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【龙虎网报道】每天早晨各报新鲜出炉，新闻铺天盖地；“龙虎新闻中心媒体扫描”精挑细选，为您送上每份报纸当日精华——小编遍观今日16版的《江苏商报》，05版一条题为《楼市：只选“稀缺”买入》的报道值得向您推荐。以下就是该报的报道——
城中楼盘价格平稳，江北楼盘打折风催跌房价……买房就意味增值保值这句话，看上去没有那么“真理”了。
“作为投资，房产原本最大的‘卖点’就是保值增值。但去年房产新政后到现在，江南8区的房价几乎没怎么动，江北房价还出现了下降的趋势。保值增值无从说起，丧失了这一功能，现在投资房产需要非常谨慎。”顺驰不动产的首席分析师温晓卿说道。
惨淡，从地产商那里蔓延
销售惨淡、打折促销、百日巨变、拐点显现……从去年年底开始，楼市就一直笼罩在诸如此类的层层阴影之下。近日，国家统计局公布5月国房景气指数，环比微有回落，更显示出楼市低迷以及人们的观望情绪。
国家统计局数据显示，房地产开发投资分类指数为104.08，比4月份回落0.20点，同比上升1.71点。5月份国房景气指数为103.34，比上月回落0.73点，与去年同月基本持平。
而此前国家统计局另一份5月固定资产投资报告则指出，房地产开发投资9519亿元，增长31.9%。投资大幅增长，国房景气指数却有小幅下降，二者是否矛盾？
北京科技大学经济与管理学院教授赵晓对此不以为然。赵晓告诉记者，5月房地产投资的快速增长是一种名义增长。土地价格上涨、水泥等建筑成本增加、劳工等工资的增长加大了房地产开发的成本，因此投资增长额有所增加是正常的。
国房景气指数的下降主要受到宏观经济影响，种种迹象表明，宏观经济发展存在回落风险，消费者对市场信心不足，这种信心不仅表现在消费上，还表现在投资上。
随着资金链的不断紧张，特别是今年第五次提高存款准备金率后，国内民间放贷利率也水涨船高，现在开发商可以接受的3至6个月短期贷款的利率是30%~35%，而1年以上的长期贷款利率在20%左右，这一利率已经是国内银行的五六倍了，但是即使这样高的利率，开发商还不一定能贷到。
上周，央行上调存款准备金率的消息一经传出，金融、地产股一路领跌，从紧的货币政策再一次引发了市场种种猜测。SOHO中国董事长兼联席总裁潘石屹也承认，很多房企财务状况不佳，资金比较紧张。
全国工商联房地产商会会长聂梅生认为，房地产投资过热的现象的确有减缓趋势。经济增长过热的问题在一定程度上得到了缓解，但是从紧货币政策肯定不会放松。
“房地产资金吃紧吗？”中国社科院金融研究所研究员易宪容在接受记者采访时，却如此反问道。易宪容说，1~4月，流入地产行业的资金就超过1.2万亿元，房价居高不下说明房地产的泡沫依然很大。
全盘投资前景不被看好
本报记者周韬报道南京市房管部门日前在官方网站上公布的6月期房退房名单中，超半数的退房是投资热门区域江宁的商品住宅，更出现了5个位于山西路的商铺。南京房地产开发建设促进会秘书长张辉表示，一下有如此多的商铺退房是很少见的，这说明投资客正在撤离南京楼市。
最近，南京搜房网的一项调查结果似乎也印证了张辉的观点。51.58％的网友表示对房地产及商业地产的投资前景“不看好，会下跌”。而持观望态度和表示看好的网友比例各占一半。
谈及楼市商铺大量遭退房的原因，业内人士认为，可能是投资回报比不高所致，“从退房的价格来看，很小的面积都要卖到几十万。而据我所知，返租给商场的租金价格并不高，一个月也就1000多元。投资回报比相当有限。如果贷款买就更得不偿失了。有人退房并不奇怪。”
热销板块江宁，6月的退房数量也有13套之多。近五成网友认为原因是“投资前景不明，对楼市不看好”，另有三成网友认为是“投资回报率太低”。这个结果，再次印证了江宁楼盘退房负责人的话。
此前大量低价购入的购房者多是出于投资目的，但由于新政首付提高、楼市出手难等原因，不得已选择了退房。
曾经“股市不好转投楼市”的定律已不再灵验。超过七成网友表示，不会选择房产或商铺等商业地产作投资。投资客的大量撤离，意味着房价泡沫也在逐渐缩小。楼市投资型客户退市，房价也将逐步回归理性。
手头有房，就做“长线”
自2007年年底开始，房地产市场“拐点论”盛行，商品房市场量缩价跌的新闻时常见诸报端，而二手房市场今年5月份以来价量滞涨现象也日益明显。因此，很多人判断，在目前房产市场房价基本到顶、需求观望浓厚的情况，会进一步加剧房产市场投资需求的萎缩。那么，在这个严峻时期，手头有房该怎么办呢？
