上半年，全市二手房价格同比增长20%，其中江南八区二手房价涨幅更高达31%。二手房价格为什么会涨得这么快？是因为市场上二手房源供求紧张，造成价格不断走高，还是主要受到一手房价格上扬的影响？记者就此采访了三位南京二手房专业人士，听听他们的看法。

　　中广置业企划经理谷加东：供需紧张仍是二手房涨价根源

　　与王小军的观点不同，中广置业企划经理谷加东认为，二手房价格主要还是由房源供求关系来决定。“供需关系紧张自然使得二手房价格不断向上走。”他说。

　　谷加东分析，一手房绝大部分分布在城市外围，地理位置有较大的局限性，而二手房源大部分位于城中，生活配套设施完备、交通便捷。“很多客户购买二手房正是看中了二手房优越的地理位置，因此这部分二手房需求有其不可替代性，房价也容易被拉上去。”

　　据相关统计，目前南京二手房市场上，外地人来宁落户、结婚、拆迁购房等纯刚性需求已经超过了成交量的四分之一，而为改善居住购买二手房的约在一半以上，这部分需求既有自住目的，也有一些兼具投资目的。而房价上涨对此类需求的抑制并不明显。

　　除了实际成交价不断攀升，一些房主动辄报出“天价”也使得市场上房价混乱。对此，谷加东称，房主标价大都是参考周边已成交的同类房源情况，如果有邻居最近卖了房子，房主一般会在其基础上加价后给出报价，而不管自己房子在楼层、朝向、装修等方面有多大差别

　　“相比一手房的直接影响，二手房价格主要还是受本身行情的影响较大。当然，一手房市场的整体行情对二手房价格的走势还是具有参考价值。”谷加东这样表示。

　　我爱我家市场部经理舒莉莉：“一房一价”将使二手房价涨势放缓

　　据我爱我家统计，５月份南京市场上二手房的供求比约为２．５１，而目前供求比下降到１．６１左右。“以前买房人可以在两三套房子中选一套，现在选择余地越来越小了，房源紧缺无疑是二手房房价上涨的一个重要原因。”舒莉莉称。

　　但她同时认为，一手房价格的快速上涨也直接带动了二手房价格的跟进。舒莉莉表示，目前南京一手住房每月成交加认购的量大多超过１万套，而二手房每月仅成交３０００－４０００套左右。

　　“由于二手房的成交量远不及一手房，相比之下，目前南京整个住宅市场的价格主要还是一手房在控制，二手房房价毫无疑问是跟着一手房在跑。”

　　她表示，对大部分购买力有限的人来说，要么选择面积较大、位置较偏、单价较低的一手房，要么选择位置较好、单价较高、面积较小的二手房，从实际情况看，选择一手房的人还是占多数，但如果遇到市场上一手房源紧张，一部分买房人就会转向二手房消费，从而直接影响到二手房市场。

　　舒莉莉称，自去年以来，政府相继出台政策给房价“降温”，加大了对炒房的打击力度，未来南京房价上涨势头减弱已是大势所趋，尤其下半年随着南京商品房“一房一价”政策的推行，一手房价格将受到限制，二手房价格涨势也将趋缓。

　　对于二手房价格与一手房倒挂的说法，舒莉莉则不认同。她认为，一些区域二手房价超过一手房的现象主要是因为前者增加了装修等费用，而有时候有的炒家把二手房价格标得很高，超过一手房价格，但实际成交价却并没有那么高。

　　她还透露，受房价上涨的影响，目前二手房市场上一些上世纪８０年代的老房子标价也显得过高，使得市场上二手房整体价格偏高。

　　南京墨子不动产总经理王小军：开发商捂盘推高了二手房价

　　“虽然二手房价格受到自身供求关系的影响，但从整个房地产市场情况看，二手房价格变化受一手房市场的影响更大。”王小军明确表示。他告诉记者，包括一手房、二手房市场在内，现在最大的问题就是开发商炒作房价、捂盘惜售。

　　王小军认为，开发商捂盘炒作行为使许多购房者买不到新房，造成的后果，一方面是炒高了新房价格，进而影响到了二手房价格；另一方面是一些买房人不得不放弃购买新房，转而购买二手房，加大了二手房需求，使得二手房因供求关系紧张而价格不断上升。“新盘也不是全捂在开发商手里，还有部分房源是因开发商搞内部认购等直接到了房虫和投资客手里，总之真正想买房的人买不到房。”王小军表示，在开发商捂盘惜售的同时，二手房房主也跟着惜售，并且开口就报出“天价”，使得二手房市场、价格都极为混乱。

　　“一手房和二手房价格倒挂现象，就很明显地体现了这种状况。”王小军透露，在江宁一些区域，不少新房子连房产证都没办下来，就被房主加价后直接现身二手市场，造成二手房与新房价格倒挂，而这些房主往往就是房虫。王小军还告诉记者，目前一部分中介利用独家代理、现金收购等方式，屡打政策擦边球，控制了一批原本可以流动的房源，并且这些中介为了吃差价，往往在房主报价基础上加价出售，进而抬高了市场成交价。“这也是近半年来南京二手房价格骤升的一个重要原因。”他说。