【龙虎网报道】综合各方意见力求囊括新问题

　　因商品房预售的专业性强、法律关系复杂等特点，客观上形成了房地产开发企业、销售代理商与购房人之间信息、智力和知识的不对称问题，给双方签订买卖合同造成许多困难，也埋下许多纠纷隐患。同时，由于商品房预售合同签订在先，商品房建成在后，且合同履行期长，所以在合同行为过程中会面临比商品房现售更多的不可知因素和更大的不确定性，容易引发各类合同争议。此外，也存在部分房地产开发企业过分利用强势地位，在预售合同中单方设立一些不公平、不合理的格式性条款，进一步破坏了买卖双方之间的平等交易地位。

　　自今年年初以来，南京市房产管理局为制订示范文本，曾多次召开专题会议，广泛、充分征求、听取法院、相关政府主管部门、开发商、业主、律师等社会各界的意见和建议。在兼顾和平衡开发企业和购房人权益的指导思想下吸纳了各方代表的意见，对示范文本的草稿做了进一步修改和完善，并最终形成了示范文本的正式稿。

　　总体上讲，示范文本从内容到格式都致力于发挥合同在商品房销售市场中的应有作用。房地产行业的健康、有序、和谐发展还有赖于各政府主管部门、各市场主体和全社会方方面面的不懈努力，有赖于不动产法制工作的有序推进。示范文本的宗旨是合理引导合同当事人达成合意，并引导当事人按合意享有权利、承担义务，共同为打造和谐社会作出自己的贡献。“我们希望，通过推行新的示范文本，能够有效引导商品房消费者与房地产开发企业、销售代理企业之间依法依规签订合同和履行合同，平衡合同双方的权利义务关系，在一定程度上矫正因交易信息不对称、经济力量不对等造成的利益失衡问题，减少交易纠纷，并便利纠纷的解决。”

　　“2007版”在14个方面进行改进

　　一、示范文本摒弃了以前商品房预售和现售共用同一文本的形式，分别制订《商品房预售合同》和《商品房现售合同》，目前发布的是《商品房预售合同》示范文本，《商品房现售合同》示范文本将于近期另行制订发布。

　　这个改变使示范文本的内容更有针对性，更能有效、充分、细致地解决和体现商品房预售中特有的问题、矛盾和法律政策要求。同时，示范文本取消了正、副本制，特别制订“乙方办理登记手续专用”文本，进一步方便购房人办理各项登记手续，并适应房屋产权档案管理的要求。

　　二、预售商品房的基本情况主要集中在示范文本的第一条和第二条。其中，第一条的内容是商品房的自然情况，第二条的内容是商品房的权利情况。

　　第一条针对商品房预售的特点，对商品房的门牌编号、层次楼层、层高、形象进度和附件4装饰装修和设备标准等条文做了优化和补充完善；对附件3共有共用分摊部分，在格式设置上要求与开发企业在网上房地产系统公开公示的内容一致，从而增加了商品房信息的透明度。

　　第二条调整了商品房权利瑕疵的处理程序和处理办法，并单独设立附件5对相关内容进行明细，一方面与现行的法律法规相关规定更加协调，同时还起到更好的引导购房人认识权利瑕疵，在合同中要求开发企业合理处理权利瑕疵的作用。

三、针对当前建设部推广商品房一次装修到位的工作和我市精装修商品房项目的不断增加，示范，文本第四条增加了合同总价款的构成内容，方便有关管理部门根据规定在征收相关税费时可以区别对待，也让购房人得到相应的税费实惠。

　　四、示范文本第五条和第六条大幅度完善了迟延付款和迟延交付房屋的违约责任和合同解除的清理和结算程序，以使商品房预售合同关系中最重要的权利义务约定更加完备，更具可操作性。

　　五、示范文本第六条细化了房屋的交付条件，提出了多种方案供当事人选择，并将规划验收、工程质量备案和房产测绘成果等法律文件作为开发企业交付房屋的基础性条件，保证了购房人的基本权利，同时也体现了在合同行为中严格执行国家和地方政府各项管理规定的要求。

　　六、对商品房的配套基础设施和其它设施，示范文本附件6增加了共用停车库、会所、体育设施、购物中心、学校、幼儿园等社会热点选择项，提出了多达13项的选择引导当事人选用，并要求在合同中明确部分项目的位置和数量。对当前矛盾突出的会所使用问题，示范文本要求明确约定会所的用途和服务对象，以及改变用途和服务对象的程序。

　　七、示范文本设立专条，界定商品房配套房屋和建筑的产权归属，体现了我国最新的立法动态和立法精神。附件7在格式设置上要求开发企业履行其在网上房地产公开的承诺，要求开发企业随商品房的销售转让给全体业主的配套房屋和建筑范围不小于网上的承诺范围。引导当事人在合同中保护业主基于物业管理规定和我市关于商品房附属房屋的有关规定可以获得的利益，并希望通过当事人的约定，合理减少当前层出不穷的类似纠纷。