据统计数据分析，当前二手房市场中，房产投资比例占到20%左右；其中，用来出租的消费者比例占到67%，占比相比去年同期提高7%左右，成交量则上涨24.7%。专家认为，在当前二手房市场整体成交量未现明显上涨的情况下，以出租为目的的房产投资者积极入市主要有两个方面原因。首先，民宅租金大幅上涨促投资意愿增高；其次，近期房产短期倒买倒卖的投资收益走低，促使一部分短线投资者改变策略，转向以出租为目的长线投资。
以投资为目的的房产消费者中，有七成以上会选择90~120平方米的中高档房产。主要是由于：一方面是中高档房产抗跌能力较强，房贷政策一再紧缩后中高档的支付能力相对受到影响较小，另一方面是“90.70”政策深入后，大中户型变得稀缺，出租投资收益上涨较快。
专家认为，在整体房产市场价量平稳无明显上涨的情况下，与市场大环境最为贴近的房产投资群体特征转换也最为明显，最为显著的就是以买房出租投资为目的的投资群体增长明显，长线投资前景看好。
越“稀缺”越可以买入
本报记者周韬报道曾有业内人士认为，买品牌开发商的楼盘，逆势也能保值增值。可万科金域缇香从16000万元/平方米到11000万元/平方米的跳水价，只用了两个月不到。投资房产，更多声音指向了别墅，“因为稀缺，所以值钱。江北楼盘都打折成那样了，但你有没有听说过别墅打折促销，或疯狂降价。”业内人士说道。
别墅稀缺的政策原因
国家政策的出台，是别墅成为稀缺资源的重要原因。
2003年，国土资源部第一次叫停别墅用地。2月8日，《关于清理各类园区用地、加强土地供应调控的紧急通知》国土资源部发布(国发〔2003〕45号)，其中第四条规定“(今后5年内)停止别墅类用地供应。”9月14日，国土资源部发布《关于加强土地供应管理促进房地产市场持续健康发展的通知》，通知表示今后我国将严格控制高档商品住宅用地，停止申请报批别墅用地。2006年，国土资源部再次叫停别墅用地。国土资源部5月30日下发“关于当前进一步从严土地管理的紧急通知”，从5月31日起，中国一律停止别墅类房地产项目供地和办理相关用地手续，并对别墅进行全面清理。
供应少了，需求却未必少，“随着中国经济的不断发展，金领一族和成功的生意人越来越多，而这部分人是有别墅需求的。”业内人士表示，好的别墅，不光是一种身份的显现，也是一种人性的体现，因此居住的人性化和艺术化已经成为别墅的硬性标准。
青衣墨子有限公司营销总监吕海告诉记者，他们曾经收到一套文化名园的临湖独幢，单价达到18000元/平方米，面积400多个平方米，当时他们都觉得价格相对现在的市场高了很多。但是刚收到房子没几天，就有2个客户有意向将这套别墅买下。客户看中的就是别墅的环境。
找稀缺要“擦亮眼”
但如果算上“伪别墅”，别墅在南京就显得不那么稀缺了。目前位于江宁、仙林、江北的不少别墅“名是而形非”，他们通常都连在一起，容积率比真正别墅区要高些，户型和普通住宅户型相仿，有100多平方米的平层，也有近200平方米的复式。具有部分别墅的优点，又不可能完全脱离城市的繁华和便利，基本只是住宅郊区化的产物。江宁一“别墅区”给记者的感觉就好像是进了某个农村，除了远处的山景，放眼望去只是邻居们晾晒的衣裤；小洋楼一栋挨着一栋，则给人十分拥挤的感觉。
而正真的稀缺别墅则应是，带有花园草坪和车库的独院式平房或二三层小楼，强调户户有花园，户型较大，居住舒适程度高。周边配套较为完善，购物、道路交通、通讯设施等的标准较高。记者了解到，南京上市的独栋别墅只占所有别墅的10％，但近年来随着南京别墅市场的发展，高端人士对独栋别墅的需求量也越来越大，国家叫停独栋别墅用地供应后，市场上本来存量就少的独栋别墅更显稀贵。
值得注意的是，别墅虽较有投资潜力，但由于所需要金额较大，风险仍然存在。贷款买了别墅，最终却因为租不出去，又无法转手。背债上升的例子并不在少数。
投资别墅是这样，投资其他的房产也是如此，一定要找到“稀缺”的概念才能出手。
商铺也不是都能买
这是一个广州的例子，但是对南京人投资商铺也有很直接的指导意义。
广州雅居乐花园将其目前数量极为有限的商铺单位全部一并推售，总货量达50套。关键在于，这批商铺的价格，与相同地段的住宅售价相当。诸位看官若是手中有几十万元闲钱，您怎样看呢？
满堂红高级物业顾问张旋：目前广州雅居乐最旺的区域有两个，一个是中心商业街，即风情400米商业长廊，出租率很高，另一个位置是天域组团的会所附近。兴南商业街的铺位在2006年年底也曾经出售，当时价格达到14600元/平方米，而经过一年多观察，兴南商业街的铺位大概只有三四间能够长租出去，能够长期维持下去的商业业态也很狭窄，都是做地产、送水、士多和窗帘，铺位面积都很小。所以，这样的商铺投资价值并不高。
记者在到广州雅居乐踩盘之前，已在网上看到一个买了其中兴南商业街铺位的业主抱怨：“回报率真有10%多吗？为什么我的铺位租不出去？”的确，买铺当时计算的回报率是预测性的，究竟商铺能不能买，业主还是要三思而后行。 | 
