【龙虎网报道】8月24日至25日，在京召开了全国城市住房工作会议。会议决定，要逐步扩大廉租住房制度的保障范围。昨日，南京房管部门有关人士表示，南京市政府和房管局将在近期讨论相关事宜，并出台具体措施。

另据记者了解，目前南京正在积极应对国务院的各项规定，在近期商讨并落实包括扩大保障群体在内的相关政策。下一步，南京市将安排启动28个经济适用房小区，目前土地选址工作基本结束，另外从今年开始每年开建200套廉租房，进一步扩大最低收入家庭的住房保障面。

思路转变

在过去几年的时间里，国家对房地产市场的宏观调控比较注重对商品房市场的调控，连续出台的“国六条”、“国八条”等文件皆指向商品房市场，对住房保障建设方面的关注相对较弱。

这次住房工作会议明确，一是要商品房市场健康、有序发展；二是下大力气加大经适房、廉租房等住房保障体系的建设。据南京市房产局公布的有关数据显示，过去几年安置的49882户经适房中，70%左右给了拆迁户，只有30%的经适房给了低收入群体。同样的情况发生在廉租房保障方面。据悉，从2004年开始南京陆续安置了500余套，但主要都供应给了特别困难的残疾人、孤老以及部分困难劳模。相比民间大量的需求而言，不管是经适房还是廉租房的建设都有待加强。

“这可以说是一个历史性的文件，过去的房地产并未重视保障性住房这块，现在是游戏规则在变化。”南京苏鼎房地产研究所所长宋坚表示，从以上的数据可以看出以前的廉租房只给低保户，而现在开始学香港模式，扩大到低收入人群，在某段时期内很有可能扩大到需要救助和帮助的人群。经济适用房以前是5年以后可以无条件上市，这就给了一些特权阶层的人一个获利工具。现在，统一由政府优先回购，自己上市交易要交纳土地出让金。

南京东凯置地总经理包天雷说，随着生活条件的提高，很多低收入家庭会逐渐向高收入家庭转变，这样，在商品房比例不高的情况下，商品房的价格不排除进一步走高的可能，因为所有人都想住的好一点。开发商对于建设经适房还是很乐意的，在地价越来越高的情况下，经济房投入成本不多，销售也有保障。

专家解读

1.抬高房价因素少了

“这个政策对房价的影响虽然没有“一房一价”那么厉害，但解决了部分低收入人群的刚性住房需求。剔除这部分低收入人群，就剔除了一部分促使房价上涨的因素。”宋坚说。

按照宋坚的观点，开发商过去大部分赚的是穷人、低收入人群的钱。目前，南京市场上获利最多的开发商并不是朗诗、锋尚等高端楼盘，恰恰是做低价楼盘的一些开发商。如江北某楼盘开盘时房价只有2000元/平方米左右，开发商本身拿地的价格并不高，房子卖得又便宜，这样一来就“名利双收”，正所谓“薄利多销”。如果这些低价楼盘的购买者少了，抬高房价的因素也少了。

2.高地价保障住房

按照现有政策，南京廉租房的资金是来源于土地出让金的10%以上，因此一部分低收入能享受到廉租房的人，希望土地价格上涨。从南京最近几次的地块拍卖情况来看，地价涨幅确实有些超乎寻常。

按照10%的比例计算，假设近期出让土地能获得3亿土地出让金，就可以有3000万用来建设廉租房。“土地能保值、升值，土地收入也是明的，绝大部分用于地方建设，因此，地价的涨幅可以缓涨，但不能太快。”宋坚说。现实情况是，南京目前保障性住房的比例不到整个住房市场的10%。

利润空间缩小之后，开发商要不做高档楼盘，要不就争着做经适房。如果土地价格持续上涨，富人还是能买到需要的产品，低收入人群也能从土地价格上涨中获利。这样一来，“富人”有了自己的住房，低收入人群的住房也有了着落。因此，宋坚提出，这中间的“夹心层”市民似乎没有合适的住房。这些“夹心层”人群，买保障性住房不够条件，高档又买不起，也应当在以后的政策中更加完善。

3.开发商还有利可图

有专家表示，做保障性住房，开发商还是有利可图的。廉租房是由政府操办，按照规定开发商建设经济适用房有3%的利润。以后可能会出现开发商抢着做经济适用房的情况，这样一来就可以进行方案竞争。但宋坚表示，经适房也可以剔除开发商的环节，由也有相关部门操办，节省这3%的利润让利给购房人。这样的结果是，大部分开发商会回到自己的主业。

■相关新闻一，5年内再建1000套廉租房

在前两年储备完1000套廉租房后，南京未来5年还将再建1000套廉租房。南京市房改办有关人士表示，从今年开始南京每年都将建设200套廉租房，所有廉租房安排在正在建设的经适房小区中。该人士介绍，今年南京计划建设的200套廉租房目前已有着落。

据悉，今年的200套廉租房任务已在位于南湾营的南湾康居城得到落实。根据南京市的相关规定，南京廉租房将安插于经济适用房小区当中。此前储备的1000套廉租房主要分布在6大经适房片区，包括景明佳园、银龙花园、百水芊城、恒盛嘉园以及兴贤佳园的一期、二期等。

另外，除了陆续开发储备一定量的廉租房外，南京下一步将加强廉租住房退出机制。该人士透露，对于享受实物配租、租赁补贴、租金减免的3类廉租保障群体，他们将每年都会组织审查，对于超出保障条件的保障者将严格取消保障资格。然后，将廉租房等保障设施收回纳入整个保障体系重新分配。

■相关新闻二，28个经适房小区全上马

南京市房管部门有关人士近日透露，在去年竣工123万平方米、开工141万平方米经适房基础上，南京今年的经适房开、竣工还将继续增加。

据悉，根据年初制定的目标，今年南京江南八区经适房将新开工200万平方米，竣工150万平方米。开工任务将主要落实在南湾营二、三期、莲花村等14个项目；竣工任务主要落实在兴贤佳园二期、南湾营二、三期、夹岗村等13个项目。截至今年5月，已实现新开工119万平方米。房管部门表示，按照进程新开工200万平方米的目标将肯定完成。

此外，“十一五”规划中提到的28个经适房小区也将按期全部开工上马。

“根据规定，经适房户型全部被限定为90平方米以下。”房改办相关人士表示，南京经适房从40~90平方米不等（40平方米的主要用于廉租保障），其中80~90平方米的主要用于被征地农民的拆迁安置，用于安置“双困”（住房困难和收入水平低下）家庭的经适房主要在70平方米以下。“国务院最新的规定是经适房不超过60平方米。”该人士称，按照规定，在接下来的开发建设及分配中南京将再做调整。