　　八、经规划部门批准的规划变更和经设计单位同意的设计变更，在商品房开发建设过程中时有发生，有时往往还是不可避免的。示范文本增加了规划和设计变更的约定内容作为第九条，将建设部关于商品房预售后发生的规划变更和设计变更的条件和处理办法具体化。第九条列举了建设过程中常见的规划变更情形和设计变更情形，在建设部规定情形的基础上增加了幢间距、檐口高度、方位偏角、得房率等变化，提示当事人在订立合同时注意作出相应约定，并力求对发生这些情形时双方当事人的处理程序和权利义务作出周延的界定。在建设部规定的两种处理办法基础上，增加了经双方协商后开发企业给予合理补偿的处理方式，更加合理地保护了购房人的既得权益。示范文本第九条的内容，大大增强了部颁规定在实务中的直观性和可执行性，并为当事人定纷止争提供直接的合同依据。

　　九、示范文本对房屋交接程序做了优化安排，以使条文内容与市场实际更贴切。同时，结合第六条约定的交付条件，增加了购房人拒绝接收房屋的约定。通过强化当事人双方在交接过程中的意思表示程序，着力减少目前普遍存在的房屋交付纠纷。

　　十、因商品房预售发生面积差异的处理，目前在我市可以参照适用的有多个规定，每个规定的具体处理办法存在或多或少的不同。愿《南京市商品房买卖契约》向当事人推荐直接选用相关规定，不够直观，且合同双方因为利益出发点抓同，在协商过程中往往争论不休。

　　示范文本第十一条面积误差的处理部分，综合了不同规定中的共同性结构框辋，生成纯合同形式的推荐条款供当事人协商使用。同时，还为当事人自主协商套内建筑面积和共有共用分摊建筑面积发生不同比变化等复杂情况时的处理办法预留了合同空间。

　　示范文本还调整了层高、装饰装修和设备标准等差异的处理办法，与面积差异的处理共同构成了因预售造成的差异结算或清理的合同依据。

　　十一、为严格开发企业在工程建设和商品房售后的质量责任，方便购房人报修，并为当事人解决商品房质量争议预设程序支持，示范文本对商品房质量保证条款进行了深度细化。增加了业主报修程序、开发企业检查、维修的时间要求和环节衔接要求、开发企业常驻报修点、开发企业怠于保修的责任以及质量争议中的检测及检测费用的承担等内容。

　　十二、随着大量商品房项目的交付使用，业主与开发商之间，业主与物业管理企业之间、业主与业主之间的矛盾不断增多，引发许多纠纷，甚至使得小区公共秩序不能有效维持。其重要原因在于合同当事人在签订商品房买卖合同时，没有认真执行将《前期物业服务合同》主要内容和《业主临时公约》纳入商品房买卖合同之中的规定，导致处理纠纷没有依据或依据不足。为此，示范文本将南京市房管局新近制订颁布的《南京市前期物业服务合同》示范文本和《南京市业主临时公约》示范文本的内容全部作为示范文本的附件之十，拟从根本上杜绝双方当事人在签定预售合同时只注重当前方便，而忽视房屋使用过程中的权利义务和众多潜在矛盾问题。我们期待通过物业管理相关约定的提前介入，引导各方当事人自觉遵守社区秩序，有效遏制社区内部矛盾的蔓延势头。

　　十三、示范文本对商品房的产权登记手续按我市的各项管理制度的要求进行了细化。从商品房预售合同签订开始至全部产权交割完毕，示范文本对合同登记备案，预购商品房抵押登记及其与合同登记备案的关系、房屋所有权转移登记及其开发企业的在先义务、土地使用权变更手续、物业管理用房和配套房屋的产权登记等都做了详尽安排，以求有效保护合同当事人请求产权登记的程序利益，并合理体现各登记程序之间的衔接关系，让合同当事人对合同履行中需要办理的法律手续有个全面预期。

　　十四、针对部分开发企业利用强势地位，单方制订不公平、不合理的格式性条款，造成售购双方利益的严重失衡，示范文本设立了专门的“反霸王条款”的条款，希望从合同格式上对部分开发企业的霸王合同行为起到一定的限制作用，并希望购房人在相关争议解决过程中取得相对有利的地位。

　　鉴于示范文本内容与原《南京市商品房买卖契约》文本内容差别较大，且很多内容的修订和增加涉及全体业主的共同利益，若在同一个商品房项目中，交叉适用两个文本，必将面临许多难以处理的障碍．和困难。因此，示范义本仅在正式推行后的新开项目中推行，正式推行前已经在售的项目仍然使用原文本。