【龙虎网报道】新建的大楼挡了我家阳光怎么办？开发商捏着车库“只售不租”合不合法？小区业委会主任“腐败”怎么监督？《物权法》虽已实施3个月，困扰老百姓的问题仍不少。昨日，南京市人大代表、南京知识律师事务所主任汪旭东走进晨报“两会热线”，为市民答疑解难。

　　新建大楼为啥老是挡阳光

　　张先生家住王府园小区，昨日他打进热线。“小区旁边新盖了房子，阳光全给挡住了。”张先生说，小区旁的高楼从2006年便开始盖，高达31层，一直没人来征求意见，也没见有任何公示；后来在多个业主的逼问下，盖大楼的开发商才把规划证给办了下来。

　　“物权法都规定了，新建的房子不得妨碍相邻建筑物的日照，为什么开发商还是盖了这么高的楼？”张先生很是疑惑。

　　【记者调查】2006年3月21日，南京首次召开规划公开听证会，就规划中的江苏省检察院办案技术大楼的高度问题，进行公开听证。最后，该大楼由15层修改为6层，56.9米的原高度降为26.7米。据了解，类似阳光权纠纷南京已发生多起。类似事例，被看成市民参与城市建设、关心居住质量的一大体现。

　　【部门说法】南京市规划局相关人士告诉记者，国内尚未有关于“阳光权”赔付标准，涉及“阳光权”的赔付由双方协商解决，具体赔付数额看对方对阳光的依赖程度，以及被遮挡程度等来判定。

　　【代表建议】汪旭东沿用《物权法》第八十九条表示：建造建筑物，应不得违反国家有关工程建设标准，妨碍相邻建筑物的通风、采光和日照。“所谓的相关标准，是指相邻建筑物‘冬至这一天应保证连续1小时日照’。”汪旭东建议，为了保证相邻建筑物的通风、采光和日照不受妨碍，最好是在建造建筑物时公示一下，并征求周边建筑物所有者的意见；从而避免发生纠纷后再进行被动处理。

　　一楼把房子拿来开餐馆咋办

　　家住河西某小区的牛女士在晨报两会热线中介绍：前不久，她楼下的邻居将房子租给个体户开饭店。“成天都是油烟，晚上还有人喝酒喝到很晚。”由于家住二楼，牛女士受影响最大，曾试着将房子租给个体户的邻居，但人家根本不理睬。牛女士向汪旭东代表求助，“相关部门应该管管这种行为。”

　　【记者调查】由于很多老小区一楼临街，南京不少小区的一楼被用作商业经营。在业内，很多人把这种住宅改成商业的房子叫做“连家店”。南京一家中介的营运总监告诉记者，一楼的房子本来不好卖，遇到临街的却不一样，甚至中介会不惜重金自己买下来改成门面房。

　　【部门说法】南京市城建部门有关人士表示，“破墙开店”涉及很多部门，包括市容、房管等。一般来说，要将住宅改成商业房必须经过相关部门批准。一位不愿透露姓名的官员表示，实际上要真正走程序去报批，很多“住宅”改“商业”，都是通不过的；现实的情况是，大部分住宅改成商业都没履行程序。而管理部门也不可能一个一个地挨着查，一般是市民举报了，然后再去调查取证。

　　【代表建议】“这种事情可能最终还得到法院起诉。”汪旭东表示，一楼开餐馆先不管其违规不违规，但它至少影响了二楼甚至三楼住户的权益。“《物权法》第八十四条规定：不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系；并且第九十二条规定：不动产权利人因用水、排水、通行、铺设管线等利用相邻不动产的，应当尽量避免对相邻的不动产权利人造成损害；造成损害的，应当给予赔偿。”汪旭东说，像牛女士那样受到影响的市民一方面可到相关部门投诉，另一方面也可直接诉诸法律。

　　车位“只售不租”到底违规否

　　前不久才在龙江某高档小区购买了一套新房的市民仲先生昨日在热线中表示，他才买房不久，开发商就嚷着要卖车库。“首先车库本身贵得要命，很多人不愿意买；其次，开发商卖不掉后就放出话来，以后谁要是没车库，就不让他进小区门，所有车库一律只售不租。”仲先生很是恼火，“凭什么小区有车库还不租给业主？”

　　【记者调查】小区车库只售不租并非个例，南京多个小区存在“地面车库挤不下，地下车库空荡荡”的状况。奥体某楼盘业主高小姐告诉记者，他们隔一个月就要入住了，但小区到目前为止都没有出租车位的消息。物业告知：小区由于车位配比超过1 1，因此不需要像那些车位紧张的小区一样预留一定比例的公共车位出租。就算没卖掉的开发商也没有授权他们出租，至于以后租不租，没消息。有车的业主如果没有买车位只能向其他有车位暂时不用的业主去租。

　　【部门说法】南京市房管部门相关人士坦陈，由于去年10月1日物权法实施，南京地下车位15%归业主共有的规定已悄然取消。地下车位的归属依据物权法“由当事人通过出售、附赠或出租等方式约定”的规定，由当事双方确定。但与此同时，由于开发商往往较为强势，很多车位的权属都划归到了开发商名下。“开发商取得车位的销售许可证后，的确可售可租。”

　　【代表建议】汪旭东代表对此并不认同。他表示，即便是开发商最终取得了地下车位的所有权，但依据物权法，这种所有权下的使用权也是有限制的，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。也就是说，不管车库到底归谁，业主应该是优先使用人。“开发商可以不卖（车库），但不能因此影响业主对车库的使用。”

　　业委会“腐败”谁来监督

　　在昨日的热线中，不止一个市民提及现在的业委会。家住城东某小区的王先生表示，他们小区的业委会主任及成员，他根本就没见过，也没选举过。另一位高姓市民则表示，业委会的成员他倒认识，不过后来听说，几个成员的停车费都是物管公司免了的。“对业委会到底该怎么监督，我们老百姓一点都不懂。”

　　【记者调查】王先生和高先生反映的情况近几年越来越突出。一些小区业主看业委会主任有利可图，甚至不惜代价游说业主选举其当主任。部分业委会主任为了谋私利，不惜以炒掉物管公司相要挟，让物管公司免物业费、免停车费。

　　【部门说法】南京市物管办有关人士坦陈，对业委会的监督目前而言还相对薄弱甚至没有。业主首先应关心自己小区的事，一是在选举业委会成员时，慎重行使权利；二是当发现业委会成员有违规或怠于履行职责时，可发动20％的业主联名提议，更换现有的业委会成员。现在的小区更多的是实行业主自治。如果要说监督，更多是来自业主自身的监督；而主管部门最多是备案、指导，不好直接干涉业主之间的事情。

　　【代表建议】“业委会的‘腐败’，在法律上可看作是索贿受贿。”汪旭东代表表示，如果业委会的违规侵害了业主的权益，业主可到法院起诉。但现实生活中，一味地走法律程序也并不可取或者说并不现实，这就需要相关主管部门专门设立一个仲裁机构，受理此类事件。

　　汪还建议，尽可能降低业主监督业委会的门槛。现在要炒掉业委会需要20％的业主联名提议，汪认为：首先在大的小区，20％的业主很难聚集在一起；其次，要20％业主一条心也比较难。“应该像《公司法》的规定一样，只要任意一个股东有不满的，便可提出异议，申请召开大会。”汪旭东表示，降低现在的联名门槛，适当给予一定的比例，可减少业主监督业委会的成本，从而相对有效地防止业委会腐败。