【龙虎网报道】编者按：今年以来，南京楼市供销两旺。为了规范房地产市场交易秩序、净化市场环境，南京先后出台了“十条新规”、“宁五条”等措施，要求楼盘在规定期限内开盘销售，不得囤积房源；标价也必须实行“一房一价”，同时还制定了一系列处罚措施。为了推动相关措施的落实，政府部门也开展了一连串的检查活动。最近，为了防止固定资产投资增速过快，国家再次紧缩银根，打出了罕见的“金融组合拳”，进行了今年以来的第二次加息，并再一次提高金融机构存款准备金率。

　　在这样的市场环境下，整个南京楼市包括各个片区的现状如何，将面临怎样的考验，会向什么样的方向发展？而由南京日报社主办的“２００７中国南京房·家·生活概念展”格外引人关注。从连日来反映的情况看，不仅开发商参展意向很高，买房人也给予了热情的期待。本期《南京地产》将通过今年来新出台的政策、各个板块的热点楼盘，紧密结合宏观市场环境和各参展项目的情况，全面剖析各个板块的房地产市场发展状况，以期给广大市民置业安家提供参考。

　　政策：清除不和谐音符

　　今年来房地产政策大事记

　　［国家金融］

　　·１月５日、２月１６日，经国务院批准，中国人民银行决定分别从１月１５日、２月２５日起提高存款类金融机构人民币存款准备金率０．５个百分点。

　　·３月１４日，央行召开“窗口指导”会议，要求商业银行进一步统一思想，全面、正确、积极地理解和贯彻中央确定的宏观调控政策措施，合理均衡发放贷款，更好地发挥金融在加强和改善宏观调控中的作用。

　　·３月１８日，上调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存款基准利率上调０．２７个百分点，由现行的２．５２％提高到２．７９％；一年期贷款基准利率上调０．２７个百分点，由现行的６．１２％提高到６．３９％；其他各档次存贷款基准利率也相应调整。
　　·４月２９日，央行决定从２００７年５月１５日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率０．５个百分点。

　　·５月１８日央行决定，从今年６月５日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率０．５个百分点；从５月１９日起，上调金融机构人民币存贷款基准利率，金融机构一年期存款基准利率上调０．２７个百分点，一年期贷款基准利率上调０．１８个百分点，其他各档次存贷款基准利率也相应调整，个人住房公积金贷款利率相应上调０．０９个百分点。

　　［本地政策］

　　·４月１４日，市房产管理部门出台《南京出台规范房地产市场秩序相关规定》，制定了１０条防止囤房惜售、抬价销售等楼市违规行为的管理措施。

　　·５月１１日，市物价局出台《关于贯彻省物价局进一步加强和完善商品住房价格管理意见的实施意见》，规定对于普通商品住房，房地产开发企业要按照物价部门核定的基准价在规定的浮动幅度内，并遵循楼层、朝向、环境等差价代数和为零的原则，在销售场所醒目位置按“一套一价”规定实施明码标价。

　　·５月１４日，市物价局、市房管局、市国土局、市国税局、市地税局、市工商局等六部门联合出台《关于进一步加强房地产市场管理的意见》，以真正贯彻落实国务院和省政府关于房地产市场调控政策，稳定我市商品住房价格，规范房地产市场行为，切实维护人民群众合法权益，促进房地产市场健康发展。

　　简要点评

　　近些年来的房地产宏观调控取得了一定的成效。然而，包括房地产在内的开发投资增速仍然很高。为加强银行体系流动性管理，引导货币信贷和投资合理增长，保持物价水平基本稳定，国家今年以来已进行了５次存款准备金率调整，提高金融机构存款准备金率。同时，还提高了存贷款利率。对于买房人而言，贷款利率提高幅度不大，“月供”增加量也很小。但是，加息毕竟压缩了投资获利的空间；对人们的心理影响也并不小，它让很多人意识到以后很长一段时期内，利率肯定会越来越高。

　　本地政府部门出台的几个措施，一定程度上遏制了开发商囤房、没有预售许可证就开始排号登记的违规行为。５月２０日起实施的商品住宅价格“一套一标”的规定，也控制了开发商卖楼不标价、乱标价的行为。但是，业内人士认为，针对楼盘销售过程中的各种违规问题，仅仅靠出台几个规定是不够的。要想切实管住开发商的违规行为，还必须采取切实而又有效的措施，让各项规定落到实处。

