【龙虎网报道】今天，梅花山庄1938户业主将票决“老管家”——仁恒物业的去留，十年的口碑和感情能不能战胜对涨价的反感，答案就在那大红票箱里，喧闹半个月的“物管风波”终将尘埃落定。作为新年执行南京市物管等级收费标准的第一单，梅花山庄的结果牵动着很多的目光。
　　
　　去年11月1日，南京市正式出台实施物管菜单式等级收费新标准，当时舆论一片叫好：业主说收费透明了，物业说操作明确了，管理方说有协商监督的平台了，多方认为共赢。但新政执行至今，却连遭尴尬，记者进行深入采访，解开了背后的“结”。

　　三十几页的服务菜单，市民喊晕乎

　　物管等级式收费将物业服务内容分为五大项：综合管理、秩序维护、清洁卫生、绿化日常养护以及共用部位、共用设施设备的运行保养维护。前四项分别划分五个等级，每等对应一个收费标准；第五项分九个子项，再各分三个类别对应收费标准。标准给出了58种可供选择的基本组合“菜单”。

　　1月8日下午，记者来到风波中的梅花山庄。一进门记者看见入口处的布告栏橱窗里贴着30多页的新标准。在业委会委托物管送达各家各户的业主大会会议资料中也有关于新标准的文件、解答以及服务标准对照。可是调查中记者却发现很多人对新标准竟一无所知。他们说：“谁高兴去读那几十页的密密麻麻文件呀！”

　　即使是知道新标准的居民也表示，“哪有耐心去细读如此繁复的标准，还要挑选组合、计算收费？还要小区上千户人家想法一致？将来又怎么可能会检查每天换了几个垃圾袋擦了几次窗台？”

　　说到仁恒的服务，业主们很满意也很有感情。业主们就是不服气：“每平米每月要涨三四毛钱，凭什么你说涨就要涨！”两年前刚涨过一回，这又涨了，都说是物管亏本，谁知道亏不亏！

　　南京市房产局物管办负责人：出台新标准的初衷是促进业主明明白白交费，提供合理的收费标准，建立起物管和业主间的协商议事平台。送到手上的文件都不读，那是业主对自己权利的放弃。菜单式的标准也许不便阅读不便选择，但出现纠纷需要认定责任的时候业主就知道它的价值了。与菜单相对应的价格是经过科学测算的，它包含了服务内容，也就和以往的价格不是一个概念，不能简单地理解为涨价，业主拒绝去了解它，一提价格就抵触，是因为缺少“服务有偿”意识，缺乏“质价相符、优质优价”的意识。

　　东南大学物管研究所黄安永教授：依标准收费是向“质价相符”的回归，物管收费低必然影响从业者积极性，最终还会侵犯业主的利益。每个业主都有权熟悉标准，争取利益。现在百姓困惑，需要缓冲带，等业主熟知、精读、理解、支持新标准了，也就会支持等级收费了。

　　收费只及成本一半，企业喊亏损

　　新标准由市房产局、物价局和东南大学物管研究所在学习外地经验基础上，历时一年制定。考查了南京100多个小区，研究了80多个样本，并经过试点。

　　采访中，多家物管企业表示，新的收费标准并不能体现物管企业的运行成本，按新标准操作企业都很难运作。

　　苏宁物业的倪培玲说，物管企业是劳动密集型企业，人力成本占60%—90%，规模越小成本越大，业主是不知道这些账的。梅花山庄管理处主任陆彩霞说，他们的人力成本占到企业支出的三分之二。梅花山庄有78名保安，而相邻的一个小区只有17名。新标准没有明确：多大规模的小区，人口应配比多少保安保洁？而隐性服务，特别是共用设备设施维护，如企业因收费过低放松服务，受损失的还是业主。

　　该市物管协会秘书长王利生说：新收费标准是个心理价位，只及成本的50%—60%，是比过去前进了一小步。收费太低不利于企业发展，当然也不利小区的长效管理。

　　市房产局物管办负责人：新的收费标准距离成本没有那么大。制定标准时要考虑的是社会平均成本。当然我们提倡企业延伸服务、亲情服务，但这些不在标准内，是物管企业的“情分”不是“本分”。物管行业是微利行业、道德行业，是要有社会责任感的。

　　东南大学物管研究所黄安永教授：物业企业洗牌就从标准的执行开始，好企业不怕有标准。有了规范，所有企业就在同一条起跑线上，标准有利于树立品牌企业。WTO后不再允许开发商来贴补物管；国际品牌物管企业进来，就不允许低价竞争。

　　标准执行频频走样，观望者不理解

　　《南京市普通住宅物业服务登记和收费标准》2006年11月1日起实施，原收费标准停止执行。

　　去年12月初，明湖雅居业委会邀请三家物管企业投标，爱涛物业以新标准的四级服务、1.80元的价格中标，但收费遭到超过1/3业主的反对投票，致使原定1月1日起操作的合同被搁置。

　　此前江宁21世纪花园续签物管合同，按新标准的3级服务要比原来收费提高0.30元，业委会提出不提价，停车费七三分，让物业拿大头来贴补，折中方案被采纳。

　　梅花山庄这次方案中的五级服务按新标准多层可以收1.25元，但报的是四级收费1.00元。

　　为什么标准的执行却允许“偏离”标准？

　　市房产局物管办负责人：有了业委会的小区，新标准是参考，不强制执行。小区管理的权利归于业主，选择什么样的物业管理等级和费用，完全是业主的权利，只要2/3业主同意，哪怕不交物业费不要物业公司，自治也可以。结果一旦形成，少数人就要服从大多数人。

　　东南大学物管研究所黄安永教授：业主要根据小区的品位来选择合适的物业管理企业和服务，不能为个人利益而忽略整体利益，要有长远的眼光，小区的形象影响到房子的价值，影响到生活的品质。