【龙虎网报道】备受关注的《江苏省住房专项维修资金管理办法（草案）》（下称《草案》）昨日如期举行听证会。在各方对维修资金缴存标准、代收代管单位、计息方式等八个方面争论不已的同时，有关维修资金按面积缴纳的方式却达成一致。省政府法制办有关负责人表示，一些各方赞同的大的原则如按面积缴纳维修基金等不会改变，老百姓将更省钱。

　　省级规章立法首次引入听证会

　　昨日的西康宾馆6号楼一楼大会议室座无虚席，来自各方的代表以及市民将整个会议室塞得满满当当。省政府法制办副主任邵伟明告诉记者，这是省政府在规章制度立法过程中举行的首次听证会，由此引起了社会各界的极大关注。据悉，昨日听证会共有来自业主、物管企业、开发企业、房地产行业协会、房管部门、专家学者、律师界等七方面的11位代表，以及30余名报名旁听的市民参加。加上全省十三个省辖市的相关部门代表以及全省10余家媒体记者，现场座位已彻底爆满。邵伟明介绍，将听证会引入政府规章立法过程有利于进一步推动科学立法、民主立法进程。“今后碰到类似重大民生政策的出台，我们都会举行听证会。”

　　按面积缴纳几成定局

　　据了解，在昨日的听证会上，共有11位各界代表以及部分市民对《草案》发表了自己的看法及建议。焦点主要集中在缴存标准、代收代管单位、开发商要不要缴纳电梯维修资金、维修资金要不要政府代管、维修资金计息方式、增值部分使用、维修资金使用条件以及车位要不要再缴维修资金等八方面。

　　不过，对于《草案》确定的大原则如按面积缴纳维修资金等，各方意见却较为统一。省建设厅副厅长宋如亚为此解释，按照我省现行规定，购房者应按购房款的2%-3%的比例向售房单位缴纳维修资金。但是今年来，部分城市的住房价格出现了较大幅度的上升，以购房总价的一定比例缴存已显现明显的弊端。一是不符合维修资金使用的特点，房价的上涨并不直接导致房屋和设施设备维修价格的上涨；二是随着房价的上涨连带造成了首次缴纳的维修资金数量的增加，甚至出现了不少住户不领房产证也不缴存维修资金的情况；三是由于购房时间上有先后，形成了同区域、同幢房屋购房总价有差异，这种差异也直接反映到了首次缴存的维修资金数量上，造成了同区域、同幢、同面积的房屋需缴存的维修资金却不同的不合理结果。因此，采用以单位面积为基础的缴存标准应该是较为合理的，对老百姓而言也是省钱的。

　　新规有望明年出台

　　省政府法制办副主任邵伟明表示，此次听证会为修改、完善《草案》提供了丰富的素材和参考资料。会后省政府法制办将对各方面代表陈述的意见和建议进行整理和分析研究，并实地调研相关问题。“作为省里面的一项重大民生政策，我们会尽可能加快操作，解决代表及市民提出的问题，然后适时报省政府常务会议讨论。”

　　省建设厅副厅长宋如亚表示，按照正常程序，该法规最早将在明年出台。届时购房者便将享受到新规带来的利好，缴纳维修资金也将更为省钱。记者刘海琴徐关辉

　　各方争论八大焦点（上）

　　1.缴存标准20-100元/平方米，高还是低

　　《草案》内容：

　　第七条专项维修资金的收缴标准：（一）非单一产权商品住房（含经济适用住房、集资建房、拆迁安置住房、建设单位自用房屋）、住宅小区内的非住房和与住房结构相连的非住房，由业主按照各自拥有房屋专有面积每平方米20元至100元标准缴存；（二）住宅小区内单一产权的独立式住房，由业主按照拥有房屋专有面积每平方米20元至80元标准缴存。官方说法：

　　草案中初步确定了20元-100元的首次缴存标准，省建设厅副厅长宋如亚表示，“这个标准，是根据各个市的建安成本的5%来计算的，具体是20元还是50元每平方米，由各个市按照自己的具体情况来定。”

