【龙虎网报道】对于广大城市居民来说，家庭拥有的最主要、最昂贵的“物”莫过于自己的住房，住宅用地70年期满后如何处理？小区车位归谁所有？出现邻里纠纷怎么解决？业主能不能“炒”掉物业？一系列与住宅相关的权利，在物权法中有了明确的说法。也正因为住房对于老百姓意义重大，在解读物权法对于私权保护之时，我们也将其单独列出，为业主进行详细解读。

　　共有部位收益归业主

　　条文：建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。

　　个案：2006年“3·15”前夕，北京华远地产将旗下华远尚都、华远盈都取得的广告、车位租赁等收入在扣完税金后全部返还给业主，共计金额115万元，最多的业主拿到了几千元钱。这是国内首个将共有部位收益交给业主的案例。

　　解读：“共有”的意义是什么？从法律上来说意味着共同占有、使用、收益和处分。其中对于业主们来说，最感兴趣的话题莫过于“收益”：露天占道车位的停车费，楼身户外广告，楼内大厅、过道、电梯间的平面广告和液晶屏广告，小区道路、空地出租给他人搞活动、办展览获得的收入等等，这些原本被物业公司当作创收的部分，按照物权法的规定，都应该还给业主。在物权法10月1日正式施行之后，像华远业主这样获得收益的小区居民会越来越多，以物权法为武器维权的现象也会在各大城市出现。今后投资房地产除了房子升值、租金收益之外，还应该包括共有部位、公用设施的“分红”。

　　车位车库业主优先

　　条文：建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。

　　建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。

　　个案：南京鼓楼区某城市花园在3幢楼下建有连片整体地下车库，共有59个机动车停车位。开发商在销售住宅时曾经向业主承诺：小区配建地下车库供业主停车。但业主们入住后却发现，开发商为了牟利，以8万元的单价将车位卖给小区附近的一家公司。在多次向开发商争取停车权无效的情况下，2003年6月，该小区业主委员会向鼓楼区人民法院起诉开发商，最终法院判决开发商将车库归还业主。

　　解读：该案例的判决与物权法的精神是一致的。按照物权法规定，小区内的车位、车库，业主拥有优先使用权，所以开发商擅自将其高价出租或出售给小区以外单位或个人的做法，都是违法的。该条规定主要是用于保障业主的停车权，为其生活提供便利。

　　保障采光通风权

　　条文：建造建筑物，不得违反国家有关工程建设标准，妨碍相邻建筑物的通风、采光和日照。

　　不动产权利人不得违反国家规定弃置固体废物，排放大气污染物、水污染物、噪声、光、电磁波辐射等有害物质。

　　业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。

　　个案：南京玄武区一位居民因邻近项目影响其采光，而将开发商告上了法庭，今年1月29日，玄武区法院锁金村法庭对此案作出一审判决：开发商赔偿1万元。法院认为，虽然该项目已通过规划部门审批，但行政许可的建设行为在客观上并不能完全排除对原告民事权利的侵犯。

　　解读：相邻关系占据了物权法整整一章的篇幅，把现行的一些法律法规中有关用水排水、通风采光等相邻关系的规定全部集合起来。不仅小区内居民之间处理邻里纠纷可以此为依据，小区之间、小区和周边建筑之间，也都存在相邻问题，也可以照此解决。玄武区所判决的这个案例也与物权法精神不谋而合，建筑物不得妨碍相邻居民，不仅仅是对规划部门的要求，更是对开发企业的约束。

　　小区的邻居产生纠纷怎么办？如违章搭建、占用公共道路等行为，影响到其他业主利益的，或是不交物管费，造成小区管理困难的，按照物权法的规定，可由业委会出面处理，也可以由业主向人民法院提起诉讼。

　　住宅土地70年后可续期

　　条文：住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。

　　解读：现行的土地出让制度规定，住宅用地是70年的使用权，因而就有不少人担心，70年期满之后，这块地该归谁？如果政府收回土地，那么土地上的房子又怎么处理？即使70年之后买房人已经去世，但通过合法继承获得产权的子孙同样会面临土地使用权到期的问题。物权法规定的“自动续期”也就意味着业主依然可以使用这块土地，也因此保证了房产的正常继续使用。

　　开发商请的“管家”业主有权换

　　条文：对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主有权依法更换。

　　选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。

　　个案：2005年6月，因为对老业主不满，北京天通苑的太平家园小区召开业主大会，三分之二以上的业主投票同意“炒”了“管家”嘉仁物业。但嘉仁物业以投票程序有问题为由，拒不退出。2006年，小区业主新聘任的物业公司为了进驻小区，甚至动用了狼狗和警棍，引发了一场纠纷。

　　解读：现在开发商在小区建设时，会自行选定前期物业管理公司，在业主大会召开和业主委员会成立之前，负责小区的管理工作，而有的前期物业管理公司就是开发商的下属单位，其管理水平有时并不能让业主满意。但目前业主“炒”掉开发商聘请的“管家”时，往往困难重重。物权法的此条规定，对业主维护小区居民的共同权益提供了法律支持。业主解聘开发商指定的物业公司，只要符合物权法规定的程序和业主比例，物业公司均不得反对。

　　■其他规定：

　　房产“善意取得”受保护

　　条文：无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。

　　解读：在当前房产纠纷中，有一类是无处分权人违法将房产转卖他人，如子女伪造了父母的授权书卖房，丈夫擅自卖掉妻子的共有房屋等等，如果一律判定转让无效，对于毫不知情的“善意取得”者的权益是一种侵害，所以物权法规定了满足“善意取得”的三种条件并加以保护，同时也规定了原产权人向无处分权人索赔的权利。

　　预告登记防范“一房两卖”

　　条文：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。

　　当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。

　　解读：预告登记制度可以防范开发商“一房两卖”，而不必等拿到产权证时才能保护业主的权益，消费者在签订买房协议时便可以向有关部门进行预告登记，此后如果开发商擅自将此房卖给他人，将被判为无效行为。