　　市场：需求旺盛

　　今年以来，特别是年初一阵子，由于调控初期被压抑的需求开始释放，而供应又没有跟上，使得南京楼市的主基调变成了一片火爆的景象。供应不足与需求旺盛的矛盾，目前还在困扰楼市。

　　网上显示，今年以来，全市商品住宅已经成交３．３万多套，成交均价５１５０元／平方米。其中，江宁和浦口成为今年以来的“绝对”成交主力板块，这两个板块的成交套数分别达到了８８００多套。虽然河西板块的成交套数目前在各个板块排第三位，但仅仅是江宁、浦口两个板块一半。

　　从供应方面来看，网上还显示，目前全市商品住宅的可售套数有２．８万多套、可售面积３４０多万平方米。其实，从今年以来的整体情况来看，商品住宅每天的可售套数基本都保持在２万多套的水平。现实有这么多的可售量，而表现出来的却又是供不应求的市场反映。至于何以会产生这样的现象，根据观察，关键问题还是出现在开发商的“销控”措施上。比如，开工以后慢慢建，拿了预售许可证、开了盘后慢慢卖等等，这些都容易从另一方面造成众多的可售房源不能形成现实的供应量。

　　有人预计，随着一些新开楼盘不断达到预售条件，南京楼市的供应不足问题将得到缓解。然而，从目前的房价水平来看，楼市的供应量应该尽快在中低价位区域释放出来。因为像老城这样的区域，价位水平本就特别高，并且还有进一步往上走的迹象，这里的房子多数老百姓是承受不起的。所以，楼市供应的增加应主要在中低价位区域。而为了让已经供应出去的土地尽快形成可以销售的房源，国土部门已于４月份表示，要采取措施，督促开发商如期开工。如果这个措施得以奏效，那么到年底又会有一些新的楼盘面世。

　　来自本次南京日报社主办的“２００７中国南京房·家·生活概念展”参展情况也表明，一些开发商已经意识到了目前楼市旺销的大好机遇，正在“快马加鞭”忙开发。

　　板块：此伏彼起争“天下”

　　今年以来，南京楼市几大板块的发展并不均衡，有的板块活跃依旧，有的板块突然发力，而有的板块则一度沉沦、几乎淡出了楼市，从而整体呈现出此伏彼起争“天下”的局面。那么，各个板块的现状究竟如何，未来又会怎样发展？请看本报房地产专刊部各路记者的观察与分析。

　　城东、城南：新老项目推出新房源

　　２００６年的紫金山脚下，天泓山庄、万达紫金明珠、鸿意星城成为城东的３只销售“绩优股”，一直占据着成交量的前几位。２００７年，３个项目上半年陆续推出新房源，其中，万达紫金明珠和鸿意星城都是以二房、三房的１００平方米左右的套型为主。除了老盘新开，依附如此稀缺的山林资源，国浩·钟山晶典、宏图·上逸园、君临紫金、钟山美庐都将在年内亮相。其中国浩·钟山晶典将于５月推出高层、小高层，宏图·上逸园也在五六月推出多层。不论是新盘的集中“出世”，还是新老项目的一试高下，中高档住宅的基调必将带动价格的上涨。

　　在城南板块，仁恒翠竹园推出了新一批房源。安德门地铁沿线是亚东国际公寓与时光皓韵两强争夺的地段，这两个楼盘吸引了众多首次置业的年轻白领。今年这两个项目都有新房源推出。

　　城中：新盘入市缓解供不应求状态

　　２００７年，城中中片、北片、南片都有不同类型的项目“登台”。中片以高档住宅和写字楼为主，其中写字楼的增量明显高于去年，招商地产的纯商务办公项目———南京国际金融中心将亮相新街口。而目前定位于只租不售的同仁大厦同样是商务办公项目。长江路９号和凯润金城则属于综合性功能楼盘，长江路９号除了办公部分，还有２００多套住宅供应，凯润金城可能于下半年公开２幢酒店式公寓。

