【龙虎网报道】城东作为市民心目中的宜居偶像，从来不缺乏住宅需求，因此，前不久有城东知名开发商言称：“请媒体将我们遗忘。”话语中自信心满溢。对于南京普通购房者来说，2007年的城东比往年显得更加不容易亲近。

　　临近新年，一年来南京楼市值得我们回顾与盘点：我们梳理脉络以了解房价趋向；我们对话政府、开发商、房奴、房虫以洞悉那一场心理博弈的进展；我们记录现状展望未来，以期给大家更多的帮助。从本期开始，《金楼市》隆重推出“2007南京楼市盘点”系列报道。本期关注城东板块。

　　土地紧俏

　　“如不是因为仙林，城东板块全年的土地供应几乎陷入停滞。”——

　　在这里，顺应业界的习俗，城东的含义不仅指传统意义上的月牙湖板块，而是包括了马群、麒麟、仙林等地的大城东概念。

　　据南京市国土部门介绍，2007年已成交地块中，除仙林大学城以外，整个城东板块仅年初成交土地1幅，这就是位于徐庄的软件园北侧地块。该地块规模大，占地13.7万平米，容积率小于1.0，开发商隶属中惠集团，预计将成为徐庄软件园低密度高档社区的先头部队。

　　下半年的仙林土地市场颇有看头。全年度仙林土地成交9幅，上半年和下半年各集中供应了一批。其中上半年的供应量主要集中在仙林大学城中心区，以商业、旅馆、酒店式公寓等商业性质用地为主，其用意明显在于完善人口越来越多的中心区的商业配套。此外，年初仙东南京大学地块的成交，以及年末南京地王等仙林湖四幅地块的成交，预示着仙林正式吹响东进的号角。尤其在出现25.95亿元南京地王的那场拍卖会，仙东（近镇江片区）出现了楼面地价过5500元的情况，这一天价不仅令购房者难以接受，连有拿地的开发企业都生出悔意。

　　此外，杨庄、麒麟这两大居住片区的土地成交记录为零。总体来说，大城东范围内，成熟及半成熟地段的土地供应严重匮乏，“处女地”仙东的开发前景值得期待。

　　供求失衡

　　“城东成交量一直处于主城垫底位置，这与百姓的巨大期望形成落差。”——

　　实际上，城东的土地资源并非不富足。首先是杨庄周边、大校场智慧新城、麒麟汤山片均蕴藏丰富的居住资源。其次，钟山南麓此前成批出让的土地并未如期在2007年形成集中上市的高峰。

　　据调查，2007年以前已出让，但至今尚未开盘的城东项目有近10家之多，包括中冶钟鼎雅居、东城雅筑、紫园、北晨麒麟、紫金上林苑、国浩顾家营项目、金基月亮湾等。城东板块钟山高尔夫项目企划负责人认为，紫金山南麓部分地块今年并未如期上市的原因包括拆迁进度慢、规划调整和大企业开发流程较慢等多方面原因。

　　预计将集中开盘的项目并未开盘，这使城东的新房源供应匮乏。直至今年9月，均价在9000元/平方米左右的德基·紫金南苑和宏图·上逸园的开盘终于给板块供应注入了新鲜血液，也使这个月成为城东（不包括仙林）的年度成交最高峰，单月成交量近800套。

　　从总体成交量来看，城东一直处于主城垫底状态，这同市民对这一传统宜居板块的巨大期望形成落差。网尚研究机构提供的数据显示，该板块上半年供销比0.67：1，“一房难求”的局面全年都没有缓解。

　　再说仙林，自从2006年11月出现600套以上的销售高峰后，仙林从此再也没有能够拾起旺销势头。经历宏观调控的9月、10月、11月后，全市各大板块交易量都在滑坡，但仙林滑坡得更加明显。赛世香樟园企划负责人认为，成交量低落实际上反应了仙林公寓房源稀缺的现状。同时，也有业内人士认为，下半年仙林公寓单价过8000元/平方米也是房源销售速度减慢的重要原因。

　　房价飙高
　　
　　“从目前的情况来看，8000元/m2以下房源已从城东淡出。”

　　网尚房地产提供的城东在售项目均价为：长发锁金村项目18000元/平方米、新世界花园14500元/平方米、紫金雅苑13000元/平方米、钟山美庐13000元/平方米、山水风华12000元/平方米、栖园10000元/平方米、天泓山庄10000元/平方米、宏图上逸园9200元/平方米、紫金南苑8800元/平方米、其中，亚东城房源已销售至最后阶段。（因部分项目未取得物价批文，因此上述价格仅供参考）

　　从明年待上市项目的土地楼面地价可以勾勒出未来房价的大致轮廓。其中，韦陀巷的中冶钟鼎雅居楼面地价高达6905元/平方米，最保守预计的售价至少在1.2万元/平方米以上。仙林湖三地块楼面地价5700元/平方米左右，业内人士预计未来售价近万元。当然，这样的价格预测已包含了开发商丰厚的利润在里面，实现前提是市场继续供不应求。
　　
　　景观独好
　　
　　“公园物业大致能概括城东住宅的基本特征，但仍不能道尽其中好处。”

　　公园物业体现在公寓产品中，表现较突出的有东方天郡，与天泓山庄一脉相承下来的精致优雅的社区景观成为不少大学城教授爱上这个社区的主要理由之一。

　　当然，城东的低密度住宅最值得称道。低于1.0的别墅级待遇，丰厚的山水资源，大牌的全国型开发商，钟山风景区的稀缺地段，都为这里低密度住宅增添了一个光环。

　　此外，城东的别墅拥有南京楼市无可复制的自然和人文优势，比如高尔夫球场、马术场、按项目负责人自己的话说，就是“其他板块的别墅再豪华，也无法和我们构成竞争”。

　　城东目前集聚的重量级开发企业有招商地产、中冶置业、新加坡国浩、南京交通置业、南京建发集团、金基、长发、亚东、栖霞建设、南京高科、荣盛发展等等，其中以上市公司为多。

　　■记者点评
　　
　　仙林与麒麟的交通难题，杨庄的人文缺乏，以及上述所有地段的商业、金融、休闲、娱乐设施配套问题，目前是板块内购房者反映最为集中的不利因素。针对这一问题，开发商认为，以目前的房价水平，买的正是发展前景。因此，房价如果短时间内提速太快，必将大大削弱板块的竞争力。

　　网尚研究机构认为，实际上城东居住资源并不缺乏。影响未来房价走势的因素将包括宏观政策、开发供应节奏、人们的心理预期等等。在政策调控和对未来的不确定预期之下，城东项目的独立生存能力将在未来一年得到充分表现。