　　他同时表示，采取了这种缴存方式后，绝大多数购房者会省钱。“我们以一平方米5000元计算，100平方米的房子现在按最低的2%计算，就要1万元；按照面积计算也就在2000元-1万元之间，这很明显省钱了。”宋认为这样可以克服按照购房总价一定比例首次缴存维修资金方法中的弊端，实现同区域、同幢、同结构、同面积的住房执行相同的首次缴存标准，一方面可以更好地体现公平，另一方面也可以减轻购房人在购房时的资金负担。

　　正方：业主代表史廷玉认为，20-100元/平方米的缴存标准仍然偏高，应当定在15-80元/平方米，而另外的部分可让开发商补贴5-20元/平方米，作为维修资金的备用金。在实际使用当中，先用业主的维修资金，不够了再动用备用金，如果10年内都没有用到，则可以退给开发商。这样一来，将促使开发商在建设时，用好的材料，不敷衍。

　　反方：南京凌云物业顾问服务有限公司张家宁认为，草案中的缴存比例与现在的差别太大，在政策延续上不好操作，而且由于维修资金续缴的难度很大，应当在第一次缴存的时候考虑到这些成本，尽量多缴纳一些。

　　扬州新能源物业管理有限公司杨杰也表示，20-80元/平方米的收缴标准偏低，目前劳动力成本较5年前提高了1倍，所以应将20元的下限提至30-50元；并且现在不少开发商都把中央空调、集体供暖等设备当成卖点，这些设备一旦过了保质期，后期的维修费用也很高。

　　2.由开发商代收代缴合理还是不合理

　　《草案》内容：

　　第七条商品住房的维修资金，可以由业主直接缴存，也可以由建设单位代收代缴。官方说法：

　　省政府法制办有关负责人表示，规定上述两种缴存方式，充分兼顾到了我省原各地执行缴存方式形式上的不同和实质内容相同的做法。

　　正方：南京凌云物业顾问服务有限公司张家宁认为，如果有单位代收，并一次性缴存，将可以保证维修资金缴存到位，避免现实中缴存不足的问题。

　　南京市物管办副主任朱鲜荣在发言中对上述规定表示赞成。他认为，建设单位在办理房屋所有权初始登记前一次性缴存，有利于“以物业管理区域为单位，按幢建账、核算到户”管理原则的实现。此外，还可以有效避免部分购房人暂不办理房屋权证所导致的维修资金不能足额归集的情况发生。再者，同一项目的维修资金，同一时间进入业主（房屋）账户，有利于今后的分摊使用、结算及续筹。“目前全国大多城市如深圳、杭州等均采用由开发建设单位代收代缴的归集方法。实践证明，此方法可有效克服许多维修资金管理工作中的矛盾，有利于维修资金制度建立和谐。”

　　反方：业主代表、如皋市人民检察院退休检察官陈泉认为：草案中提到的由建设单位代收代缴，如果买的期房，在签订合同时就把维修资金交给了开发商，而一直到拿产权证时才要把这笔钱交到政府管理部门，这段时间可能会导致开发商挪用，所以开发商代收代缴不妥。

　　南京房地产开发建设促进会秘书长张辉表示，维修资金的缴存主体是业主，不应由建设单位代收代缴，应直接规定由业主自己缴存。否则，很不经济，多了一道手续，也会造成人力、物力、财力的浪费。

　　电梯的“养老金”，开发商要不要缴存

　　《草案》内容：

　　第七条第四款设电梯的房屋，另由建设单位按照业主拥有房屋专有面积每平方米二十元至一百元标准，一次性缴存，属业主所有的维修资金。官方说法：

　　省建设厅副厅长宋如亚表示，《草案》的上述规定主要是基于高层住房电梯大量使用，维修更新的矛盾日益突出，同时居民对购买高层住房心存疑虑，担心今后的电梯维修更新资金。

　　正方：南京凌云物业顾问服务有限公司张家宁表示，开发商为电梯缴纳一部分“养老金”很有必要收，但是标准太低了，应该以现有电梯的一次性更换成本作为依据来收。

　　南京工业大学副教授吴翔华也认为上述规定可行。“我们在南京做过调查，在一些老旧小区，有电梯，但更新改造却因为无钱而相当麻烦。还有的开发商是项目公司，这些项目的电梯出了问题，找谁去？所以前期向开发商收缴一定维修费用，可以尽到合理使用寿命内的包修责任。”

