【龙虎网报道】年终岁末，南京各大二手房中介纷纷开始盘点各自的成交数据。

　　虽然因统计口径不同，中介的统计数据与全市实际成交情况可能略有差异，但大型中介门店多、成交量大，其一线成交数据往往可以折射南京二手房市场的整体形势。

　　本文以南京大型连锁中介中广置业1－11月的相关统计数据为例，对今年二手房市场进行简单回顾，为审视今年整个二手房市场提供一个视角。

　　据中广置业最新统计数据，今年7－11月南京主城八区及江宁的二手房成交均价相比1－6月份的均价上涨了557元/平方米，涨幅约为7.32%。其中，江宁区7－11月的成交均价达到6358元/平方米，比上半年的成交均价高出972元/平方米，涨幅高达18.05%，居各区之首。

　　主城周边二手房价涨势明显

　　今年以来，南京主城八区及江宁的二手房价格各有不同程度的上涨，其中一个明显的趋势是，老城区的二手房价格涨幅放缓，周边城区的二手房价格涨势明显。

　　中广置业的统计数据显示，今年7－11月份，鼓楼区平均成交价为10010元/平方米，是南京各区中二手房成交价最高的，相比1－6月份的实际成交均价上涨了525元/平方米，涨幅5.54%。

　　而白下区、玄武区的下半年实际成交均价也双双突破9000元/平方米，比上半年分别上涨了379元/平方米和553元/平方米，涨幅分别为4.2%和6.39%。

　　相比之下，江宁、雨花台、栖霞、下关各区的二手房价格增长幅度较大，江宁区7－11月份实际成交均价为6358元/平方米，比上半年增长972元/平方米，涨幅达18.05%，是各区二手房价格涨得最快的。

　　由于商品房“一房一价”政策的限制，江宁甚至出现了二手房价格与商品房价格“倒挂”的现象。

　　雨花台区下半年二手房成交均价为7002元/平方米，比上半年涨了747元/平方米，涨幅达11.94%，仅次于江宁区；栖霞、下关两区的二手房价分别上涨470元/平方米和545元/平方米，涨幅均超过了7%。

　　总体来看，相比今年上、下半年的成交均价，老城区二手房由于价格一直居高不下，上涨空间有限，涨幅并不是很大，而江宁、雨花台等主城周边各区的二手房由于价格基数较小，涨幅相当明显。

　　尤其江宁的二手房价，由于受到新出让地块高昂的楼面地价影响，涨势非常凶猛。

　　近八成二手房面积不超过90㎡

　　在二手房成交量方面，房价最高、供应量也最大的鼓楼区仍然是交易最集中的区域。

　　据中广置业的统计，今年1－11月份，鼓楼区二手房成交量占到江南八区及江宁总成交量的32.5%，紧接着白下区、建邺区、玄武区分别占到18.4%、12.2%、11.1%。

　　江宁二手房成交比重也在不断加大，达到了7.1%。

　　90平方米以下的中小户型仍是二手房交易的主流。在中广置业的成交数据中，这部分户型占到总交易量的约76%，其中60平方米以下的户型占到总量的36%，60－90平方米的户型占40%左右。

　　中广的专业人士分析，由于国家政策鼓励90平方米以下住宅的消费，在首付款比例等方面要求更宽松，同时因房价上涨，房子总价越来越高，普通购房者只得倾向选择90平方米以下户型。

　　50万以下房源占成交量一半

　　成交总价方面，50万以下的二手房最受市场欢迎，占成交总量的48%左右；50万－80万的二手房也占到约35%，而随着房价上涨，这部分二手房所占的比重有增大趋势。

　　改善居住仍然是二手房消费的第一动机，占到51%；外地人在宁购房落户的比重也在增大，达到了23%。值得注意的是，在中广置业的统计数据中，以投资为目的的二手房消费仍有10%的比重。

　　此外，虽然央行今年连续5次加息，但仍有75%左右的购房者选择了贷款买房。在中广今年前11月的成交客户中，一次性付款的客户只有约25%左右。