【龙虎网报道】每天早晨各报新鲜出炉，新闻铺天盖地；“龙虎新闻中心媒体扫描”精挑细选，为您送上每份报纸当日精华——小编遍观今日16版的《江苏商报》，04版一条题为《二手房交易被吓住了？》的报道值得向您推荐。以下就是该报记者周韬的报道——

　　江南八区成交525套，比上月下降超40%；江宁成交93套，下降超34%；江北成交110套，下降超32%……南京二手房6月上旬二手房成交量比5月底的数据下降35.75%，着实吓人一跳。

　　经记者观察，因为市场上弥漫着“房价拐点将现”的言论，和深圳等地房价暴跌的实例，南京人在买房时也谨慎了许多。在加上开发商为了回笼资金而大面积推出新房，二手房成交量确实很难多起来。

　　■数据分析,二手房成交突遇“寒流”

　　成交888套，这就是南京二手房6月上旬挂在网上房地产的成绩单。这一数据较5月下旬的1382套下降了35.75%，而这一数据甚至成为春节后二手房成交量的最低点

　　网上房地产成交公示，2008年6月上旬全市二手房成交量为888套，比上月下旬降35.75%，其中江南八区成交了525套，较上月下旬下降40.81%；江宁、浦口和六合三区比5月下旬下降26.67％。

　　业内人士分析认为，如此大的下降幅度，固然与端午节放假有一定关系，但主要原因并不在此，“同样受到假期的影响，5月上旬二手房的全市成交量为1035套。与之相比，6月上旬的成交量下降了14.20%。端午节期间一些中介仍安排专人值班，但7、8、9三天上门看房以及出售的人数几乎为零。”

　　■卖方心理

　　还价多几次，就没耐心了

　　买房人要求降价，急着用钱的卖方则承受着比买方更强烈的心理考验。

　　小陈日前将自己在南湖的一套小户型房子卖掉，“是老房子，7000元一个平米就卖了。”小陈告诉记者：“如果换作去年，低于9000元一平方米，我是肯定不卖的。我这是老房子，没有小区更谈不上物管。今年3月份就挂到中介那里，前后来了好几拨看房子的人，都因为小区环境等原因拼命地压价，我一开始还是坚持8000元以下免谈的原则，可每个来看房的人都在拼命还价，我也没耐心了。再加上外面都说房价会降，‘老小房’更难卖，这次7000元/平方米也就出手了。”

　　在将军大道上有套房子的张先生也遇到了难题，他的房子去年中介估价时还值80万元，今年中介工作人员却告诉他高于64万别想卖出去。如此大的落差让张先生很失望，有了尽快把房子卖出去的打算。

　　中介工作人员告诉记者，目前南京的次新房和“老小房”在销售方面都遇到了麻烦，“在一般情况下，次新房是不少置业者的首选，因为可以看到现房，可以避免购买期房存在的不确定因素。可是，如果你看中的房源周围有几个新楼盘，而这些楼盘还在不断以打折降价的优惠吸引购房者，恐怕次新房的优势就黯然失色了。次新房不但需要缴纳交易税费，也同样需要装修，相对于一年之内就可以到手的期房，购房人或许更倾向于购买新房。另外，房龄过长的房子出手也有点难。如果房源的房龄超过20年，就基本上属于早期且没有现代小区规模的住房。这些房子物业管理缺失，社区规划不够现代化，房屋结构老化，尤其是涉及到抗震性，这类房子的劣势就更加明显，所以，除非是拥有良好学区，否则这些老房子在市场上很难出手。”

　　■买方心理

　　“都跌价了，你们降价吗”

　　记者观察到，舆论的力量对购房人的心理影响较大。

　　自去年年底几大开发商针对“房价拐点”打开口水仗之后，各媒体反映出的信息都是“全国楼市大部分在跌”。

　　6月12日，深圳市房地产研究中心发布了《2008年1~5月深圳房地产市场发展分析报告》。报告显示，自去年10月后，随着市场交易量的大幅减少，深圳住宅价格出现调整。今年1~5月各月，深圳住宅均价分别为15080.25元/平方米、16314.58元/平方米、13618.42元/平方米、11962.08元/平方米、11014.14元/平方米，呈现持续下滑态势。而自去年下半年以来，深圳房价已经下跌超过30%，这意味着很多购房者的三成首付已化为乌有，如果房价继续下跌，购房者卖掉房子可能都不足以抵偿银行贷款，房子将沦为地地道道的负资产。