　　反方：江苏亚东建设发展集团副总裁刘成刚表示，电梯房屋要求开发商交20-100元/平方米的维修资金不合理，如果开发商缴，最终也会转嫁到房价中去的，应该是谁使用谁缴纳。

　　业主专用的车位要不要缴维修资金

　　《草案》内容：

　　第七条第三款与住房结构相连的汽车车库中，通过合法转让方式取得的属于业主专用的车位，由业主按照每车位三千元至五千元标准缴存；属于全体业主共用的车位，不单独计算缴存。官方说法：

　　省政府法制办有关负责人表示，住宅小区中车库的权利归属，我国还无物权制度明确规定。鉴于目前其权利归属争议较大，2004年，省人大法工委对地下停车库的销售问题，明确了提高地下空间利用率、区分专用和共用车位销售问题的答复。我省部分城市对业主购买的车位，实行了转让的产权登记。实践中，与房屋结构相连的车库多建在地下，其使用中对房屋的损坏也相对频繁。而居住其中的部分业主不使用车库，对其维修责任也应不同。本着公平的原则，《草案》对其中拥有专用车位的业主，作出缴存维修资金的规定。

　　正方：来自泰州房管部门的一位代表表示，车位也应是业主的专有面积，所以拥有车位的业主其在小区占有的“专有面积”比例越大，其缴纳的维修资金自然也应该越多。对于没有车位的业主而言，自然不应该为车位方面的维修付出维修资金。

　　反方：南京凌云物业顾问服务有限公司的张家宁代表认为，业主专用车位再收专项维修资金意义不大，专有车位已经卖给了个人，权属也是这个人的，一旦坏了，应该自行维修。

　　维修资金要不要政府代管

　　《草案》内容：

　　第十二条维修资金由市、县（市）人民政府物业管理行政主管部门代收代管（以下简称代管单位）。维修资金管理业务量较大的城市，物业管理行政主管部门可以按照精简、效能的原则，设立一个非营利性的事业性质管理单位，承办维修资金的缴存、使用、核算、监管等工作。官方说法：

　　省建设厅副厅长宋如亚表示：维修资金由谁管理，也是草案起草中人们较为关注的问题，《物权法》和国务院《物业管理条例》均明确规定，维修资金属业主共有，筹集和使用由业主共同决定。从我国目前的实际情况看，维修资金的管理模式主要有以下几种：（1）由政府部门或成立的专门机构代管；（2）委托商业银行管理；（3）委托物业服务企业管理；（4）由业主委员会或者业主自行管理。从实际的运行情况看，由于业主大会成立难、运转效果也不好，业主共同自治的机构尚不成熟，因此采用后三种模式进行管理都有一定的局限性，效果也不好。效果较好的则是政府部门或成立的专门机构代管的方式。

　　正方：常州市物管中心黄文良认为，应该由政府部门或成立的专门机构代管维修资金，如果政府不管理，容易出乱子。因为从实际运行的情况看，我省现阶段业主大会、业主自治能力较弱，社区民主建设的推进以及维修资金的管理，还需要政府通过代管来帮助业主逐步实现自我管理共同利益。

　　黄文良同时建议建立和健全维修资金的管理制度。

　　反方：江苏南京蓝海律师事务所律师卢增宽认为，政府代收代管的法律依据明显不足。他说，《民法通则》规定代管行为，针对的是财产无人管理的情形，而维修资金的产权归属是明晰的，不是也不应当是无人管理的。

　　业主们也没放弃对自己财产的管理权。至于管理中存在不足，出现了问题，政府部门的职责是进行监督和指导。

　　计息方式到底该事先

　　约定还是直接按年限算

　　《草案》内容：

　　第十七条维修资金自缴存之日起，按照国家规定的利率计息，由代管单位与专户银行按年结存到户，滚存使用。维修资金缴存当年按银行同期活期利率计息；次年未发生使用的，按银行同期一年期定期利率计息；超过一年未发生使用的，按单位存款相应期限档次利率计息；发生使用的年度，按银行同期活期利率计息。

