【龙虎网报道】编者按：有人拼命提前还贷，有人犯愁贷不到款，快到年底的时候，购房人两种不同的表情在南京楼市里呈现出来。

　　今年银行6次加息。“借人家的，迟早要还的！”想要提前还贷的购房人认为，背在身上的贷款却感觉越来越重。五年期以上贷款基准利率是6.84%，从明年1月1日起变成了7.83%的新利率，每个月的房供也是层层加码，累在心头。

　　同样面对房贷，另外的一种抱怨却是贷不到款。最近在河西买房的刘女士就是典型的代表，她正在焦急地等着银行放款，可是过去了一个月还是没有回应，她多次打电话去银行咨询，银行总是回复说，让她再等等。而她刚刚从银行方面了解到：现在办理住房按揭贷款，即使是一手房，放款时间至少都要二、三个月。而在今年六七月份，银行表示，商业房贷的放款速度为3周，公积金贷款放款速度为1个半月。

　　准备打算提前还贷的市民应该怎么做？银行方面针对贷款难问题将有什么样的解释？近日，本报记者对房贷市场进行了深入调查。

　　A、现在办房贷要排到明年

　　受央行和银监会“必须控制贷款余额”的要求,各家银行纷纷惜贷甚至暂停新增贷款。昨日,来自我市多数银行的消息称,办理商业房贷和其他个人贷款需要排队审查,多数要等到明年才能办理。据我市一国有银行人士透露,他们已经收到央行、银监会及其总行文件,要求第四季度严格控制新增贷款,包括正常的个人房贷、汽车消费及部分企业贷款。

　　昨天，记者走访了中行、工行、深发展等多家银行，均被告知“现在可以贷”。但仔细询问之后不难发现，银行的贷款细则已趋于严格，贷款难度加大。首先，面积小、房龄老的二手房贷款基本不被获批贷款；其次，新的一手房办理时手续更严格，例如在出具证明收入时，夫妇双方都需要出具收入证明，收入证明包括单位的盖章证明和纳税证明。一家股份制商业银行的信贷员告诉记者，不论是对公贷款还是个贷，都很紧张。但在信贷额度逐步减少的情况下，银行方面仍会优先发展个贷。个贷当中首先保房贷，房贷当中首先保一手按揭。“虽然今年贷款额度基本用光，但又不好推客户走，只好以拖来稳住客户。”该信贷员无奈地和记者解释。

　　中国银行信贷部一位负责人表示，目前，银行通过客户的提前还贷、存款等资金补充当年额度，但数量有限。2007年只剩最后一个月了，等明年年初房贷额度和任务下达后，贷款情况就会好转。
　　工行某支行负责人告诉记者，现在已暂停了车贷、消费贷款、经营性贷款，力保住房商业贷款。但是“力保”而非“确保”，因为真正缓解房贷难，还要等明年1月1日起投入新的贷款计划。此外，该负责人透露，明年贷款份额将分配到每个月，保证每个月都有贷款发放，不至于像今年一样前期增幅太大，后期急遽减缩。

　　B、提前还贷：部分银行需提前半个月预约

　　如果想提前还贷，还要提前预约，并不是所有银行都是想什么时候还就什么时候还的，一般情况下，贷款购房者在提前还贷时需要经过4道程序。第一步，先查看贷款合同中有关提前还贷的要求，注意提前还贷是否须交一定的违约金。第二步，向贷款银行电话咨询提前还贷的申请时间及最低还款额度等其他所需要准备的资料。第三步，按银行要求到相关部门提出提前还款申请。第四步，借款人在规定时间内，携身份证、贷款银行卡等相关证件到借款银行办理提前还款相关手续，在柜台存入提前偿还的款项。

　　目前，各家银行提前还货的申请条件要求不尽相同。如中国银行要求贷款购房者提前15个工作日书面申请，每年商业贷款最多还3次、公积金贷款最多还2次，每次最少还1万元，提前还贷最短期限不限。工商银行要求提前还贷最短期限为1年，需要提前15天预约。深圳发展银行需电话预约提前7天，提前还贷最短期限3个月。兴业银行、招商银行则比较方便，随借随还，不需要预约，提前还贷最短期限不限。

　　C、提前还贷也要讲究技巧

　　与往年一样，每年到年底提前还贷潮就要爆发。记者从银行方面了解到，目前提前还贷的市民比前两个月多出30％—40％。但是，理财师表示，提前还贷也要讲究技巧，有些客户不一定非要挤在这段时间来还贷款，有些客户可以选择缩短贷款期限来减少利息支出。部分银行不是下月调息今年央行先后在3月、5月、7月、8月、9月连续5次提高存贷款利率，其中5年以上贷款利率由去年的6.84%上调至7.83%。据悉，老房贷客户执行新利率时一般分4种，一是调息即日房贷利率将执行新的利率，也就是加息后当天就按照新的利率计息；二是在央行调息后第一个结息日调整房贷款利率；三是新一年的1月1日执行新的贷款利率；四是按照同银行约定调息政策执行新利率。

　　记者了解到，目前南京大部分银行均采用央行调息次年的1月1日执行新的房贷利率，例如农行、工行。这也意味着，明年1月1日银行将对房贷老客户清算连续5次加息后的贷款利率。

　　但是，也有银行是根据房贷合同约定提高利息的时间，已经办理房贷的市民不妨拿出银行房贷合同，仔细看一下原来同银行关于利率调整方面的约定条款。例如，中行就是规定，如果今年7月份贷款，那么提高利率的时间约定为明年的7月份，并不是在明年1月1日起立即提高利率的。两类人不适合提前还贷有两类贷款人，在考虑提前还贷时，还需要仔细斟酌。理财专家建议，还款时间已经高于贷款期限一半以上的贷款者，可以考虑不急着提前还贷。由于房贷期已过一半以上的等额本息贷款人，此时一半以上甚至80%以上的利息已经还完，所剩还款项主要是本金，提前还贷意义不大。

　　对于一些具有多种投资渠道的还款人来说，在提前还款前，还贷人最好考虑近期是否存在投资计划。经营性贷款利率要比房贷高得多。如果投资项目收益能超过房贷利率，就应该考虑投资。

　　五类还款方式缩短时间最省利息目前，常见的提前还贷方式有五类，第一种：将所剩贷款一次性还清。第二种：部分提前还款，月供不变，缩短还款期限。第三种：部分提前还款，减少月供，还款期限不变。第四种：部分提前还款，减少月供，缩短还款期限。第五种：部分提前还款，增加月供，缩短还款期限。

　　中国工商银行南京分行的理财师建议，房贷购房者一定要重视较长还贷年限带来的高额利息支出，缩短贷款期限是节省利息的关键因素。购房者应当根据自己的情况尽量缩短还款年限，从而减少利息支出。