【龙虎网报道】经历了风风雨雨的2007，南京楼市即将跨入新的一年。对于2008，人们有着太多猜测，太多期待。有人预测，楼市将迎来拐点，亦有人认为，总体趋势仍是上升。在这辞旧迎新之际，且让我们听听来自高校、行业协会、研究机构等方面的声音。权威专家、研究人员、业内人士，他们纷纷给出了自己的观点。

　　东南大学建设与房地产研究所所长李启明教授———

　　南京楼市不会大起大落

　　投资需求受到抑制、住房保障力度加大、政策促使企业加快开发。这三个主要的因素，将会使得明年的供需情况有所改善，总体趋于平稳，预计不会像今年这样大起大落。

　　从去年第四季度一直到今年9月份左右，南京市民的购房需求都很旺盛。房贷新政之后有所变化，最近则比较冷清。这样的变化，和2005年宏观调控政策出台后的情况有点类似，市场观望情绪浓厚。

　　分析明年会怎么样，首先可以肯定，不合理的投资需求，在调控下将得到有效的抑制。因为用银行的钱贷款投资的难度加大了，明年商品房投资需求将继续减少。此外，由于银行下一阶段的货币政策思路，仍然是实行适度从紧，也就意味着，明年的贷款政策依然会从紧。

　　第二，南京刚刚出台的住房保障新政，将低收入家庭纳入了保障范围，力度很大，尤其是对廉租住房保障资金的来源和数量，做出了明确规定，对市、区财政都有要求，非常具体。大量的保障性住房开工建设并推向市场，将分流一部分商品房市场的购房需求。有些低收入家庭，本来要向亲戚借款去买普通商品房的，现在也许就被纳入了住房保障的范畴了。

　　第三，各种因素促使房地产企业加快开发步伐。目前南京市国土局对项目开发建设的周期有要求，对闲置土地也有明确的处罚规定，再加上货币从紧的政策以及加息的影响，使得开发商贷款开发的压力在增大。一些实力强大、融资渠道多的企业可能不依赖开发贷款，但中小型企业一般都会或多或少受到金融政策的影响。企业加快开发，尽快把出让的土地转化为实质性房源，将是明年的一个趋势。

　　目前南京商品房市场观望气氛确实比较浓厚，但根据以往经验看，过一段时间后，一部分自住购房的人群依旧会在适当的时机重新入市。同时，开发商也会调整思路，迎合市场需要，吸引购房人。所以，在明年某一个时间段，需求可能会有所回升。但也不用担心会再次出现供需极度不平衡的局面。因为一方面，今年土地供应量非常大，保证了未来上市量，另一方面根据统计局公布的数字，今年南京的房地产开发投资增幅也很大，因此明年的商品房供应量不会小，楼市整体将呈现比较平稳的曲线。

　　南京工业大学房地产管理系副主任吴翔华———

　　南京楼市仍将盘整

　　这段时间，南京楼市转冷明显，进入一个盘整期。在宏观调控的大背景下，这样的状况将在明年得到延续。

　　南京房地产市场有这样一个特点，从2003年到2007年初，各经历过两次快速上升的阶段，短时间内增长幅度超过20％。每次快速上升阶段之后，又存在大约两年左右的盘整期，也就是在消化由于价格快速上升带来的负面影响，或者说是对购房人的影响。

　　从这个角度判断，2008年南京楼市还会出现盘整。另一方面，南京市场的承受能力又是非常大的，因为南京本地人在人口中所占的比例越来越少，外来的人口比例在慢慢增加，对住房的需求量会很大。这个特点，同样也会出现在上海、北京、深圳等一线城市。凡是这样的城市，都属于快速上涨阶段之后，经过盘整，又预示下一轮的上涨。但是在这个过程当中，不难预见市场总体处于高风险阶段，就像股市一样，什么时候回调，回调幅度是多少，回调以后会不会再上升，谁也说不清楚。

　　因此，目前不管是开发商，还是投资人都要考虑自己面临的风险。对开发商来说，如果任何时候都让消费者感到，买到的产品是有比较高的性价比，风险自然会小。同样对消费者来说，要明确自己是自住、投资，还是投机型的。如果楼市出现盘整，或者真的出现拐点，自己的承受能力有多大，这是判断是否要进行购买的主要出发点。

　　综合看来，购房的刚性需求存在，土地政策又没有大的调整，因此明年南京楼市总体趋势应该是一边盘整，一边稳步上升。

　　南京大学经济学系副主任葛扬教授———

　　楼市总体走势平稳

　　这场宏观调控从2005年开始，一直延续到2006年、2007年。从2005年的税费调控，到2006年的供应结构调整，再到2007年的金融调控，国家调控政策本身也一直在调整。由于房地产目前仍是国民经济的支柱产业，产业关联度非常高，所以宏观调控的最终目的是希望房地产业能够健康稳步发展。

