员工资后，保洁员很快复工。可是，物管公司很快又杀回小区，允许占道摊贩进入小区叫卖，并收取“摊位费”，加剧了与居民的矛盾。在本报的持续关注下，物管终于和秦淮区政府达成一致：先管理、后收费。

　　像来凤小区遭遇的这种“甩手物管”事件，在南京许多老小区都发生过。“关键是收钱太难！”南京某知名物管公司的一位负责人说。据悉，南京市老小区的物业管理费收缴率一般在20％左右，而因物业管理企业提高管理费引发的纠纷不在少数。对于老小区来说，现在一般的物业管理企业，都不太愿意接这个烫手的山芋。“老小区情况复杂，物业管理存在一定难度！”

　　观念和物管水平冲突

　　老小区物管难的核心，主要还是集中在物业管理费上。秦淮区房产局的一名负责人分析说，有些老小区可能是福利房，居民还“不习惯”交物管费。还有一部分虽然是商品房，但是以前的物管费很低，而随着楼龄的增长，维护支出费用的增加，物管公司要提价，业主却一下子难以接受，觉得不合理，最终不欢而散。

　　虽然有少量居民愿意交物管费，但因物管水平跟不上又转而拒交。物管水平跟不上，又跟物管费收缴率低有一定关系。这个恶性循环规律是很难打破的。来凤小区的物管就曾向记者叫屈：物管费收不齐，哪里来的钱雇足够的保安和保洁员？小区的安全、干净程度，当然就无法保证了！

　　政府垫资让物管先干起来

　　“政府先垫资几万块钱，让物管先干起来，居民看到成效了，自然就愿意交物管费了”。白下区房产局的负责人告诉记者，几万块钱也不是白给的，“可以视为物管向政府借的钱，物管要承担一定风险”。如果物管水平高，居民愿意交钱，物管费收得上来，自然是皆大欢喜。如果物管水平低，居民不愿意交钱，那么物管要将政府的垫资全额归还。

　　为了让居民容易接受，白下区对老小区物管费也定得很低。据悉，南京物管的最低收费是“0.5元每月每平方米”。而白下区定的标准是“0.15元～0.25元每月每平方米”。白下区房产局的负责人认为，老小区居民的“物管观念”比较淡，物管费若定得太高，会引起了居民的抵制情绪，反而“可能一分钱都收不到”。

　　“垫资＋考核”提升物管水平

　　“垫资的数额是根据小区面积来确定的”，该负责人解释说，按5万平方米以下、5万-10万平方米、10万平方米以上，将出新老小区分为三个级别，分别给予8万、10万、12万的资金补贴。垫资是“分期付款”，第一次先付30％，“要保障物管的基本运作成本”。与此同时，白下区房产局制定了考核细则，进行日常抽查、季度检查，不符合要求的处以罚款。

　　其实，“垫资＋考核”并非白下区的独创，南京市在2006年就订立了类似的制度。可是，各个区对于垫资的实际支付、考核制度的执行，各有一套，甚至几个部门同时来管理，造成了“踢皮球”的局面。“付钱的部门不考核，考核的部门不罚款”，对物管没有任何震慑力。

　　而白下区采用了“集中制”，将资金、考核全部集中在房产局一个部门，并制定了适合白下区具体情况的《老旧物业管理小区分类考核细则》。“付钱、考核、罚钱都是房产局一家来执行，效果就很明显”。比如，楼梯口有一堆垃圾没扫，扣钱！绿化带里有纸屑，扣钱！

　　业主的考核意见，直接影响物管的去留。两年来，蓝旗新村、后标营小区等17个试点小区的“业主意见表”全部合格。绝大部分居民愿意缴纳物管费，收取率达到了70％以上。据悉，今年，白下区计划再出新13个小区，这种模式正式在白下区推行开来。这种新模式能否在南京其他老小区推行，本报将予以追踪报道。