　　根据有关调查显示，京、沪、穗等地房价出现多年上涨后的首次下跌。有关统计数据表明，上海商品房价格在连续6年持续上涨后首次出现下跌；北京商品房新开盘价出现6个月以来的首次下降；广州、深圳等地也出现了多年来房价连续上涨后的首次下跌。此外，很多地区部分楼盘还打出促销牌，如送车库、送物业管理费和额外折扣等措施，例如北京打折项目促销的楼盘已经接近了200个。此外，甚至传出了奥运过后房价会加速下跌的说法。

　　于是，业内人士纷纷认为，中国楼市在经历了交易量大幅度下滑后，终于迎来降价的“拐点”。

　　而南京网上房地产公布的数据则显示，南京商品住宅成交量同样下滑。其中1~5月商品住宅仅成交19758套，相比去年同期缩水近47％，少卖房17521套。

　　看着房价不断下降，听着各方面唱空的论调，购房者心理自然发生了变化。南京网尚研究机构日前发布一份需求报告显示，大部分人的价格承受能力与目前商品住宅销售价格都存在较大的差距，单价承受能力在15000元/平方米以上所占比例基本为零。大部分人认为城中的房子卖到6000元/平方米才是合适的价格。由此，不少购房者选择了等待，等着房价下降的那一天。

　　确实因刚性需求去买房的人，问售楼人员，或二手房房主的第一句话，肯定是“全国的房子都在跌价，你们的房就不能再便宜点吗？”

　　■推波助澜

　　新房猛上，二手房更难卖

　　连月来新房源频繁上市，促销幅度越来越大，对二手房的销售构成了较大的威胁。

　　中海地产在城中打造的豪宅项目中海·凯旋门于6月7日开盘销售，该楼盘开盘推出的精装修小户型均价在12000元左右/平方米。听到这个价格，很多对该楼盘有购买意向的购房者直言，“比心理预期的低”。此前，不少地产业内人士认为该楼盘要卖13000元/平方米，而普通购房者认为“中海的项目至少卖到14000元/平方米吧。”河西楼盘金马郦城的精装修小户型，最终定价12000元/平方米，且提供较为诱人的优惠：不仅打折，还送价值1万元的家电。预计于下月开盘销售的江宁新盘爱秦湾，定价在6500元左右/平方米，开发商直言：“虽然江宁房子最近很好卖，但还是不敢把价格定得太高。”

　　“一口价”“折上折”“特价房”“低首付”更成了2008年江北楼盘的特色。2008年3月，江北大盘旭日上城推出一口价4500元的房源，在南京及江北率先拉响促销大战的导火索，而另一大盘苏宁天润城快速跟进，团购价4088元/平方米。此后，江北楼市的促销大战全面打响。旭日上城2008年5月将一口价改为4300元／平方米，其他正常在售房源享受9.3折，80后购买还能再优惠1个点；明发滨江新城成为第一个跌破4000元/平方米的桥北楼盘，拿出3888元/平方米的特价房；盘龙山庄更是推出4楼以下房源，仅售2999元/平方米……桥北板块在售楼盘重磅的促销举措让该区域的整体降幅达到10%，徘徊在4000元/平方米的关口。

　　开发商们采取的这种“相对安全的策略”，让手握房源的炒房者很难受，新房源折扣过后的价格与炒房者手中房源的价格已基本持平了，在江宁江北部分地区，甚至出现了二手房报价高于新房源的情况，明发滨江新城二手房的均价就在4500元左右/平方米。

　　■市场规律

　　卖多买少，价格自然降下来

　　新房降价，二手房自然没有不降的理由。在经过4月、5月连续小幅上涨后，南京二手房6月上旬均价下降0.34%，其中江宁区下降幅度较大，6054元/平方米的价格，较之前5月份6113元/平方米下降了1%。

　　顺驰不动产首席市场分析师温晓卿分析认为，江宁楼盘的大量上市给二手房的销售带来一定压力，而油价上涨等因素又使住在江宁的人多了一层顾虑，“上班如果做公交车，就意味着早起和拥挤。如果自己开车，油价的上涨无疑增加了生活成本。再加上部分区域配套尚不完善，使得购房者对江宁的预期不比从前了，转而将视线投向城中配套设施和交通更加方便的房源。”

　　二手房成交下降的同时，挂牌量却在不断上涨，记者了解到，年后3月份挂牌量猛增，而4、5两个月二手房挂牌量一直处于高位徘徊局面。4月南京新挂牌房源相比3月增长3.08%，5月相比4月上升1.78%，南京市个人二手房挂牌量已达到18000套。目前365地产家居网二手房板块，江宁的天地新城挂牌已超1700条、南方花园挂牌超过1500条；河西的金马郦城和万科光明城市挂牌也都超过了700条，江北的天润城和明发滨江新城的挂牌数量则已接近2000条。

　　“面对如此多的竞争对手，卖房者选择降价抢售也就不奇怪了。”温晓卿说道。