　　今年从国家到地方，一系列新政策出台，表明了政府的调控力度在加大，调控内容也在逐步深化。就南京来说，“一套一价”实施起到比较明显的作用，南京市落实国务院24号文的相关文件也已经在最近公布，这些都是今年的亮点。根据未来3年的住房保障规划纲要，经济适用房、廉租房的建设力度继续加大，将惠及更多低收入人群，也能在一定程度上分流商品房市场的需求。

　　与一些泡沫过大、房价上涨过快的城市相比，南京楼市要显得温和、健康得多。在此前提下，明年房价大涨大跌都不太可能，总体走势是平稳的，但也不排除，因为连续的调控，某一个区域在某一个时段发生比较明显的波动，比如某一个板块房子卖不动了，价格下跌了。

　　对最近楼市有点冷的问题，要客观看待。虽然今年旺盛的需求中，包含了相当一部分投资性需求，但也不可否认，南京房地产市场的刚性需求是仍然存在。因此在经过一段观望期后，一部分真正需要买房的人还是会买。在某一时间，需求可能会有一个回升。我预计这段观望期，可能会在半年左右。

　　南京苏鼎房地产研究所所长宋坚———

　　地产开发过热状态将缓和

　　面对未来，地产界观点截然相反。金融人士钟伟说，未来3年房产价格还将大涨。另外一种观点认为，期盼已久的房价下跌“拐点”终于来到。理由是中央金融、土地政策收紧，甚至还有继续收紧的消息。深圳、上海楼价下跌，南京也出现退房现象。

　　钟伟论据不充分的结论，难以令人信服；“拐点”之说分析看来可能不大，尤其对于经历了疾风暴雨，出台新政的南京。今年4月份以来，南京出台以“一套一价”为代表的一系列新政，同时加大土地供应以及保障性住房供应力度，全方位稳定住了南京房价。

　　南京与深圳等地不同，在实行“一套一价”以后，新房价格基本稳定,深圳等地继续飞涨30％到40％左右，面对房贷新政，房价大跌十分正常。同时，南京炒房者的比例本来就远低于深圳，因此没有深圳房价的泡沫，也就不可能大幅度的下降。换句话说，对于南京而言，理论上深圳房价必须下跌25％左右，南京才有下跌的可能。

　　至于目前南京房价松动，固然与国家调控的大气候有关，但更主要的原因是由于南京的开发商过去捂盘，现在不得不集中上市。总之，随着南京政府保障性住房的力度加大、速度加快，开发商的利润可能下降，2008年预计南京房价稳定，地产开发过热状态将逐渐缓和。

　　南京房地产开发建设促进会秘书长张辉———

　　市场走势将趋于平稳

　　随着宏观调控的深入，年末的房地产市场出现了一定程度的降温。对于后市的走向，市场参与主体的反应不尽相同，不同的阵营也有所分化。开发商相对预期乐观，从土地市场依旧火爆可以明显看出这一点，但是也有部分开发商表现出了谨慎的态度，销售优惠开始出现。消费者持观望态度者居多，二手房市场出现明显降温，“抛防潮”和“有价无市”就是很好的诠释，但是经济实力较强的自住型消费者依然果断出手，主城区商品房的销售依然较火。

　　当前的市场，处于房贷新政等一系列密集政策的集中消化期或强消化期内，需要正确看待市场，不能以点带面、也不能见风就是雨。后市是否真的会转冷还需要继续观察，目前还不能轻易下结论。

　　今年土地市场放量，大部分土地预计将在2009年上市，受2004年—2006年土地供应缩减的影响，2008年的住房供应不会明显放大。因此，2008年的市场走势更多的取决于需求面的变化。需求面的变化，则取决于对投资投机需求的抑制。目前来看，房贷新政已经产生了一定的效果，受宏观调控预期的影响，部分投资客开始看淡，逐步退出楼市，但是一部分经济实力较强的客户，仍然会把楼市作为投资渠道之一，因此，2008年的投资投机需求将会稳中有降，供求关系有望得到缓和，但是出现根本性的变化还不可能。市场走势将趋于平稳，既不会大幅上升，也不太可能出现下降。当然，如果明年上半年，投资投机需求出现抬头、房价出现快速上涨，不排除出台更加严厉的打击投资投机需求的调控政策，例如，再次提高第二套住房的首付和利率等。

