【龙虎网报道】伴随年内5次加息、公积金新政、提高第二套房贷首付和贷款利率等一系列政策的出台，政策的疾风骤雨逐渐对买卖双方心理产生影响，不论是在新房还是二手房市场，购房者和投资客户的观望气氛都开始增加。业内人士预计，伴随多项政策的累积效应，年终几个月的市将进入一个新的相持阶段。

　　等：调控促成买家观望心理

　　“上个月买房的时候政策还没出台，现在首付一下提高10％，精装修价格又这么高，我不一定会再买了。”昨天在城北一家楼盘售楼处购房者先生对记者说。在看中这家楼盘先前他已经贷款在城中买了一套小户型，还想在其他地方再投资一套，但眼下这家楼盘明确表示商住项目的贷款首付已经提高到五成，精装修的价格也差不多上万，“本想找其他银行托托关系，但这家是指定银行做贷款的，还必须买精装修，这就很难考虑了。”

　　自9月底央行出台新政后，南京多家商业银行已陆续宣布收紧贷款门槛，记者注意到，伴随越来越多的购房者出现观望、退场，市场的成交回落和期房退房增加等现象进一步出现。网上房地产的统计数据显示，刚刚过去的黄金周内全市共认购1724套，成交284套。日均认购量仅在200多套，相比上半年的高峰水平下降了一半。统计还显示，自9月底以来新房的退换频率大大增加，网上房地产的退换房套次统计中，十多家楼盘都在50-100套以上。

　　自第二套住房贷款首付将提高至四成的消息传出以来，楼市在经历短期交易高峰以后又迅速陷入异常的平静。国庆前大批下半年上市的楼盘几乎是不约而同地开始高调宣传，但随后而来却是并不太理想的黄金周，一时间某种相持气氛又在产生，记者注意到，仅在10月份全市就将有遍及各个板块的20多家楼盘新增上市。有业内专家表示，本轮调控信号对于购房者的心理影响比较大，但关键还是看供求关系是否会有变化。如果提高首付比例对需求产生影响的话，会抑制房价的过度上涨。

　　紧：部分开发商“有点急”

　　“楼盘一期推出79套房源，预订客户1200多个，你说调控对我们的销售会有什么影响?可能这其中会流失一部分，但不管怎么样我们只要争取到那部分有效需求就行了。”城北一家月底即将开售楼盘的营销负责人告诉记者，由于市场前期的购买力相当旺盛，政策门槛的提高对于实际需求的打压不可能达到极限，蓄水比较好的楼盘应该可以扛得过去，但他同时认为，对于未来上市量比较集中的板块，需求不可能平均分流到每一家项目，“关键看产品品质是否贴近市场主力需求，口碑做得怎么样。”

　　“国庆前几天的确有些清淡，但后来陆陆续续又认购了十五六套，看房人流还是有所回升。”城中一家酒店式公寓楼盘的销售负责人对记者说，目前他们的酒店式公寓还有几十套在售，销售过程中还没有发现客户心态有很大影响，他认为，城中板块近期的销售趋缓主要是由于供应量的紧缺，但购房者的关注程度依旧比较高。河西、家小户型楼盘则告诉记者，9月底开盘推出100多套房子，现在已经销售三分之二了，由于购买对象主要是用于投资和办公，居住成本相对较高，所以用于自住的人会比较少。

　　同这些心态稳定的开发商相比，一些新开楼盘的态度则在发生微妙变化，记者注意到，由于上半年一直没有露面的多家项目自10月份开始密集推盘，开发商加快回笼资金的需求渐渐迫切，尤其是在部分上市集中的地区，国庆前后一些优惠打折措施更是频频出现，仅在大盘云集的江北，国庆期间陆续就有十多家楼盘打出优惠旗号吸引客户，9月底开盘的一开发商首批推出的几百套房源销售还没超过三分之一。据相关人土透露称，楼盘的开盘价位并不算高，但因为销售任务当头，眼下正在酝酿新一轮的优惠措施，不排除降价促销的可能。

　　其他一些板块也在发生变化，城南一家10月底开盘的楼盘则表示，新推出的房源价格目前还没确定，但肯定不会卖的比周边楼盘高。另一家准备开盘的项目则透露，最近一个月公司几乎是不停地开会研究市场策略，“氛围相当紧张。”城北一家新盘则表示，即将开盘的项目已有一幢住宅楼被“整包”销售给其他公司了，真正对外销售的只剩下几十套。

　　一些业内人士向记者透露，经历数轮调控“洗牌”后，南京市场的开发企业无论是资金实力和风险抗性都在增加，但毕竟上市楼盘都要完成年度的销售指标，加上下半年市场供应量放大，新的政策可能还会持续出台，市场风向可能会发生转折，这种情况下当务之急就是调整策略以稳销售。

　　急：二手房房主感觉“扛不住”

　　有业内人士称，政策效应怎么样关键看二手房市场，记者注意到，自9月底以来，供应一直平稳的二手房出现了比较明显的抛售迹象，虽还没有发大范围恐慌，但投资者的心理变化已经在波及整个市场。本市一家大型中介表示，刚刚过去的长假期间他们的房源挂牌量激增了90％，记者扫描各大网站发现，除中介外，个人房源挂牌量的增长速度也显著超出前期。365地产家居网统计数据显示，在刚刚过去的9月份，南京市个人二手房挂牌量为14653套，环比8月增长9．51％，而8月比7月已经增长了9．78％，挂牌量连续两个月保持明显增速。

　　一些中介人士告诉记者，从操作经验看，其实前期大部分二手房买家都是采取贷款，一次性付款的并不多。某经纪人士透露说，像其他一些升级购房的或者是投资的，买二手房基本还是采取贷款方式，房贷新政出台前，不少银行已经严控了房贷发放流程。而银行在放贷上都有上半年快下半年缓的惯例，达到指标了一些二手房贷款可以选择少做或不做。加上调控提高第二套房贷款门槛，下半年的二手房成交必然会受到限制。这也不免造成不少急于在新政以前出手的投资买家提前挂牌。

　　专家：供求格局将进—步改变

　　面对种种现象一些专家表示，由于楼市的需求热度从9月份开始受到政策性压抑，开发商近期推房量增加，优惠还在增多，买房人的某种观望情绪已经产生。苏鼎房地产研究所所长宋坚分析表示，未来楼市的供求关系会有很大改善，大批房源在年终前不得不上市，开发商捂盘上市少的一些区域将来可能有所松动，这对购房者而言是一个好消息，下一步金融面的调控还将有所加紧，在目前政策没有完全出台的情况下，投资购房显然不是最好时机。南京房地产开发建设促进会秘书长张辉则表示，9月份以来的成交增长大大低于市场预期，这主要是由于今年以来过热的旺销态势过度提高了市场的预期。过高的增长速度不可能一直持续下去，此外“金九银十”的传统旺季早已经不复存在，去年以来市场真正的高潮已经是进入10-11月以后，从全市的角度来看，成交率依然保持在较高水平，此外价格的持续上涨、不断挑战市场承受极限也客观上必然放缓销售速度，考虑到价格上涨的压力，当前的成交率实际上已经处于相当高的位置，需要客观理性地看待。