【龙虎网报道】近两年来，随着地价和商品房的价格扶摇直上，二手房的价格也跟着水涨船高，许多二手房主交易时频频变卦，让买方和中介公司叫苦不迭。近日，记者在走访二手房中介公司时，南房置换的一位工作人员告诉记者，前段时间他们就遇到了一位难缠的卖家，签了合同，收了定金，却不愿交房，现在买家和卖家正在打官司。

　　※房主两次变卦，最后干脆违约※

　　大约去年夏秋之际，一位姓韩的先生委托南房置代为出售他在宏图上花园的一处住宅，面积140平方米左右，小高层住宅楼的第五层，房型、朝向等各方面都比较好。

　　在韩先生挂牌卖房后的几个月时间中，中介公司先后帮他介绍了两位买家，但都未能成其好事。据工作人员回忆，每次买方对房子都非常满意，双方很快谈定价格，但等到要签约的时候，韩先生总是找出各种理由，表示房子不愿意卖了。对于韩先生的两次变卦，工作人员左思右想，认为可能是韩先生看最近房价涨得快，觉得价钱卖低了，而且类似的情况近期在各大中介公司都频频发生。

　　去年年底的时候，南房置换又为韩先生物色了一位买家，这位买家张先生在自己看过一次，带家人看过一次后，很快和韩先生达成协议，两天后签下合同。但就在过户前的几天，韩先生却突然变卦。据工作人员介绍，原先双方在签订合同的时候，由于韩先生表示无法提供买房时的原始票据，所以规定由买方按总房款的1%缴个人所得税，卖方无需缴税。可是后来韩先生又称自己能提供出买房的原始票据，要求重改合同，买方按照房价差额的20%缴税。

　　面对韩先生的变卦，中介和张先生也是丈二和尚摸不着头脑，毕竟税是由张先生缴纳，和韩先生无关。面对过户日期的临近，中介方几经调解，但最终未能说服韩先生。在违约期限过后20多天，买卖双方最终对簿公堂。

　　※买方看了房，卖方就提价※

　　据南房置换的相关负责人介绍，在他们经手的客户中，签约后恶意违约的比较少。因为违约后要承担违约责任，甚至万一打起官司来，所投入的人力、物力和精力等，成本实在太高了。更多的情况是买房看房之后，房主临时涨价，最多的一天能涨上10万－20万。

　　该负责人透露，在正式签合同前，卖家在已经和买家达成协议的情况，突然变卦的情况比较多，这种情况约占10%~20%。这些卖家变卦的主要原因还是在于房屋的价格。而在买方看房后，房主临时涨价的情况则更多了，占了30%~40%左右，有时候甚至一半以上都会变卦。他曾遇到一位客户，原来挂牌时房屋的开价在8000元/平方米，而等到带买房人看过房后，卖家得知买家对自己的房屋很感兴趣，便立马把房价涨到8100多元/平方米，总价涨了一万多，将近两万，而据他了解涨价最多的，总价一天能涨10万－20万元。

　　※房价上涨是主因，房主总怕卖便宜了※

　　据该负责人分析，近两年二手房卖家频频变卦主要是因为房价的快速上涨，房主总怕自己卖低了。目前城区2000~2003年的次新房已经全部破万，五台花园等一批高档楼盘的价格已经达到13000元~14000元/平方米，一些精装小户型的价格更是达到了15000元/平方米。

　　二手房价格上涨主要有两方面的原因。首先，众所周知二手房的价格一直跟着新房价格在走，近两年来，由于新房市场好，地价和房价不断上涨，在这种情况下一些二手房主开始产生观望心理，并抬高价格。由于目前市场上的刚性需求过猛，买方多数迫于需求，无奈接受卖方价格，这也使得二手房价格进一步上涨。比如对于学区房的需求，据他介绍目前一些学区房已经出现了一房难求的局面，时常7、8个人家抢一套房子，而一套九十年代的学区房，现在的价格有的竟然达到15000元/平方米。

　　其次，卖方个人的心理因素也是导致“涨价”的主要原因。很多卖家存在着一种心理，认为自己家的房子肯定比别人家的房子好，至少不比人差，所以如果同一区域、同一类型的房子只要有人发现别人家出的价格比自己贵，那么他便立马会把价格涨上去。另外，如果有人看中了他的房子，30%~40%的人会选择立马涨价，生怕自己价格开低了，房子卖便宜了。

　　※恶意“违约”可能得不偿失※

　　面对二手房市场近两年来卖方频频违约、变卦的行为，业内人士和法律界人士提出了自己的看法。对于签约前的“变卦”，目前法律上还没有较好的方式可以保证买方的利益，买方最好的办法就是尽可能快的和卖方签订协议。

　　在二手楼交易中，由于签署合同到正式过户往往需要一个较长的过程。而在这期间，房价的上涨幅度有时远远超过卖方收取的定金。有的卖方在利益的驱动下宁愿双倍返还定金而以更高的价格转卖给其他买主。为了预防这种情况的发生，买方可以要求提高定金数目或约定高额的违约金等，通过加重违约方的违约责任，以提高合同履约的强制性。

　　对于那些恶意违约，想要获得更大收益的房主，律师提醒，这样的行为可能得不偿失。根据合同法的规定，违约责任包括继续履行、采取补救措施、定金、违约金赔偿损失等。因此，当卖方出现不履行合同义务的主动违约行为，买方有权选择要求卖方继续履行合同，即要求卖方将房屋过户给买方。买方也有权要求卖方承担金钱形式的违约责任，即买方可选择要求卖方承担双倍返还定金或者支付违约金或者赔偿损失等。其中赔偿损失，包括“房价上涨的损失”。房价上涨的损失，一般可参照同地段同类房屋市场成交价。