【龙虎网报道】岁末年初，开发商重金拿地的爆膨信心，似乎被寒冷的冬天轻轻点破。土地市场的冷清表现宣告：宏观调控下的地产界再次陷入观望。

　　对开发商来说，这个冬季和2005年的冬季一样，有些寒冷。可两年前的“冰封期”过后，迎来的却是房价的“报复性”上涨。那么，这个冬天过后，房价又会何去何从？

　　两年一轮回，但今时已不同往日。尤其是去年，国家提出要迅速加强保障性住房体系，这让宏观调控的政策变得更具针对性。也许，这个冬天过后，房地产将不再只是“暴利”的代名词，而“平稳”和“健康”则真的会成为这个产业的主流声音。

　　在2007年最后一场土地出让会上，王哲（化名）感受到了寒意。

　　2块地流标、10块地以底价成交的局面，让这位房地产业内人士顾虑重重。“和2005年岁末的情形很相似，土地市场‘冷’得让人打颤。”与王哲一样，大多数开发商都立即想到了两年前的那个寒冬：在2005年的最后一场土地出让会上，8幅地块中6幅底价成交，2幅流标。

　　仿佛是轮回。对跨隔两年的两场年末土地出让会，媒体给出的标题如出一辙：《冷清收场》。在宏观调控背景下，房地产市场到底会走向何方？和两年前一样，王哲同样无法作出结论。不明晰的判断，让他所在公司选择了两年前的策略———谨慎观望+加速推房。

　　但这样的两年轮回，真的会没有差别吗？

　　土地出让降温，房市拐点凸现？

　　王哲参加了去年最后一场土地出让会。他记得，当主持人宣布尧化街道后方冲西地

　　块因无人报名应价而停止挂牌时，现场响起一片嘘声。

　　在这场出让会上，楼面地价为2577元/平方米的后方冲西地块，与栖霞区的后新塘地块一起，成为2007年仅有两块流标的纯住宅用地。

　　后方冲西地块的遇冷几乎毫无预兆。仅在一两个月前，其所在的尧化门地区还是开发商争夺的“热土”，楼面地价被毫不犹豫地喊过3000元/平方米。

　　同样的骤冷，也出现在江宁地块的竞拍中。

　　王哲没料到，位于江宁开发区同仁医院以东地块，会被唯一竞买企业以2.36亿元的底价拿走。粗粗计算，楼面地价仅在2000元/平方米左右。而在去年11月16日，同仁医院以北的一幅地块，经9家开发商25轮疯抢，楼面地价高达4446元/平方米。

　　此外，位于江宁东山街道的一块地，虽然引起了开发商的一度争夺，可最后拿地的江苏融侨置业一位负责人在面对采访时却表示：这块地不是想象中的那么贵……

　　土地市场可谓骤然变冷。而在这场冷清的岁末出让会之前，2007年的土地市场称得上是一个“热”字———

　　7月，万科所属地产企业在江宁拿下一块地，楼面地价达3278元/平方米；9月，中北地产以3亿元拿下南湖地块，楼面地价达10411元/平方米，创下河西楼面地价的最高纪录……高价地频现，让国土部门不得已多次发出风险提醒。

　　可“2块地流标、10块地以底价成交”的2007年岁末土地出让会，让这一年的热闹场面嘎然而止。“土地市场竟冷得这么快，这么突然！”王哲对本报深度报道组记者感叹。

　　“地市”与“楼市”，宏观调控下的两年轮回

　　从表象上看，这次土地市场骤然遇冷，与2005年的岁末阶段极其相似。

　　对2005年的“寒冬”，不少开发商记忆犹新。媒体记录了当年我市最后一场土地出让会的冷清场面：会场上稀稀拉拉20多人，没有出现一宗地轮番报价的情况，8块地2宗流标，6宗以底价成交。拍卖会像走过场似的，全部拍卖只花了10分钟……

　　作为一家地产企业的管理人员，当时的王哲是忐忑不安的。

　　“2005年4月30日，中央7部委联合出台政策，从土地、税收、信贷等方面对房产市场实施调控，这让房地产市场进入调整期，开发企业面临销售压力过大、资金吃紧的局面。”王哲表示，地产发展趋势的不明朗，让公司不敢贸然拿地。

