【龙虎网报道】近日，中国社会科学院城市发展与环境研究中心日前发布的《２００７房地产蓝皮书中国房地产发展报告ＮＯ．４》显示，２００６年我国部分大城市的二手房租售比已超过国际警戒线３００这一标准，北京、深圳、上海、杭州等城市中心城区的租售比为４００。据记者了解，南京主城区二手房的租售比基本在３５０以上，甚至有部分２０００年以后的次新房达到５００，而租售比在４００以上的次成熟地区的二居室也不在少数。
　　
　　二手房租售比全面超越国际警戒线是正常现象吗？到底是什么原因导致南京二手房的租售比如此高？

　　通常来说，国际上用租金售价比来衡量一个区域房产运行状况，即每平方米建筑面积房价与每平方米使用面积的月租金之间的比值，一般界定为２００至３００。如果租售比超过３００，意味着房产投资价值相对变小；如果低于２００，表明该区的房产投资潜力相对较大。“２００６年南京二手房价继续保持高幅的增长，像龙江等成熟地区上涨了至少５０％，而相对应的租赁市场一直不温不火，租赁价格涨幅有限。”我爱我家的市场部舒莉莉经理分析。据了解，目前，南京主城区的二手房租售比基本都在３５０以上。与传统的成熟居住地段，一些原本属于主城边缘地带的二手房租售比更高。
　　
　　山西路、鼓楼、新街口等城市中心保值区域的二手房价格基本都在１００００元／平方米以上，虽然价格一直都在涨，但受到供求因素的左右，涨幅不快。而因为地段成熟，租赁价格在主城区内属于高位，一套二室的房子每月租金在１５００元－２５００元之间，租售比因此不高，在３００－３５０之间。
　　
　　而主城区的边缘地带，如城东的孝陵卫，城南的安德门、雨花新村，城北的迈皋桥、热河南路，河西的凤凰西街等地段，２００６年的二手房价格上涨很快，单价都超过６５００元／平方米以上，部分地段房型好，年代新一些的都在８０００元／平方米以上。而同地段的租赁价格，因为居住氛围、交通、房子本身条件的局限，二居室基本在１０００元／月左右。例如，一套位于热河南路的１９９６年的５９平方米的二室，总价４５万，即每平方米７６５７元，而类似房源的出租价为１１００元／月左右，租售比达４１０。
　　
　　“目前，南京二手房的租售比高这种现象还是比较正常的，但部分区域二手房价虚高是毋庸置疑的。周边地区的租售比比中心区域还要高，就是很好的例证。”南京裕兴房产代理公司的总经理助理陈然这样告诉记者。虽然从理论上说，租售比能够比较客观地反映当地地产市场的供求，但从居住观念上来说，国外多数人选择租房，像美国７０％的人都租房，而中国人的传统居住观念就是买房，一方面希望扎根，另一方面也作为资产保值的手段。因此，如果在国外２００以上就说明存在投资风险的话，在国内至少也应该以上限３００为参照标准。
　　
　　租售比２００－３００折算成资金收益率来说，为４％－６％，也就是１５年－２５年才能收回投资成本。“按照目前南京二手房投资行情来说，能达到４％的收益率已经算高的了，很多都不到４％。”舒莉莉说，显然，不到４％的收益率对投资者来说是存在相当风险的，“因此，现在投资者在二手房市场投资的很少，风险高，回报小。”