　　继金陵大公馆、汇林绿洲等成功定义鼓北板块之后，天正湖滨和凤凰和鸣成为鼓北的销售“新贵”。除此之外，位于虹桥的新城市·虹桥中心今年下半年开盘，也是一个复合型办公商业项目。

　　相比较而言，城中南片略显单薄，主推精装小户型的天安恒隆花园目前可选的房源也不多了，值得期待的新项目主要是金鼎湾二期和常府街的常府风华苑，后者主推９０—１１０平方米的户型，但两个项目的上市时间都未确定。目前城中板块的成交均价已经全面过万元，住宅开发用地的稀缺，使开发商在争先恐后抢下“袖珍”地块之后，多数考虑精装中小户型和高档住宅规划开发。

　　城北：一批新盘下半年集中上市

　　城北长期以来一直位于城市的边区，受到诸多自身条件和历史条件的局限，滨江开发梦想在很长一段时间内没有得到实现。在贯彻落实市第十二次党代会精神的一年里，下关区各方面工作都有了新的大幅度的提升。下关区山水城林的得天独厚的区域优势为长期发展奠定基础，牢牢抓住跨江发展的大好机遇开发滨江岸线，塑造城市景观，世茂滨江新城、锋尚国际公寓、山水雅苑、中浩森林湾、侨鸿皇冠钻石双星等在更高层次上全力推进滨江核心发展区建设，加快推进落实跨江发展和建设“五个中心”的发展战略，下半年将推出金域中央、卢龙山庄、美达浅草明苑等，精心策划不断提高城市建设与管理水平，做到惠民富民，构建百姓安居乐业的和谐社会。

　　仙林：低密度住宅集中供应

　　原生态无污染、大学城齐聚１０多所高校，“环境”和“人文”一直是仙林楼盘主打的销售王牌。早期的仙林房地产开发，几乎被栖霞建设、亚东建发、仙林房产三家本土开发商所垄断，目前在售的东方天郡、赛世香樟园、新城·尚东区、亚东城等普通楼盘所剩房源已不多，以公寓项目为主的仙林转眼进入了低密度住宅的集中供应期，２００７年别墅将成为仙林板块的主力产品，栖霞建设的栖园、交通置业的汇杰文庭、招商地产的依云溪谷、仙林地产的山水风华，再加上新城·尚东区的别墅集中上市，更让南京本土开发商感受到了前所未有的压力。２００７别墅产品的出现丰富了仙林板块的物业类型，也在一定程度上推动了该区域的价格爬升。

　　别墅产品的集中上市并不代表仙林２００７年将成为“别墅年”，亚东城、康桥圣菲、香樟园及去年下半年上市的仙林新街坊在年内都有新的公寓房源公开销售。

　　江宁：“房荒”现象有所改善

　　４、５月份以来，随着江宁楼市的进一步放量，近２０家楼盘有房源集中上市，前段时间“房荒”的现象有所改善。但受整体南京市场火爆影响，５月的江宁楼市还是有点“热”，市场仍然表现出供不应求的局面。

　　从物业类型看，５月上市楼盘类型还是比较丰富的。除了银河湾紫苑、百家湖国家花园、天元吉第、丹佛小镇、水月秦淮等一批公寓楼盘外，山水华门、雷丁ＴＯＷＮ、爱涛漪水园也推出了各自的联排、独栋别墅。五一长假期间开盘的雷丁ＴＯＷＮ，２号开盘当天第一批房源即告售罄，作为别墅项目也能取得这样的业绩，市场的火爆程度让很多市民连叫“看不懂”；将军路的丹佛小镇，因其以市场紧缺的６０—８０平方米的中小户型为主，总价较低，开盘当天销售额即达到了１．５亿。

　　未来６、７月份，随着一批楼盘的上市，市场供应将进一步加大，潜力板块方山、九龙湖板块将全面“发力”，板块内将有数家新盘入市，它们是方山的天泽苑、雷丁ＴＯＷＮ、协众雅居；九龙湖的颐和南园、康桥水岸、合家春天、龙湖·文馨苑等。业内人士认为，方山九龙湖板块的全面崛起，标志着江宁的房地产开发已全面南移，方山九龙湖板块将成为继百家湖板块和三山板块后又一个山水宜居的居住区域。

