【龙虎网报道】小区会所被业委会低价出租，会所的产权居然也登记在开发商名下。业委会怎么胳膊肘往外拐？来自南京的全国人大代表汪春耘对接二连三的业委会腐败事件表示担忧。她这次准备向全国人大提交一份如何治理业委会腐败的建议，呼吁创新社区自治模式。

　　[案例]

　　业委会成立6年从不公开账目

　　“小区的房屋被出租出去，且一租就是15年，小区会所也被低价出租，签了20年合同，这些都是业委会自作主张完成的，业主们一查才知租金低得很，而会所的产权居然还登记在开发商名下，一问业委会，得到的解释是：‘集体的产权登记不好办，只要保证租金收回来用于全体业主就行。’业委会成立6年，账本从来没公开过，业主们意见很大，但想让业委会下台却很难。”说起业委会腐败，汪春耘代表举了她身边的一个例子。

　　[调查]

　　不少业委会替开发商、物业说话

　　提及业委会腐败，南京市物管办有关人士坦承，近几年这样的情况越来越突出，一些小区业主看业委会主任有利可图，甚至不惜代价游说业主选举其当主任。部分业委会主任则为了谋私利，不惜以炒掉物管公司相要挟，让物管公司免物业费、免停车费。现在有的业委会不替业主说话，反而站在了开发商或物业一方去了。他指出，这些现象新小区业委会刚成立可能不明显，但过了一两年肯定出现类似矛盾。

　　有关专家表示，国务院《物业管理条例》规定，房屋的所有权人为业主。业主大会是广大业主的权利机构，而业委会是业主大会的执行机构，它既不是企业法人，也不是群众自治组织，因此无权作出任何重大决议。包括物管企业的选聘以及诉讼等有关广大业主切身利益的决定，必须经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半的业主同意，并明确授权才能履行。

　　[业委会监督三大难题]

　　业主大会难开，监督多成空谈

　　现在南京很多大型小区动辄一两千户，而根据物业管理办法，一个小区一个业委会，虽说业委会只有行政权，决定权在业主大会，但一般2000多人的小区由于人数太多很难开得起来业主大会，而许多入住率低的大型小区则更难凑齐了开业主大会“管管”业委会，造成业委会说了算。汪春耘代表指出，业委会缺乏监督，很容易造成自身腐败。而选举一个业委会很容易，要罢免它就难了。

　　政府不管就乱，一管就越位

　　居委会被百姓认同为“父母官”，业委会和业主间产生了纠纷谁来调解，往往首先想到找居委会或房管局。汪春耘代表直言，由于政府行政主管部门起指导作用，其往往处于管也不是不管也不是的尴尬境地。“政府不管是缺位，而一管往往又越位”，汪春耘举了一个例子，某小区有半数业主联名要罢免业委会，而该区房管局则明文裁定：宣布罢免案无效，让小区里的矛盾久拖不决。作为发挥指导作用的职能部门“一屁股”坐到了业委会那边，越位指挥使得问题久拖不决。

　　打官司，原被告都花业主的钱

　　业主委员会和业主们有矛盾搞不定了，最后一条路就是走法律诉讼。汪春耘指出，实际上这很难得到一个结果，因为一旦打起官司了，业委会拿着业主交的钱应诉，业主有的自掏腰包打官司，诉讼成本很高，最终往往不了了之。

　　“如果要说监督，更多是来自业主自身的监督；而主管部门最多是备案、指导，不好直接干涉业主之间的事情。”有关人士坦言，对业委会的监督目前还相对薄弱甚至没有。他觉得，业主首先应关心自己小区的事，一是在选举业委会成员时，慎重行使权利；二是当发现业委会成员有违规或怠于履行职责时，可发动20%的业主联名提议，更换现有的业委会成员。

　　[律师观点]

　　应降低“炒业委会”的门槛

　　对此，南京知识律师事务所主任汪旭东律师建议，尽快并尽可能降低业主监督业委会的门槛。“现在要炒掉业委会需要20%的业主联名提议。”汪认为：首先在大的小区，20%的业主很难聚集在一起；其次，要20%业主一条心也比较难。“应该像《公司法》的规定一样，只要任意一个股东有不满的，便可提出异议，申请召开大会。”汪旭东表示，降低现在的联名门槛，适当降低一定的比例，可减少业主监督业委会的成本，从而相对有效地防止业委会腐败。

　　[代表建言]

　　可以再设个“业主代表大会”

　　防止业委会腐败，如何有效监管是当务之急，汪春耘代表指出，她比较中意北京上地西里小区推出的一种社区自治新模式。据介绍，这一模式主要是，社区不光有管事的业委会、业主大会，还成立了业主代表大会和监事会。业委会只有执行权，决策权是要听业主代表大会的，而监事会则专门监督业委会和业主代表有没有认真履责。业主要想罢免业代会、业委会、监事会成员，10名业主联名就可提出罢免案，交给业主代表大会审议。汪春耘指出，这就能改变社区大事由业委会和物业公司联合把持的局面，有望解决大型小区人多难聚头开业主大会形成的监督空白。

　　南京市物管办有关人士表示，目前他们正准备出台一部较为完善的物业管理办法，有关业主对业委会的监督，街道以及其他相关部门对业委会的指导均将提及。

　　汪春耘指出，她也正准备把相关建议提交给南京市人大的领导，希望在制定物业管理办法的时候，能够考虑吸取新的社区自治模式，让业委会的权利暴露在阳光下。