　　中房指数南京典型指数办公室研究总监古伊———

　　房价涨幅将较低

　　回首2007南京楼市，可谓是潮起潮落。综合看来，对第二套房提高首付比例和贷款利率的政策影响较大，尤其是央行明确了第二套房如何鉴定之后，投资客和改善住房的需求下滑，市民的购房预期也发生了变化，开发商的推房节奏和营销策略也开始出现转变，楼市目前处于胶着的状况。相比房贷政策，12月的第六次加息更多的是国家经济政策从紧的措施，房地产不是其重点，但中小型开发商资金链将受到严峻的考验。

　　展望2008，预计房地产市场将呈现以下特征：

　　1.行业洗牌加剧。从2005年的宏观调控开始，行业的洗牌就已经开始，今年以来，随着大牌开发商不断“攻城略地”，地价节节攀升，区域竞争愈加激烈，很多中小开发商苦于无地可开，已经转战三四线城市。

　　2.供需较为平衡。去年年底到今年上半年，南京房价的快速上升，主要是由于其有效供给的短缺造成的，随着此前被压抑的需求的爆发性释放，需求回落已是必然，再加上较为有力的调控政策的实施，投资性需求将继续不断地被挤出市场。而从拿地到施工到房屋预售环节的时间监管，将缩短房屋面世周期，从某种程度上增加供给；此外政府明年还将增强保障性住房的建设力度，扩大覆盖人群，所有这一切都将使得明年的供需较为平衡。

　　3.房价涨幅较低。今年上半年，南京市房价涨幅较大，之后“一房一价”抑制了涨幅，但房价整体仍在高位运行，部分区域透支严重。房价最终是在调控的大势下，由供求决定的，综合考虑，明年南京的房价将整体趋稳，涨幅较低，个别区域将出现盘整。

　　南京网尚房地产研究机构副总经理史东———

　　很有可能出现拐点

　　今年因为各种各样的原因，开发商推盘的节奏明显放慢，很多楼盘准备在5月份开盘的，推到了年底，还有很多楼盘准备在年底开盘的，推到了明年，这是造成供需不平衡的重要原因，其实土地供应量和存量是非常充足的。目前南京楼市的热点集中在三个区域：浦口、江宁、河西。浦口和江宁，特别是江宁拓展区间非常大，土地供应量非常足。我认为，南京楼市在2008年出现一个拐点，或者是出现一个调整期是非常有可能的。

　　通过一年多的长期调控，我们身边的业内人士比较普遍的观点是：不再投资。第一个层面的原因是多套物业的持有风险，一是利率，二是物业税。第二个层面的原因是市场风险，阶段性的价格过高、上涨过快。

　　之所以说明年南京楼市可能出现拐点，要从三个方面来看。首先是部分板块的供销比将会发生变化，需求受到政策影响变少了，供小于求将转为供大于求。第二是价格，今年高价出让的江宁和仙林的部分地块，开发速度快的话，明年四季度就有可能上市。由于地价本身很高，如果开发商期盼高利润，以一个非常高的价格推盘，很可能就不是那么好卖，那就需要调整相关策略，随之带来一个调整期。第三是买房人的心理预期发生明显变化。从这段时间的销售情况就能看出来，市民已经不急着抢房子，开发商也开始着急了。

　　南京青衣墨子置业有限公司总经理王小军———

　　二手房价格将理性回归

　　今年的二手房市场一度比较热。2008年，在继续紧缩的银贷政策大背景下，南京二手楼市预计将出现以下三个方面的变化。

　　第一，二手房交易的资金监管措施将会得到极大的推广，也会是市民购房款交割的首选方式。中介企业挪用资金、吃差价等违规现象会大大减少。

　　第二，房产投资的收益空间在不断的加息与多种税费的挤压下，显得越来越狭小，贷款炒房将在2008年成为过去式，自住购房将是需求主体。

　　第三，各片区价格将理性回归。预计2008年，江宁片区、奥体片区依然会保持坚挺的价格走向。其中，江宁片区由于近期高价拿地、地铁贯通等因素的刺激，新房销售会继续看好，但二手房则由于价格倒挂过多、新房上市挤压等影响，不排除降到与新房接近的价格，才好卖的可能。江北板块的二手房挂牌量，则会随着新盘陆续交付的影响持续增加，但挂牌价预计将会低于2007年。仙林片区二手房市场一直不温不火，实际成交与挂牌都不足，预计2008年挂牌量会有所增加。

　　主城二手房在经历了2007年8月后的短暂走低后，预计2008年会逐渐恢复活力，交易量会稳定看好，价格走向则基本延续目前的状态。现在，越来越多的二手房买家更注重于房屋的实际居住功能，房屋的物业环境将是决定二手房价格和销售快慢的主要因素。主城区户型面积在60—120平方米，单价在9000元/平方米左右，1998年后建成、小区物业完善、环境配套齐全的二手房将会“受宠”。