　　“现在的心情和当年有些相似。”王哲对记者说：“去年国家出台的一系列宏观调控政策，在年底显现效应。目前，不少开发企业显得缺乏信心，尤其在土地市场面前，变得小心谨慎。”

　　宏观调控对开发商造成的压力，也同样体现在楼盘销售上。

　　由于没有在2005年年末的楼市“冰封期”果断出手买房，市民张纯燕懊悔了两年。不过这些日子，她总是接到楼盘促销的手机短信。“我曾看过一家楼盘，前段时间还说无房可售，现在却又推新房源了。”此外，久违的楼盘打折促销，也开始接连出现，如一次性付款有折扣、定房就有礼、抽奖活动等。

　　张纯燕明显感到，目前的楼市局面和2005年年末颇为相同。她有过“教训”，因未在两年前的“冰封期”出手，眼睁睁地看着房价在2006年开春以后一路飙升……可现在该出手吗？看着土地市场的冷清，还有略微折扣但仍处高位的房价，她再一次疑惑了。
　　“冰封期”过后，房价是否还会出现报复性上涨？市民张纯燕不知道。王哲这样的房地产商，也不知道。

　　学者观点：房市走势将趋于平稳

　　但两年轮回，真的会没有差别吗？2005年年末的楼市“冰封期”过后，开发商迎来了两年的“黄金市场”。从2006年开春到2007年年底，开发商频频重金拿地，足以看出他们对地产市场的信心。

　　但开发商如此爆膨信心，为何会在瞬间“灰飞烟灭”，乃至不敢出手拿地呢？

　　“这正说明了开发企业本身的不成熟。”苏鼎房地产研究所所长宋坚说，近年来随着地产市场的快速发展，各类型企业纷纷组建房产公司，都希望分得“一杯羹”。而这些半路出家的开发商，缺乏判断形势的能力，一有风吹草动就会陷入恐慌。

　　“因此，2005年的房产新政，让这些开发企业慌乱不堪；而去年的宏观调控，同样让他们胆战心惊。”宋坚表示，这些追逐利润的非专业开发企业，是房地产投资过热的参与者。“应该说，‘工农兵学商’各行各业都搞房地产的现象很不正常。”

　　对宏观调控缺乏判断力的开发商，在岁末年初再次陷入观望。可会不会像两年前那样，在观望期过后，房价又出现“报复性”上涨？

　　“不会再有相同的轮回了。”宋坚对本报深度报道组记者说。他认为，国家对房地产市场的宏观调控的目的，一直没有变化：即稳定房价，控制过热的地产投资。“随着这几年调控的不断深入，国家已经找到了症结所在。”

　　宋坚判断，通过降低地产开发利润，让投机企业因利润降低而主动离场，从而分化过度狂热的房产开发，将是国家进一步的调控核心。

　　“去年4月我市实施的‘一房一价’政策，就是降低开发商利润的有效手段。”他表示，这避免了我市与其他城市那样，在去年中期后出现房价的非理性暴涨。而这一手段的继续实施，遏止了房价发生所谓“报复性”上涨的可能。

　　“此外，保障性住房体系的加强，也将分化过热的地产投资。”宋坚的这个观点，得到其他房产研究者的认同。他们认为，以我市为例，刚刚出台的住房保障新政，将低收入家庭纳入了保障范围，力度很大。大量的保障性住房开工建设并推向市场，肯定将分流一部分商品房市场的购房需求。

　　“与其他房价上涨过快的城市相比，我市‘一房一价’政策的实施、保障性住房体系的完善，让楼市显得温和健康得多。因此，随着宏观调控的深化，地产开发过热的状况将逐渐缓和，市场走势将趋于平稳。”宋坚说。

　　有几个数据似乎在验证着专家的预测。截至去年12月中旬，全市二手房成交量急坠约五分之一，挂牌量也下降一成有余。今年1月12日，新年里的第一场二手房拍卖会黯然收场：南京市房地产拍卖调剂公司拿出13套房子拍卖，最后仅卖出4套，9套流拍。

　　从今年1月7日周一到13日周日，南京楼市的单日认购量基本维持在200套以内，只有1月8日超过了200套达到了202套，最少的周日仅有87套。在去年楼市旺季里，这样的成绩往往只需一个板块放量就可以达到。