【龙虎网报道】《物权法》已经正式实施9天，南京车位新规定究竟会怎么约定？将于2008年1月起施行《苏州市住宅区物业管理条例》规定“小区车位不能只售不租”。南京是否会出台类似规定呢？记者昨天获悉，有关部门正在针对开发商“车位只售不租”的现象研究对策。

　　车位不能“只售不租”

　　今年9月27日，经江苏省第十届人民代表大会常务委员会第三十二次会议批准，《苏州市住宅区物业管理条例》将于2008年1月1日起施行，该条例47条规定：“物业管理区域内规划用于停放汽车的车位、车库，应当首先满足业主、非业主使用人的需要。尚未出售的停车位、车库，业主、非业主使用人需要承租的，建设单位应当出租。仍有空余的，可以临时出租给物业管理区域外的单位、个人。”

　　这一规定随即被理解成《物权法》实施后，第一个就地下车位问题对《物权法》细化的地方规定。有业内人士认为，这样的规定能防止开发商对车位、车库只售不租等现象，在一定程度上保护了小区业主的权益。

　　南京市房管、物价等5部门于2004年12月印发的《商品房附属房屋转让等问题的若干规定》，将相当于标准配建总量15％的室内机动车位以及全部露天机动车位归业主共同所有，其余为房产开发企业可售的业主专用停车位，也即为“85％、15％之分”的说法。对于地下车位今后采取何种方式处置，南京市原先制定办法的5个部门目前正在着手研究对策。不过，从记者掌握的情况来看，各部门还没有形成一个统一的意见。

　　“可售可租”提高使用率

　　在对待车位问题上，南京的开发商基本选择了“只售不租”。以奥体某小区为例，1029户业主车位配置达600多个，开发商拿出地下车库的15％交给业主使用，其余的以10万元左右的价格出售，但愿意购买的业主寥寥无几，从而导致小区共有道路不够停车。

　　“苏州这样的做法完全可以供其他地方行政部门作出参考。”江苏熙典律师事务所主任律师罗利军说，规定中说小区车位“应当首先满足业主、非业主使用人的需要”，如果小区业主及非业主使用人不买车位，就可以选择租用的方式，操作性比较强。现在的矛盾是，开发商开发完一个楼盘项目后，不愿再为车位留下来一直收取租金，而在车位由开发商定价的游戏规则下，小区业主往往又觉得车位价格太贵。

　　他认为，在《物权法》实施前后，开发商对地下车位采取的“只售不租”做法，虽然从法律上讲得通，但是常常又受到小区业主的舆论谴责，开发商对车位“又售又租”显然是解决这一症结的唯一可行办法，“从这点来看，地方政府利用行政强制手段来逼迫开发商出售、出租车位又是必要的。”

　　车位租金制定也是难题

　　“如果笼统地来看，苏州这样规定是不符合《物权法》规定的。”南京苏鼎房地产研究所所长宋坚认为，因为《物权法》的原文是说“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定”，这个条文就是说地下车位由开发商“说了算”，开发商可以选择出售、赠送、出租三种方式中的任何一种方式，完全可以“只售不租”。

　　他说，试想一下，地方政府规定车位要用来出租，如果开发商一味提高车位租金，假使将每个月的车位租金定在1000元／月，小区业主肯定承受不起，还不如买车位合算，这也就变相，为开发商对车位“只售不租”。

　　罗利军表示，如果碰到这样的问题，建议物价部门进行干涉，比如说，一个车位的月租金，物价部门可以划定几个区域的指导价，某一区域假定是300元／月／车，浮动不超过10％，这样就更加合理些。

　　据悉，目前南京物价部门虽然也对车位租金进行审核，但其实审核的是车位管理费，也就是车位的清洁、照明、管理等费用，并不对产权人所制定的租金进行审核。产权人仍可以在车位管理费外加收“地皮费”。如果确定所有车位产权都归开发商，开发商则实际具有了抬高车位租金的权力。这样一来，即使开发商同意出租，租金也极有可能并不合理。