【龙虎网报道】南京日报上周报道了多家银行陆续推出的房贷新品，连着几天，南京日报第一理财接到了众多读者的电话，咨询房贷理财情况，不少读者就自己的实际情况希望银行方面能提供合适的房贷理财方式。为此，昨天记者走访了多家银行，通过不同案例给市民房贷提供理财建议。

　　“固定利率气球贷”锁定还贷压力

　　案例：市民张先生已经有了一小套住房，他想在城东再购置一套100万元左右的房产，3年后地铁2号线开通时，将升值的小套住房出售来还贷。根据央行规定，目前市民购置二套房，贷款利率要比同期基准利率上浮10%。在这样的情况下如何贷款比较划算呢？

　　模式：深圳发展银行南京分行个人信贷部副总曹军说，在加息预期仍然强烈的背景下，采用固定利率气球贷，不仅可以享受普通气球贷的实惠，还可以避免未来加息的风险。

　　用固定利率气球贷能省多少钱？曹军给记者算了一笔账，“固定利率气球贷”的利率分两个档次，3年期8.316%，5年期8.514%。这两个利率是按同期同档次利率上浮10%后的水平。贷款者无论是选择3年期还是5年期“固定利率气球贷”，均可按30年计算月供，每月还款压力大大降低。如果客户现在申请一笔50万元住房按揭“固定利率气球贷”，贷款期限3年，在此期间无论利率上调多少都可享受签约的固定利率，并可与银行约定选择按照30年的月供计算期计算每月还款额，在3年末贷款到期日一次性偿还剩余本金和利息。在假设明后两年每年利率上升0.27％的前提下，客户3年内可节省利息8919元。

　　延长还贷期限可选“合力贷”

　　案例：市民刘先生今年已经48岁，他儿子则刚刚参加工作。他准备在江宁购买一套150万元的住房，向银行打听得知，按照相关规定，他最多只能贷12年的房屋贷款。他对记者说，他准备贷款90万元，可要在12年还清，每个月得还9000多元，这超出了他的经济能力，不知道该怎么办。

　　模式：对此，建设银行江苏省分行财富管理中心理财师马俊介绍，刘先生和他儿子可以一起来建行办理合力贷业务，增加还款时间，减轻还款期限。具体来讲，办理合力贷之后，刘先生可以选择30年期限的房屋贷款，每个月只需支付5000多元的月供就够了。前面12年由刘先生还款，后面18年则由刘先生的儿子还款。马俊说，合力贷除了适用于年纪偏大的人，用“子女的未来”来延长还贷期限。不过需要提醒的是，由于合力贷的最大特点是减少还贷压力，但还贷时间会延长，利息总额也会变多。

　　房贷多余额度直通“消费易”

　　案例：2005年，市民小江在招行南京分行办理了30万元20年期的商业房贷，眼下他每个月都要交2000多元的月供。他对记者说，我已经还了近8万元的商业贷款，这空出来的8万元贷款额度有什么用呢？

　　模式：对此，招商银行南京分行理财师胡燚说，只要在其房贷额度中有未用满的多余额度，招行客户就可以申请开通房贷“消费易”，将未用满的额度变为免息透支消费额度，用于一卡通刷卡消费或网上支付。

　　胡燚说，随着房贷的逐月归还，空出的房贷额度越来越多，“消费易”使得房贷客户可以把这部分多余的额度直接刷卡消费，在真正免息的同时，一旦无法及时归还透支款，透支款可以100％自动转为消费贷款，享受基准利率，不会产生逾期罚息，更不会影响个人信用。举例来说，假如客户在招行已申请了住房授信额度40万元，开通了“消费易”免息消费额度为4万元。有一天他购买一个3万元的商品，刷卡使用免息额度消费3万元，如果在50天内的免息期客户还没还款，招行会自动发放一笔消费贷款代为偿还。胡燚说，即使按上浮10%的利息计算利息，消费贷款也远比信用卡年利18%要划算得多。

　　打新股、还房贷两不误

　　案例：市民胡女士手上有一笔活期存款，她在光大银行南京分行办理了新股支支打理财，当有新股发行时，她的活期账户资金就去打新股，没有新股申购时，16万元资金就一直放在银行的活期账户上，眼下，她想在城中购买一套房产，准备向银行申请贷款，但她又不愿意放弃继续申购新股的机会。

　　模式：对此，光大银行南京分行理财师倪青介绍了该行刚刚推出的“天天省”房贷。

　　“客户只要存款达到5万元以上，就可以和贷款账户相关联，超过5万元以上的部分银行就可以按一定比例自动去帮客户提前还贷。”倪青介绍，系统每晚将客户资金按比例去提前还贷，第二天这些资金又回到账上，所以不会影响客户使用资金，如果客户第二天资金还是不动，那么第二天晚，银行又会自动拿去提前还贷，第三天回到客户账上。这样一来，将客户打新股资金和贷款账户相关联，有新股时申购新股，没有新股时则用来还贷款利息，大大提高了资金利用效率。

　　天天省能为房贷者节省多少利息？倪青算了一笔账：胡女士3月1日在光大银行申请办理住贷80万元，同时活期账户上还有16万元活期存款。3月1日，胡女士可以提前偿还6.35万元贷款本金，当日即节省13.81元贷款利息。如果到3月31日，胡女士保持账户余额不变，则当月节省贷款利息为428.11元。按此计算，每年可以节省贷款利息5040.65元。

　　“直客式”房贷享受一次性付款优惠

　　案例：市民吴女士最近看上了一套城南的新房，总价接近200万元，由于开发商承诺一次性付款可以打97折，这让吴女士非常心动。她对记者说，办不同还款方式的房贷，最多也就省个一两万元，如果能够一次性付款，一下子就能省6万元。

　　模式：对此，中信银行南京分行房贷部有关人士介绍，眼下，通过“直客式”住房贷款，银行能够将贷款提供给客户实现一次性付款，光这3％的房价优惠，就比选择房贷还款方式要划算得多。

　　所谓“直客式”住房贷款，就是指银行将买房人的首付款与贷款一次性支付给开发商，然后开发商与买房人签订正式的购房契约，以所购房产作为抵押担保的一种新型个人住房按揭贷款业务。一次性贷款金额最高可达房价的70%—80％，贷款最长期限为30年。与传统的间客式房贷不同，直客式房贷增强了贷款购房人的选择权，不再受指定银行、指定网点的限制，在银行和楼盘的选择上更具自主性。