　　官方说法：

　　省建设厅副厅长宋如亚表示，由于维修资金只在需要维修时才能支出，因此首次缴存的维修资金会在一定期限内产生沉淀。对这部分资金在银行存储期间如何计算利息，直接关系到缴存人的权益。为切实维护缴存人的权益，草案借鉴了住房公积金的管理方式，根据维修资金实际缴存和使用情况，设定了分年分档次计算的方式。正方：

　　常州市物管中心黄文良表示，《草案》的上述做法有利于维修资金实现较大效益的增值。南京凌云物业顾问服务有限公司张家宁则建议，除了单纯靠利息来增值，还可以更广泛地投资。管理费用可以与增值部分挂钩。

　　反方：

　　南京市物管办副主任朱鲜荣认为，这一规定可能会造成代收代管单位为考虑多获取利息而“惜用”。另外，计息应最大化，能否从实际出发，与专业银行商谈一个协议利率。

　　交通银行鼓楼支行吕智跃则表示，银行有银行的规矩，即所有定期存款的年限都是事先约定好，不是把钱放在银行，三年没来按三年定期利率算，五年没来取就按五年定期利率算。她认为，《草案》中的规定不符合人行的相关操作规则，在实际操作中会遇到困难。

　　增值部分能否用来支援特困户

　　《草案》内容：

　　第十八条维修资金增值部分应专户存储；除按照本办法规定用于支付业主的利息，多余部分可以用于代管单位的管理经费和特困家庭住房维修；其中用于代管单位管理经费的，须由同级人民政府财政部门核定使用。

　　官方说法：

　　宋如亚介绍，对增值部分的使用，草案也是借鉴了住房公积金管理的做法，首先按照谁所有，谁受益的原则，规定了增值部分首先用于支付业主的利息，以维护业主的合法权益；其次对支付利息后多余的部分，规定可以用于支付代管费用的支出；最后对经济困难、无力承担住房维修资金的特困家庭，规定了可以用支付利息后多余的部分给予帮助的原则，以体现中华民族“扶弱帮贫”的传统美德和构建和谐社会的目标。

　　正方：

　　业主代表王得祥、史廷玉、陈泉等表示，考虑到个别人群的实际状况，增值部分补贴给特困户可以接受。

　　反方：

　　南京房地产开发建设促进会秘书长张辉说，维修资金不是住房保障的范畴，献爱心也要征求业主的同意，那是自愿行为，而不是强制行为，业主没有法定义务为特困家庭住房维修来埋单。

　　南京凌云物业顾问服务有限公司张家宁同样认为，贫困家庭的住房维修，应是政府出资的事情，不应该从住房维修资金里扣除。

　　维修资金使用程序该不该简化

　　《草案》内容：

　　第二十四条物业管理企业应当根据房屋的实际情况，制定维修资金使用计划，报业主大会审核。业主大会决定使用维修资金，须经维修涉及范围内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。

　　官方说法：

　　省政府法制办有关人士表示，国务院、省人大常委会制定的物业管理条例，均规定了专项维修资金的使用须经物业管理区域内全体业主所持投票权2/3以上通过。而实践中，面临业主大会成立难，形成特别多数决定更难的状况。因此，《草案》特别规定了“业主大会可以作出维修资金使用须经维修涉及范围内共有或共用关系2/3以上业主书面同意的规定”，缩小议事决策范围，利于相关业主较快形成使用维修资金的决定，实现维修。

　　正方：家住红山路175号红森公寓的旁听市民史丹青以自己为例：顶楼漏水，他向物管申请动用维修资金，但是没有办法获得三分之二业主的同意，物管不给修，并且还表示“除非楼塌了，才能动用维修资金”。史丹青叹了一口气，这维修资金虽说是每个人都有一个账户，但是要动用也太难了！

　　反方：

　　一位来自法律界的旁听市民认为，既然上位法规定了“专项维修资金的使用须经物业管理区域内全体业主所持投票权2/3以上通过”，那么地方法规及规章就应该严格按照上位法规定制定细则，不应该随便简化程序。

　　南京市物管办副主任朱鲜荣则建议，可以把70％的维修资金由政府来代管，30％的维修资金由业主自己来管。