【龙虎网报道】虽然银行的开发贷款收紧了，但开发商现在还能通过信托融资来解决自己的资金危机。这样一来，也许本来因为资金紧张，开发商可能选择降价销售，现在也可以不降了——既然有其他办法“找钱”熬过难关，那国家调控楼市的金融政策岂不是被架空了？

　　记者就此采访了多位业内人士和专家。大家普遍认为：个别楼盘也许能逃脱生天，但楼市的大局势、调控效果并不会因此减弱。

　　为啥融资？开发商资金太紧张了

　　据了解，早在2004-2006年，央行的楼市调控政策就已经要求收紧房地产开发贷款，不仅限制总额，还不断提高对开发商自有资金的比例要求。到了2007年，对房地产开发贷款的收紧虽然没有出太多的新举措，但却于去年底突然收紧了对购房人贷款的限制，比如对第二套房贷提高利率。

　　“收紧开发贷款我们正常该贷的还是能贷到，当时市场上房子好卖，我们加快建设进度，一会就可以用销售额来建后续的房子了；可对购房人实施第二套房贷政策后，形势就顿时不一样了。”一位开发商告诉记者，市场一观望，房子的销售速度就明显慢下来，销售款不能回笼。可是，前面的贷款又到期了，后续的建设还需要新投入，资金紧张就突然加剧了。比如今年1月楼市认购量大跌40%，原本一个月能卖掉的房子要用将近两个月才卖完，那显然资金回笼的速度就慢了一半，本来也许不需要融资的楼盘也缺起资金了。

　　开发商资金紧张究竟到了什么程度？南京房地产开发建设促进会秘书长张辉表示：每家的情况、程度都不一样。不过，前前后后找他探听有什么好的融资渠道的公司已经有不少。可以说，2004年的调控时有一拨，现在又是新一拨。因为目前对投资房地产控制较严而且毫无松动迹象，不能太指望用购房人从银行借的钱，所以开发商才把目光投向了银行以外的渠道。　　

　　怎么融资？目前常用四种方式

　　记者了解到，其实早在银行收紧房地产开发贷款之前，南京开发商的日子就不好过。记者身边的若干业内人士都悄悄做起了房地产融资，也就是替资金和项目之间牵线搭桥，按总额收取中介费。

　　一位现在还在当融资中介的业内人士告诉记者：开发商一般的融资方式有以下几种：首先是抵押土地或在建项目向银行借钱；然后就是要求建筑公司或材料商甚至销售公司在承接项目时垫资；还有就是通过信托或与别家公司合作，以股权来换资金；最后就是国外许多私募基金会主动上门，投资开发商的项目。这样的融资年回报率20%以上是通行价，而且附带条件往往还很“苛刻”，比如指定施工单位或抵押房地产，其间视为借贷，不承担任何企业经营的风险。

　　“前两种是最常用做法；第三种的信托很难批，目前采用这种方法的比较少；一般来说，国外私募基金相对正规些，就是利率太高，有点吃不消。”这位人士分析说。

　　都办信托？不可能，因为审批太难

　　通过信托，海德北岸一下子就可能“搞到”2亿元，而且10%的利率也不算太高，资金问题似乎迎刃而解。

　　那么，其他的开发商会不会一哄而上，都这样融资呢？那岂不是意味着银行再怎么收紧开发贷款，都无法控制楼市的资金量？

　　对此，南京房地产开发建设促进会秘书长张辉表示：绝对不会失控。

　　他告诉记者，南京也曾有许多开发商打过信托的主意，但从2004年至今，就没批过几家。因为信托是要报国家金融主管部门审批的，房地产信托尤其受到限制——批的规模、数量都受到限制。“让多少资金流入楼市国家绝对是有数的，信托绝对只占很少比例，对楼市整个的资金状况影响不会大，也不会影响国家通过金融调控楼市的效果。”

　　架空调控？数量少，难掀“大浪”

　　南京网尚房地产研究机构副主任李智则表示，目前除了信托，私募基金也很多，因此不排除有个别楼市能通过融资渡过难关。但因为信托难，私募基金对开发商而言成本又太高，条件又比较难谈，因此实践过程中成功率就不高了。

　　目前，开发商融资主要还是依靠银行。“就是能融到资金也不是万事大吉，比如销售时的形势无法预料，能不能顺利还上融来的资金还要看多方面的因素，不足以扭转楼市的整个大势。”