　　河西：新上市房源产品多样

　　随着５月楼市传统旺季的到来，开发商也加快了推房的进程。在５、６月份，河西将有不少新盘上市亮相，从即将上市的房源信息来看，产品多元化，户型选择余地较大，可以满足不同需求的购房者。

　　据统计，河西板块即将上市的有龙江国际社区、宋都美域、第七大道、联强国际大厦、星雨华府等新盘正式上市缓解市场供应紧张。与此同时，河西大盘银城西堤国际第叁区已经推出大量房源，现在正在热销中。此外，还有不少老盘新开的项目，如：万科光明城市三期上域、紫鑫中华广场紫檀雅居、碧瑶花园第二季、滨江奥城等一批老盘也有新季好房推出。

　　从房源供应户型面积来看，目前市场需求量较大的９０多平方米两房将有多个楼盘供应。宋都美域９２平方米两房两厅一卫、第七大道可以说是小户型之家—主力户型在７１—８５平方米；就连以大户型称霸的星雨华府也有９０多平方米的两房。

　　从产品的类型上来说，紫鑫中华广场紫檀雅居将推出奥体绝无仅有的花园洋房；联强国际大厦、第七大道将有酒店式公寓面市。据了解，联强国际大厦，７５—１５０平方米的精装酒店式公寓起售价将定在１．３万元／平方米左右，它也将成为奥体首个均价过万的楼盘。

　　江北：大盘强劲，小盘平平

　　今年，南京楼市与股市一样，进入了疯狂的“牛市”时期，江北在跨江发展等重重利好下，更是风生水起，迎来了一波大行情。在全市各大板块中，单周楼市交易量冠军宝座基本上由江北、江宁交替占据。不仅新上市房源俏销，就连存量房也快速消化，与此同时，房价也有了大幅度的提升，在目前的江北，有不少楼盘销售均价已经突破４０００元／平方米。

　　但是，在板块整体行情看涨的形势下，单个楼盘的表现还是存在差异，主要表现为大盘与中小楼盘市场业绩的分化，简单而言是大盘销售强劲，中小楼盘表现平平。

　　有一组数据能充分说明这一结论。在江北楼盘中，表现最为优异的楼盘当数天润城与威尼斯水城，从开盘至记者发稿时（５月２３日２１点），天润城一共有９４６０套房子纳入网上房地产，其中８９５７套房子已经售出，成交比例达９７．０３％，而５０３套可售房源中，有绝大部分属于商铺、车位等；威尼斯水城有３０２４套房子进入网上房地产系统，现在仅剩５２套可以销售，成交比例达９５．８６％。天润城与威尼斯水城今年新推的房源几乎全部售出，而由于工程进度跟不上，下一批房源最快也要等到６月才能推出。

　　明发滨江新城的销售业绩同样抢眼。５月１日，明发滨江新城推出３期首批２５００多套房源，仅“五一”长假期间就卖出近千套房子。另外，六合大盘华欧国际友好城市场表现也十分突出，华欧国际友好城现在仅剩１００余套房源可供销售。而就在５月１９日，又一１６０万平方米的超级大盘———旭日上城上市，该楼盘首批推出２８５套房子，有不少市民为了买房甚至排队两天两夜，网上房地产数据显示，该项目已经实现认购近２００套。

　　与这些超级大盘的热销不同，一些中小楼盘表现只能用“平淡”来形容。以５月１９日为例，江北两家楼盘同时开盘，旭日上城售楼处前的队伍排了百余米长，其中有人甚至排了两天两夜的队；而另外一家１０余万平方米的楼盘开盘现场要冷清得多，虽然其交易数据还没有上传到网上房地产，但据有关人士透露，成交不太理想。

　　业内人士分析，大盘开发企业实力强，资金雄厚，一般自做配套，在目前江北配套还不是十分完善的情况下，这种大型社区后期运作比较有保障，相形之下，中小楼盘在这方面处于劣势。他们也指出，在众多大盘的夹击下，中小楼盘必须做“单项冠军”，在单项如价格、产品等方面形成自己的特色与优势，才能最终杀出重围。